د. م. أشرف دويدار: مبيعات القطاع العقارى تشهد حالة من الهدوء.. و25٪ نسبة مبيعات الـ «Second Home»

12/08/2018 - 3:56:38

حوار: بارة عريان

طالب د. م. أشرف دويدار.. العضو المنتدب لشركة «أرضك» للتنمية والاستثمار العقارى بضرورة إنشاء اتحاد المطورين العقاريين من أجل وضع تصنيف للمطورين وفقاً لحجم الأعمال والطاقة التطويرية والكفاءات الفنية، وذلك لمساعدة العميل على اختيار المشروع العقارى الذى يناسب إمكانياته، وفى نفس الوقت إعادة تنظيم السوق العقارى، مشدداً على أهمية مشاركة القطاع المصرفى فى تمويل المطورين وتسهيل إجراءات التمويل العقارى، مؤكداً أن البنك يُعد بمثابة شريك استراتيجى وأساسى للمطور العقارى، ويلعب دوراً هاماً فى إنعاش حركة التنمية العقارية، من خلال تنشيط حركة البناء، وبالتالى زيادة الإقبال على شراء العقارات بسبب التسهيلات التى توفرها مبادرة البنك المركزى المصرى لدعم التمويل العقارى، مما يؤدى فى النهاية لخفض أسعار الوحدات السكنية.

وكشف العضو المنتدب لشركة «أرضك» للتنمية والاستثمار العقارى عن مصادر التمويل التى تعتمد عليها الشركة فى تمويل مشروعاتها، مؤكداً أنها تعتمد بشكل أساسى على التمويل الذاتى وأموال العملاء مناصفة، فى حين يقتصر دور البنوك على تمويل العجز الذى يحدث أثناء المبيعات.

وأشار «دويدار» إلى أن حجم مبيعات الوحدات الساحلية «Second Home» بلغ ٪25 من إجمالى المبيعات بالسوق العقارى المصرى، فى حين تستحوذ الوحدات «First Home» على نسبة ٪75 من مبيعات السوق، مؤكداً وصول سعر المتر فى بعض المناطق الساحلية إلى 30 ألف جنيه مما يثير مخاوف من حدوث «فقاعة عقارية» فى الساحل الشمالى.

وأكد دويدار أن شركة «أرضك» نجحت فى تحقيق أعلى نسب مبيعات فى مشروعها فى «المستقبل سيتى»، وتستهدف إقامة مشروع عمرانى متكامل بالمنيا الجديدة  و قد تم بالفعل استلام خطاب التخصيص من هيئة المجتمعات العمرانية لمساحة  310 أفدنة.. وفى الحوار التالى المزيد من التفاصيل:

** من وجهة نظركم.. ما أسباب حالة الهدوء فى مبيعات السوق العقارى خلال الفترة الأخيرة؟

* بالفعل.. تشهد الفترة الحالية حالة من الهدوء فى مبيعات السوق العقارى المصرى، والتى جاءت نتيجة حالة الترقب من جانب المواطنين بسبب موجة ارتفاعات الأسعار التى تشهدها العقارات حالياً، خاصة أن عملاء قطاع العقارات يرون أن الأسعار ترتفع بصورة  مطردة تفوق قدراتهم الشرائية، كما أن الاتجاه للاستثمار فى القطاع العقارى أصبح صعبا، نظرا لصعوبة «تسييل» العقار وقت الأزمات.

وعلى الرغم من نجاح أغلب المطورين العقاريين فى الالتزام بمواعيد التسليم المقررة للعملاء، وذلك بمتوسط مدد تنفيذ تتراوح بين 4 و 5 سنوات للتنفيذ و لفترة سداد تصل الى 7 سنوات، إلا أن المعضلة الحقيقية أصبحت تتمثل فى التزام العميل بسداد حد أدنى ٪50 من قيمة الوحدة عند الاستلام، مما يمثل عليه عبء أقساط قد لا يتحملها دخله، مما قد يدفعه للبحث عن مساحات صغيرة، أو يضطره فى بعض الأحيان إلى اللجوء لنظام الإيجار لحين استلام الوحدات التى لا تزال قيد التنفيذ.

ولاشك أن كل هذه الأمور تلعب دوراً أساسياً فى خلق حالة عدم الاستقرار، وهو ما يؤثر على حجم مبيعات العقارات ايضا، ومن الجدير بالذكر أن الشريحة التى كان المطورون العقاريون يستهدفونها اختلفت بعد قرار تحرير سعر الصرف، حيث انخفضت كل فئة إلى الشريحة الأقل، وهو ما أدى إلى تغيير الشريحة المستهدفة لكل شركة.

** لاشك أن السوق العقارى يعانى من مشكلات رئيسية فى مقدمتها نقص التمويل البنكى وصعوبة تطبيق منظومة التمويل العقارى، كيف يمكن مواجهة تلك التحديات؟

* بالفعل.. يعانى القطاع العقارى من عدة تحديات، ويأتى على رأسها ضرورة مشاركة القطاع المصرفى فى تمويل المطور العقارى وتقديم عدد من الامتيازات والتسهيلات لهذا المطور، كما أننا أيضا نحتاج إلى تسهيل إجراءات التمويل العقارى، خاصة مع وجود شروط صعبة منها أن تكون الوحدة كاملة   التشييد، وهو ما يجعل المشترى يُحجم عن اللجوء للتمويل، وهو الأمر الذى يدفع المطور إلى تقسيط سعر الوحدة لعملائه حتى 7 سنوات، وهى الفترة التى يتم خلالها تشييد الوحدة وتسليمها.

لذا فالسوق العقارى يحتاج لدخول البنوك كشريك، تقوم بتقديم تمويل بفائدة معقولة، فضلاً عن قيامها بتقديم خدمة التمويل العقارى للوحدات بما يتناسب مع قدرات العملاء، خاصة أن البنك يُعد بمثابة شريك استراتيجى أساسى للمطور العقارى ويلعب دوراً هاماً فى إنعاش حركة التنمية العقارية من خلال تنشيط حركة البناء والإقبال على شراء العقارات بسبب التسهيلات التى توفرها مبادرة البنك المركزى المصرى لدعم التمويل العقارى، وبالتالى المساهمة فى خفض أسعار الوحدات السكنية.

** وما تفسيركم لقيام إحدى الشركات بالانسحاب من مشروع العاصمة الإدارية الجديدة؟

* تلك الشركة انسحبت من مشروع العاصمة الإدارية الجديدة لأنها شركة جديدة ولا تمتلك خبرة كبيرة بالسوق تمكنها من الاستمرار فى هذا المشروع العملاق، وهو ما لا ينفى التزام هذه الشركة تجاه عملائها واحترامها لهم، خاصة أنها أوضحت أن تراجعها جاء بمحض إرادتها ولأسباب خاصة بها وليس لشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، ومن المنتظر أن تقوم الشركة المنسحبة بإعادة الأموال إلى عملائها.

** وهل لنا أن نتعرف على مصادر التمويل التى تعتمد عليها شركتكم فى تمويل مشروعاتها؟

* الشركة تعتمد بشكل  أساسى  على التمويل الذاتى فى بداية عمر المشروع، ثم تساهم حصيلة مبيعاتها وتمويلات القطاع المصرفى فى استكمال وإنهاء المشروع ذاته

**وكيف ترى المنظومة العقارية خلال الفترة الأخيرة؟

* لا شك أن المنظومة العقارية تحتاج إلى إعادة نظر من جانب الدولة، خاصة بعد أن شهدت الفترة الأخيرة دخول العديد من الدخلاء والهواه للسوق العقارى، وعموماً فالمطور العقارى يعمل بشكل أساسى على تقديم وحدات تناسب الشرائح المجتمعية التى تناسبها، على أن تتولى الدولة تنفيذ وحدات لشرائح الإسكان الاجتماعى ومحدودى الدخل، وهو ما يتطلب ضخ المزيد من الاستثمارات فى هذه القطاعات، فضلاً عن دورها الهام فى القضاء على العشوائيات وتوفير مسكن كريم لمن يعيشون بها، وقصر دورها على هذا القطاع.

** تنقسم مشتريات المصريين فى القطاع العقارى «الشق السكنى منه» بين وحدات «First Home»، ووحدات «Second Home»، هل لك أن تكشف لنا المزيد عن هذه المنظومة؟

* لاشك أن السوق العقارى يحتاج التركيز على عقارات «First Home» بصورة أكبر، نظرا لأنها تمثل احتياجا أساسيا للسكن، وذلك على العكس من «Second Home»، والتى تُعد وجاهة اجتماعية ورفاهية شخصية أكثر من كونها سكنا أساسيا.

ومشترى الـ«Second Home» فى الغالب يكون من الطبقة الغنية، والتى عادة ما تقوم بشراء وحدة ساحلية واحدة للأسرة، فى حين تقوم الطبقة المتوسطة ومحدودة الدخل باللجوء إلى تأجير الوحدات الساحلية، وعلى النقيض نجد أن الـ «First Home» يتم من خلاله شراء وحدات للأبناء، وهو ما يرفع معدلات المبيعات به مقارنة بالـ «Second Home» حيث تصل نسبة مبيعات الوحدات الساحلية «Second Home» إلى ٪25 من إجمالى المبيعات بالسوق العقارى المصرى، فى حين يستحوذ الـ «First Home»على نسبة ٪75 من المبيعات.

** يتردد فى السوق العقارى المصرى أنباء حول أن الشركات العقارية الكبرى لم تنفذ أكثر من 7000 وحدة للإسكان الفاخر خلال العام الماضى 2017؟

* بالفعل.. هذه الأرقام صحيحة، حيث إن الشركات العقارية تعمل على تنفيذ إجمالى 18 ألف وحدة سكنية على مدار عامين، وهو ما يجعل تنفيذ 7000 وحدة فى العام معدلا منطقيا بالنسبة لإجمالى ما يتم تنفيذه، إلا أن العنصر الأهم الذى يجب الالتفات إليه هو التزام المطورين بمواعيد التسليم، رغم أن معدلات تنفيذ الوحدات تتأثر بشكل رئيسى بحالة الهدوء التى تشهدها المبيعات العقارية.

وأود أن أوضح أن هذا الهدوء يرجع إلى المنافسة بين المطورين على شريحة معينة، لاسيما أنهم ركزوا خلال الفترة الأخيرة على التوجه إلى «المستقبل سيتى»، ومن ثم التوجه لمشروع العاصمة الإدارية الجديدة بمجرد طرحها.

** وما موقف شركة «أرضك» من هذه المنافسة؟

* استراتيجية الشركات تتنوع بين من لديه رؤية، وبين من يسير وراء مواطن النجاح ليتنافس مع الآخرين، وشركة «أرضك» تتميز بنجاحها فى تحقيق أعلى نسب مبيعات فى «المستقبل سيتى»، نظرا لأننا من أوائل المطورين الذين تمتعوا بهذه الرؤية. 

** أشار البعض إلى أن السوق العقارى المصرى حقق عائدا استثماريا على العقارات بنسبة ٪26، وذلك على مدار عامين منذ عام 2016، وحتى الآن، فهل يثير هذا الأمر المخاوف من حدوث «فقاعة عقارية»؟

غالبا ما تحدث الفقاعات العقارية على إثر المضاربة فى العقار، مما يؤدى الى رفع قيمته بأضعاف سعره الحقيقى، إلا أن الجارى حاليا من ارتفاع أسعار العقار ناشىء عن الارتفاع الحقيقى لتكلفة إنشائه، حيث إنه فى حال تقدير متر الأرض بعد احتساب النسب البنائية بقيمة 5000 جنيه، يتم بعد هذه المرحلة وضع تكلفة إنشاءات قيمتها 4000 جنيه، وهو ما يجعل سعر تكلفة المتر يصل إلى 10 آلاف جنيه تقريبا، علماً بأن  تكلفة متر المرافق خلال الآونة الأخيرة وصل إلى 120 دولاراً، وعليه فإن أسعار البيع الحالية التى تتراوح بين 14 إلى 18 ألف جنيه للمتر، آخذين فى الاعتبار مدد السداد والتى تصل لـ 10 سنوات لا يمكن أن يمثل «فقاعة عقارية»، وأود أن أشير إلى أن وصول سعر المتر فى بعض المناطق الساحلية إلى 30 ألف جنيه يثير مخاوف حول إمكانية حدوث «فقاعة عقارية» فى الساحل الشمالى.

** من وجهة نظركم.. كيف يمكن معالجة الأزمة التى تعانى منها المنظومة السعرية فى السوق المصرى؟

* أعتقد أنه من الممكن الاطلاع على التجارب العالمية فى هذا الشأن، حيث إن كافة دول العالم لديها تصنيف للمناطق جغرافياً، يتم من خلاله تحديد متوسط السعر للاراضى والمبانى بكل منطقة، وهو ما يتم تقديره إما عن طريق الدولة أو المراكز البحثية أو الجامعات، وهذا الدور فى مصر يمكن أن يقوم به الجهاز المركزى للتعبئة والاحصاء أو المقيمون العقاريون، خاصة أننا نعانى من عدم وجود أسعار استرشادية، وهو الأمر الذى يؤكد أن السوق يحتاج إلى المزيد من التنظيم، وهو ما يدفعنا لضرورة إنشاء اتحاد المطورين العقاريين، والذى من شأنه تصنيف المطورين العقاريين وفقاً لحجم الأعمال والطاقة التطويرية والكفاءات الفنية والقدرات المالية، وهو ما يعنى ضبط وتنظيم أداء السوق، وبالتالى تحسين أداء هذا القطاع الحيوى بشكل عام.

** إلى أين وصلت جهود إنشاء اتحاد للمطورين العقاريين؟

* قرار إنشاء اتحاد للمطورين مازال قيد الدراسة فى مجلس الشعب بسبب وجود جدل حول تعريف المطور العقارى بين كلا من أعضاء مجلس الشعب، ووزارة الإسكان، والمطورين العقاريين أنفسهم، نظرا لوجود تباين فى الرؤى والتعريفات، حيث إن أحد الأطراف يرى أن المطور هو من تبدأ المساحة التى يقوم بتطويرها من 5000 متر مربع، وهو التعريف الذى يرفضه المطورون.

** لقد شهدت الفترة الأخيرة العديد من المتغيرات التى أثرت بصورة كبيرة على السوق العقارى، فهل لك أن تكشف لنا عن استراتيجية شركة «أرضك» وأجندتها الاستثمارية، وفقاً للمستجدات والمعطيات الجديدة للسوق المصرى؟

* تحتل شركة «أرضك» مكانة متميزة فى السوق العقارى، نظرا لنجاحها فى تنفيذ كافة الأعمال الخاصة بها فى المواعيد المحددة، كما تمتلك مجموعة من المشروعات، وتقوم الشركة بدورها فى الخدمة المجتمعية بطريقة مختلفة، حيث تركز على النهوض بالشباب، من خلال تقديم برامج متخصصة بهم، بهدف التطوير والتنمية ومساعدة الوزارات فى الحصول على أفكار واقتراحات الشباب، كما تقدم الشركة منحا تعليمية للطلبة فى الخارج.

وتُعد شركة «أرضك» من أوائل الشركات التى أقامت أول تجمع سكنى فى القاهرة الجديدة منذ 20 عاماً، ثم أنشأت تجمعين سكنيين آخرين فى مدينة الشروق، كما أنها من الرواد بمشروع «المستقبل سيتى»، كما حصلت الشركة على أرض مساحتها 5.5 مليون متر مربع فى محور قناة السويس كمطور صناعى، على أن يتم تقسيم تلك المساحة حسب احتياج كل عميل لتضم مناطق تجمعات لمصانع مكونات السيارات، ومصانع المواد الغذائية ومكونات السفن، ومصانع تكنولوجيا المعلومات، وعدد من الصناعات المغذية لخدمة المصانع الكبيرة.

ويضاف إلى كل ذلك أن الشركة تُعد أول مطور عقارى يتحول بجزء من نشاطه للقطاع الصناعى من خلال مشروعها بمحور تنمية قناة السويس، وهو ما يؤكد إيماننا بأن الصناعة هى قاطرة التنمية، وذلك فضلاً عن انه تم التخصيص  لـ 310 أفدنة فى مدينة المنيا الجديدة لإقامة مشروع عمرانى متكامل وبمنظور مختلف لتوفير أسلوب حياة جديد.

** وماذا عن مشروع «زيزينيا المستقبل» الذى أصبح علامة بارزة على خارطة المستقبل؟

* يعد مشروع «زيزينيا المستقبل» من أكثر المشروعات تميزا والتى مرت على الشركة خاصة أن «أرضك» تعد من أوائل الشركات التى اتجهت إلى إنشاء مشروع «المستقبل سيتى»، والذى يُقام على مساحة 70 فداناً بمدينة القاهرة الجديدة، ويعتبر المشروع جزءا من «مستقبل سيتى» التى تقع على بعد دقائق من العاصمة الإدارية الجديدة، ويضم المشروع نحو 1807 وحدات سكنية متنوعة بمساحات تتراوح بين 160 إلى 568 متراً، داخل عمارات بارتفاع 5 طوابق بخلاف الأرضى، وقد تمكَّنت الشركة من بيع أكثر من ٪55 من إجمالى وحدات المشروع، ويبلغ حجم استثمارات المشروع  3.5 مليارات جنيه تقريبا، وتقدر إجمالى القيمة البيعية لوحدات المشروع بحوالى 4.5 مليار جنيه، وتم تحقيق مبيعات بما يزيد على 2 مليار جنيه حتى الآن، ومن المقرر أن يتم تسليم هذا المشروع فى عام 2020.

ويبلغ متوسط سعر المتر فى المشروع 12.5 ألف جنيه، حيث إن الشركة تحدد سعر البيع وفقاً لتكاليف الإنشاء، ويتميز المشروع بتلبية كافة الاحتياجات من مركز خدمات يومية وسخانات شمسية ومنطقة ترفيهية وحدائق وبحيرات صناعية ومركز تجارى ومسجد وطرق مخصصة للسير وأخرى للدراجات.

كما يضم المشروع مجموعة من النماذج المختلفة، منها عدد 4 وحدات بالطابق الواحد أو 6 وحدات، وهناك طوابق تضم 8 وحدات بمساحات فاصلة بين مداخل الوحدات تزيد على مترين بين كل وحدة، وتختلف واجهات المبانى الجديدة عن نظيرتها السابقة مع تنوع الإطلالة الخاصة لكل منها، حيث يدعم ذلك ارتفاع نسبة المساحات الخضراء والبحيرات إلى ٪78 من مساحة المشروع، لتصل النسبة البنائية إلى ٪22.

ويضم المشروع مولا تجاريا ومنطقة خدمات ومسجدا داخل المشروع، وتعتزم الشركة خلال العام المقبل طرح أنظمة متنوعة من التشطيبات بما يتوافق مع مختلف العملاء، على أن توضع التعديلات الخاصة بكل حالة على حدة دون التأثير على الشكل العام للمشروع.

** نريد التعرف على استثماراتكم الجديدة فى إدارة المرافق والمنشآت؟

* لقد أطلقنا شركة «قيمة» لإدارة المرافق والمنشآت بنظام الشراكة مع كل من «تقنى» اللبنانية كبرى الشركات المتخصصة فى قطاع إدارة المرافق والمنشآت فى منطقة الشرق الأوسط، ومع شركة «Sets» لإدارة الأصول بنسبة مساهمة ٪70 لشركة «أرضك»، وذلك لتقديم مجموعة من الخدمات المتميزة فى مجال إدارة المنشآت والمرافق وتقديم الصيانة اللازمة للمنشآت والمعدات، هذا بالإضافة إلى خلق كوادر مصرية شابة مؤهلة للعمل فى مجال إدارة المرافق والمنشآت.

وتتولى شركة «قيمة» إدارة المنشآت وصيانة المشروعات، بجانب تقديم خدمات متنوعة لقاطنى المشروع، كما تقوم بدور خلال تصميم المشروع لتحديد أماكن وضع معدات الصيانة قبل بدء التنفيذ، وتحديد وتقييم العمر الافتراضى للمعدات والآلات داخل المشروع، وهنا تجدر الإشارة إلى أنه منذ تأسيس شركة «أرضك» فى عام 1998، وهى تحرص على تقديم مفهوم مختلف للتنمية العمرانية، وفى إطار ذلك تم إطلاق شركة «قيمة» للتركيز على قطاع إدارة المنشآت الذى لم يلتفت إليه الكثيرون.

وقد اخترنا التعاون مع شركة «تقنى» اللبنانية للاستفادة من ريادة السوق اللبنانى فى مجال الخدمات وإدارة المرافق والمنشآت، لتقدم الشركة الجديدة خدمات متميزة، ومبتكرة فى إدارة مرافق المجمعات السكنية، والمراكز التجارية، والمبانى الإدارية، بما يتجاوز توقعات العملاء.

ونشاط شركة «قيمة» لا يقتصر على مشروعات الشركة الحالية والمرتقبة، ولكنها تعاقدت أيضاً على إدارة مبنى إدارى بالتجمع الخامس، كما تعاقدت على إدارة شركة داخل المبنى، وتتفاوض حالياً على إدارة «كمبوند» تابع لإحدى شركات القطاع الخاص، كما أسند إليها صيانة مقرات عدد من المبانى الإدارية.



موضوعات متعلقة

اخر الاخبار