توقعات بزيادة مبيعات الإسكان الفاخر بمصر خلال السنوات المقبلة

30/04/2018 - 10:39:58

كتب: أدهم فؤاد

أكدت تقارير شركات الأبحاث العقارية أن سوقى القاهرة ودبى العقاريين مكملان لبعضهما البعض، حيث إن دبى تستهدف فئة من المستهلكين تعد من الأغنى والأكثر ثراء فى العالم، فيما يستهدف سوق القاهرة المستثمريين الدوليين من الخليج والمصريين فى الداخل والخارج.

ومن المرجح أن تشهد السنوات القليلة المقبلة إقبالا ملحوظا من جانب المستثمرين الدوليين وخاصة من منطقة الخليج على الاستثمار فى العقار المصرى، سواء من خلال اقتناء وحدات سكنية فى ظل تراجع أسعار العملة وانخفاض قيمة العقار مقارنة بالأسعار الحالية فى دبى، وكذلك يبدو أن شركات العقار الخليجية وخاصة الإماراتية قد ولت قبلتها تجاه الاستثمار فى مصر، على غرار إعمار والاتحاد وجلوبل بروبرتز وماجد الفطيم والفطيم العقارية، وذلك لإنشاء مشروعات فى قطاعى الإسكان والتجزئة.

وترى شركات أبحاث العقار العالمية أن دبى تخصصت فى مشروعات الإسكان غير التقليدى والتى لا ينافسها فيها سوى بعضا من الدول ذات الطبيعة السياحية المتفردة، كمشروعات الفلل العائمة والفل تحت سطح الماء وافخم فندق وأطول برج فى العالم، وكافة تلك المشاريع التى تسعى من خلالها الإمارات تقديم نفسها كواحدة من أهم صناع العقار فى الوقت الحالى.

الا أنه وفقا لتقرير تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال إفريقيا يبدو أن أسعار العقار فى دبى تعرضت للانخفاض خلال الربع الأول من العام الجارى، مشيرة إلى أن هذا التراجع يعود لضعف الطلب نسبيا على العقار فى دبى، تزامنا مع اتجاه البنوك الإماراتية لتشديد القيود على الإقراض للأفراد، وذلك تخوفا من الوصول إلى فقاعة عقارية كتلك التى حدثت عام 2008.

وأشار إلى أن البنوك الإماراتية بدأت تتخذ سياسة أكثر تحفظا تجاه إقراض الأفراد فى ظل الإجراءات التى يتخذها المركزى الإماراتى بشأن التدقيق والضمانات سواء فى سوق العقار أو السيارات، وذلك خوفا من تفاقم نسبة الديون التى قد تتحول إلى قروض متعثرة وهو ما يضر بالقطاع المصرفى فى الإمارات.

وفى الوقت الذى يبدو فيه أن الحصول على العقار فى دبى التى باتت قبلة عالمية، أصبح عسيرا بسبب ارتفاع الأسعار بصورة عامة، يظهر السوق المصرى كأحد البدائل المفضلة للمستثمرين الدولين خاصة مع اتجاه مطورى العقار فى القاهرة سواء المحليين أو الدوليين للتوسع فى فئة الإسكان الفاخر.

وترى مؤسسات بحثية أن العقار المصرى استفاد مؤخرا من قرارات البنك المركزى بتحرير أسعار الصرف حيث انخفضت قيمة الجنيه مقابل العملات الأخرى سواء الأجنبية او العربية، وهو ما منح الاستثمار فى مصر وخاصة العقار ميزة تنافسية وسط المنافسة الشديدة بين قطاعات العقار الرائدة عالميا وإقليما سواء فى الإمارات الأقوى عربيا، او فى لندن وتركيا على الصعيد الاوروبى.

ويعد اعلان مجموعة الاتحاد العقارية إحدى أكبر شركات التطوير العقارى بدولة الإمارات العربية المتحدة، أنها قامت من خلال شركة «يو بى بى كابيتال للاستثمار» - الذراع الاستثمارية التابعة لها والمملوكة بنسبة 100٪ المجموعة – بالاستحواذ على كامل الحصة التى تمتلكها شركة «آبار للاستثمار» والبالغة 5.55٪ من إجمالى أسهم شركة «بالم هيلز للتعمير ش.م.ع» التى تتخذ من مصر مقراً لها، والمدرجة فى البورصة المصرية وبورصة لندن، اكبر دليل على هذا التحول القوى.

وقالت مؤسسات بحثية أن شركات عقارية كبرى خليجية ومصرية تتنافس من أجل تشييد مدن ومجتمعات ومشروعات عقارية فى السوق المصرى، حيث إن سوق العقار المصرى يشهد تنفيذ مجموعة من المشروعات الضخمة كالعاصمة الإدارية وهضبة الجلالة والعلمين الجديدة بخلاف العديد من المشروعات التى تنفذها شركات كبرى كإعمار مصر ونيو جيزة والمرشدى وصبور وسوديك وطلعت مصطفى وبالم هيلز.

وتوقع تقرير صادر عن مجموعة بروبارتى فايندر أن ترتفع أسعار العقارات فى دبى فى العام الجارى 2018، وقال إن أسعار عقارات دبى كانت تتراجع وتستقر منذ منتصف 2014، وبالتالى حسب الدورة السعرية، أصبح الوقت الآن مناسبا لارتفاع الأسعار، وقال لقمان حاجى كبير الخبراء فى بروبارتى فايندر إن الشعور العام أن الأسعار بلغت اقل مستوى لها، وسوف تبدأ فى الارتفاع كلما اقتربنا من معرض اكسبو دبى 2020، وأشار التقرير إلى أن ارتفاع أسعار النفط العالمى فى الأسابيع الماضية مستمر، ويعنى ذلك انتعاشا فى سوق الإمارات العقارى.

وحذر مؤسّس ورئيس مجلس إدارة مجموعة الحبتور، رجل الأعمال، خلف أحمد الحبتور، من تداعيات «البيع على الخريطة» فى القطاع العقارى بالإمارات،وشدد على أهمية أن تنتهى عمليات التشييد والإنجاز للمبانى بنسبة تراوح بين 50 و60٪، حتى يتسنى للمطورين البيع وطرحها فى السوق.

وتابع رئيس مجلس إدارة مجموعة الحبتور: «أسمع بوجود قضايا فى المحاكم، وبالتالى يجب تشديد الإجراءات التشريعية فى السوق المحلية الخاصة بالتطوير العقارى، وأكد أن التشريعات تزيد من جاذبية السوق العقارية، واستدامتها خلال السنوات المقبلة،وقلّل الحبتور، من تأثير ضريبة القيمة المضافة، فى بيئة الأعمال فى السوق المحلية وجاذبيتها، لافتاً إلى أن التجارة موضوع لا يدرس فى الجامعات فقط».

ومن المتوقع أن يسهم المعروض العقارى الجديد ومتوسط زيادة عدد السكان بمزيد من الضغط على أسعار مبيعات وإيجارات العقارات فى مدينة دبى وفقاً لتقرير أصدرته شركة تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال إفريقيا الرائدة حول واقع القطاع العقارى فى دبى خلال الربع الأول من العام 2018، حيث انخفضت أسعار المبيعات الإجمالية للشقق والفلل فى دبى بنسبة 5٪ على أساس ربع سنوى، وهى أكبر نسبة انخفاض ربع سنوى فى أسعار مبيعات الشقق فى المدينة منذ العام 2014. فيما انخفض متوسط إيجارات الشقق والفلل بنسبة 2٪.

من جانبها قالت إيفانا جايفيفودا فوسينيك.. رئيس قسم خدمات الاستشارات والتقييم والعمليات الاستشارية فى شركة تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: «كنتيجة لانخفاض أسعار المبيعات، استفاد العديد من المستخدمين النهائيين من ازدياد عدد الوحدات المكتملة فى دبى، كما يتضح من زيادة قدرها 10٪ فى عدد التعاملات العقارية بالمقارنة مع الربع السابق. وهذا ما يضر بالتعاملات العقارية للوحدات المتاحة على المخطط، والتى على الرغم من أنها لا تزال تهيمن على السوق، إلا أن عددها انخفض بنسبة 19٪».

وذكر التقرير أن المناطق الأكثر شعبية من حيث عدد التعاملات العقارية للوحدات المكتملة هى مرسى دبى (449 وحدة مباعة)، ومدينة دبى الرياضية (396 وحدة)، وإنترناشيونال سيتى (274 وحدة)، فى حين أن غالبية التعاملات العقارية للوحدات المتاحة على المخطط موجودة فى الخليج التجارى (748 وحدة)، ومدينة ميدان (581 وحدة) وجميرا فيليج سيركل (519 وحدة).

وشهدت مناطق الخليج التجارى وواحة السليكون أكبر انخفاضات فى أسعار مبيعات الشقق بنسبة 9٪ لتصل إلى 1.118 درهم و729 درهماً للمتر المربع على التوالى. فيما شهدت مناطق مدينة دبى الرياضية وجميرا فيليج سيركل والروضة انخفاضاً بنسبة 8٪ لتصل الأسعار إلى 957 درهماً و824 درهماً و1095 درهماً للمتر المربع على التوالى، فيما حققت منطقة دبى لاند الأداء الأفضل بانخفاض قدره 1٪ فقط.

وانخفضت أسعار مبيعات الفلل فى جميع المناطق تقريباً فى دبى، حيث انخفضت الأسعار فى مناطق نخلة الجميرا والمروج والينابيع بنسبة 8٪، وفى البحيرات بنسبة 6٪. ووصلت الأسعار فى منطقة المرابع العربية إلى 942 درهم للمربع الأول.

ومن ناحية أخرى تراجع متوسط إيجار الشقق فى مختلف مناطق دبى. وشهدت منطقة الروضة أكبر انخفاض بنسبة 4٪، ليصل متوسط إيجار الشقة بغرفة نوم واحدة إلى 79,000 درهم سنوياً. كما شهدت مناطق الخليج التجارى وإنترناشيونال سيتى وجميرا فيليج سيركل وموتور سيتى انخفاضاً بنسبة 3٪ ليصل متوسط إيجار الشقة بغرفة نوم واحدة إلى 82,500 درهم و40,500 درهم و60,000 درهم و74,000 درهم سنوياً على التوالى.

وشهدت نخلة الجميرا أعلى انخفاض فى متوسط إيجارات الفلل بنسبة 4٪، تلاها المرابع العربية وفكتورى هايتس بنسبة 3٪. فيما كانت جميرا جولف إستيتس المنطقة الوحيدة التى لم تشهد أى انخفاض.

وبلغ متوسط إيجار الفيلا المكونة من غرفتى نوم فى منطقة المرابع العربية 130.000 درهم، والينابيع 1203.000 درهم، والفرجان 125.000 درهم، وجميرا فيليج تريانجل 140.000 درهم.



موضوعات متعلقة

اخر الاخبار