أحمد حجاج: 675 مليون جنيه محفظة «سكن» للتمويل تتضمن تمويلات الأفراد ومحافظ مشتراه من مطورين

20/02/2018 - 2:29:46

كتب: صفاء لويس– أشرف العمدة

تسعى باستمرار إلى تقديم كل ما هو جديد من منتجات التمويل العقارى لتلبية احتياجات جميع العملاء بالسوق المصرى، وتنطلق من إيمانها بأن نشاط التمويل العقارى هو أفضل أداة تمويلية لعلاج مشاكل توافر السيولة للحصول على حق المسكن لكل فرد بالمجتمع، هذا ما وضع شركة «سكن» للتمويل العقارى فى المركز الأول بين شركات التمويل من حيث حجم التمويل الذى تمنحه للعملاء، وذلك خلال الربع الأخير من عام 2017.
الأستاذ أحمد حجاج.. رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة «سكن» للتمويل العقارى، كشف عن أن حصول الشركة على الصدارة فى أحدث تقارير هيئة الرقابة المالية عن الربع الأخير من العام 2017 من حيث نسب التمويلات الممنوحة للعملاء لتستحوذ على ٪20.19 من قيمة التمويلات بالسوق، لم يأت من فراغ إنما جاءت نتيجة جهد كبير وعمل متواصل تتبعه إدارة الشركة  التى تعكف دائماً على الابتكار والتجديد من خلال تقديم كافة أنواع التمويل التى تلائم جميع عملائها الحاليين والمستهدفين، وكذا الاعتماد على تقديم قراءة متأنية لنشاط التمويل العقارى والأدوار التى يؤديها فى زيادة نشاط قطاع العقارات، مشدداً على أن شركته تمتلك بنية أساسية قوية من خلال اعتمادها على أحدث أنظمة تكنولوجية المعلومات منذ اليوم الأول لبداية نشاطها فى عام 2009.
وأكد «حجاج» أن شركة «سكن» تقدم حالياً 9 منتجات تمويلية متنوعة لتصبح أول شركة بالسوق المصرى تقدم هذا العدد من المنتجات والحلول التمويلية المبتكرة والمتعددة، لافتاً إلى أن أحدث منتج لها هو «هوم أكويتى» الذى تم إطلاقه فى عام 2017، مشيراً إلى أن إجمالى محفظة الشركة للتمويل العقارى تتجاوز  675.7 مليون جنيه فى عام 2017، مقسمة ما بين تمويل أفراد ومحافظ مشتراة من مطورين، منوهاً إلى أن عدد العملاء الذين تقوم الشركة بخدمتهم يتجاوز 2000 عميل، وهو ما جعلها تستحوذ على ٪10 من حصة سوق نشاط التمويل العقارى فى العام الماضى.
وأشار إلى أن منظومة التمويل العقارى تحتاج إلى إعادة النظر من أجل تفعيلها بما يضمن تغطية حجم الطلب على القطاع العقارى، لاسيما أن التمويل العقارى هو الآلية الأكثر اتباعاً فى شراء أى وحدة عقارية فى جميع دول العالم، لكنها فى مصر تواجه العديد من العقبات أبرزها عدم تسجيل الوحدات السكنية فى الشهر العقاري، وقيام شركات التطوير العقارى بدور تمويلى للعملاء، وكذا زيادة أسعار الفائدة عند الشراء بنظام التمويل العقارى، فضلاً عن تراجع هامش الربح على التمويل.. وإلى نص الحوار:
** صنفت الهيئة العامة للرقابة المالية فى أحدث تقرير لها شركة «سكن» للتمويل العقارى، فى المركز الأول بين شركات التمويل العقارى بالسوق المصرى من حيث نسب التمويلات الممنوحة خلال الربع الأخير من عام 2017، فمن وجهة نظركم ما هى الأسباب التى وضعت شركتكم فى هذه المكانة المتقدمة؟
* أؤكد أن تقرير هيئة الرقابة المالية عن الربع الأخير من العام 2017 والذى وضع شركة «سكن» فى المركز الأول من حيث نسب التمويلات الممنوحة للعملاء لتستحوذ على ٪20.19 من قيمة التمويلات التى تمنحها 11 شركة عاملة بالسوق، لم يأت من فراغ إنما جاء نتيجة جهد كبير وعمل متواصل تتبعه إدارة شركة «سكن» التى تعكف دائماً على الابتكار والتجديد من خلال تقديم كافة أنواع التمويل التى تلائم جميع عملائها الحاليين والمستهدفين أيضاً، كما أننا نعتمد فى المقام الأول على تقديم قراءة متأنية لنشاط التمويل العقارى والأدوار التى يؤديها فى زيادة نشاط قطاع العقارات، وأهم فوائده وأبرز العقبات التى تقف فى طريق انتشاره وما يحتاجه من أدوات وعوامل حتى يحقق الانتشار المطلوب بالسوق المصرى الذى يعد سوقاً استثمارياً جاذباً وواعداً، نظراً لما يحتوى عليه من حجم طلب كبير وحقيقى على العقار فى دولة هى الأكبر بالشرق الأوسط.
وأود أن أشدد على أن «سكن» تمتلك بنية أساسية قوية من خلال اعتمادها على أحدث أنظمة تكنولوجيا المعلومات منذ اليوم الأول لبداية نشاطها فى عام 2009.
** وما هى أنواع التمويلات التى تقدمها الشركة لعملاء السوق العقارى المصرى؟
* تقدم شركة سكن حالياً 9 منتجات تمويلية لتصبح أول شركة بالسوق المصرى تقدم هذا العدد من المنتجات المختلفة والحلول التمويلية المبتكرة والمتعددة لملاءمة مختلف احتياجات عملائها الحاليين والمستهدفين، وأحدث منتج لها هو «هوم أكويتى» الذى تم إطلاقه فى عام 2017.
وأشير إلى أن الشركة أطلقت خلال العام الماضى منتجع «سكن إيكوتى»، وهو بمثابة منتج تمويلى جديد بالضمان العقارى بمعنى أنه يتيح للعميل الحصول على تمويل لأى نشاط سواء شراء وحدة جديدة أو تشطيب وحدة أو بناء وحدة إلى آخر ذلك، ووفق احتياجات العميل وبضمان وحدته العقارية أو أى أصل يمتلكه شريطة أن يكون قابلاً للتسجيل أو يمكن الحظر عليه لصالح شركة سكن، وفى هذا المنتج تقدم الشركة للعميل التمويل بقيمة تبدأ من 1.5 مليون جنيه تسدد على 10 سنوات، حيث يقوم العميل بنقل ملكية الوحدة للشركة ثم تقوم الشركة بتأجيرها، على أن يكون مبلغ الإيجار هو قسط التمويل المطلوب سداده حتى تنتهى فترة التمويل، وأتوقع أن يحدث هذا المنتج تأثيراً ملحوظاً على حركة السوق العقارى فى مصر خلال الفترة المقبلة. 
كما أن منتج «سكن شباب مصر» لشريحة متوسطى الدخل بضمان الوحدات التى يرغبون فى شرائها، حيث إن الشركة تستهدف الاشتراك فى مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى التى سيتم تنفيذها من خلال الشركة المصرية لإعادة التمويل، والتى ندرس معها حالياً الاشتراك فى هذه المبادرة عن طريق حصة مبدئية تقدر بنحو 50 مليون جنيه فى صورة قرض دوار للعملاء، وأشير هنا إلى أن «سكن» ستقوم بفتح مكاتب تمثيل لها فى المناطق التى تتواجد بها هذه الوحدات.
وأود أن أشير فى هذا الصدد أن معدل تكلفة التمويل العقارى حالياً تتعدى ٪20، وهو معدل  تكلفة مرتفع جداً، وهو ما سيكون له تأثير ملحوظ على السوق، فالعميل الذى يقوم بالتعامل بهذه الفائدة الآن هو العميل المضطر فقط، أما باقى العملاء فأتوقع أن يقوموا بإرجاء اتخاذ قرارات الشراء فى الوقت الحالى لحين انخفاض سعر العائد.
** وبكم يقدر إجمالى محفظة الشركة من التمويل العقارى؟
* يقدر إجمالى محفظة الشركة للتمويل العقارى بما يتجاوز قيمة 675.7 مليون جنيه فى عام 2017، مقسمة ما بين تمويل أفراد ومحافظ مشتراة من مطورين عقاريين «حوالة حق»، وأشير هنا إلى أن عدد العملاء الذين تقوم الشركة بخدمتهم يتجاوز 2000 عميل، فيما بلغت التمويلات التى منحتها الشركة لعملائها فى عام 2017 نحو 148 مليون جنيه بنسبة نمو تتجاوز ٪50 بالمقارنة بعام 2016، فيما بلغت نسبة زيادة العملاء خلال عام 2017 نحو ٪72 مقارنة بالعام السابق عليه، وهو ما جعل الشركة تستحوذ على ٪10 من حصة سوق نشاط التمويل العقارى خلال عام 2017.
وأود أن ألفت النظر هنا إلى أن شركة سكن للتمويل العقارى تتميز بالتعامل مع العميل الثانى للوحدة سواء بتوريق الشيكات، والذى يمثل ٪90 من حجم عمل شركات التمويل العقارى. 
** وماذا عن إجمالى محفظة التمويل العقارى بالسوق المصرى؟
* يقدر إجمالى محفظة التمويل العقارى فى السوق المصرى بنحو 8 مليارات و471 ألف جنيه مقسمة بالتساوى بين البنوك وشركات التمويل العقارى، وفى رأيى أن هذا الرقم يعكس حجم أعمال منخفض للغاية بالنسبة لحجم الطلب والاحتياج للعقار فى السوق المصري، لاسيما أن القطاع العقارى ينطوى على حجم طلب حقيقى وضخم مدعوماً بمعدل نمو سكانى هائل سنوياً وعدد زيجات تقدر بنحو 950 ألف زيجة سنوياً.
وإذا نظرنا إلى ما يتم اتباعه فى جميع دول العالم سنجد أن التمويل العقارى هو الآلية الأكثر اتباعاً فى شراء أى وحدة عقارية، إلا أن ما تقوم به شركات التطوير العقارى فى السوق المصرى من دور تمويلى للعملاء، فإن ذلك يحد من نشاط شركات التمويل العقارى من جانب، ومن جانب آخر يحمل هذه الشركات مخاطر وأعباء هذا النشاط التمويلى الذى يخالف طبيعة نشاطها التطويرى، مما يعرضها لتقلبات هذا السوق، وهو ما شهدناه جميعاً مؤخراً جراء تحرير سعر الصرف.
ومن وجهة نظرى فإن نشاط التمويل العقارى يجب أن يستحوذ على نسبة تقدر بما يتراوح بين 60 و٪70 من حجم البيع والشراء فى القطاع العقارى المصرى.
** كم يقدر عدد شركات التمويل العقارى فى السوق المصرى؟
* يبلغ إجمالى عدد شركات التمويل العقارى فى السوق المصرى نحو 11 شركة هى: الأهلى للتمويل العقاري، سكن للتمويل العقارى، العربى الإفريقى، أملاك، تمويل، تيسير، الأولى، المصرية للتمويل العقارى، المصريين للتمويل العقارى، الأهلى المتحد، أما إذا نظرنا إلى الشركات الفاعلة فى السوق المصرى فى هذا المجال سنجد أنها 6 أو 7 شركات فقط. 
** فى رأيك.. ما هى أهم العراقيل التى تحد من نمو نشاط قطاع التمويل العقارى بالسوق المصرى؟
* أرى أن أكبر مشكلة تواجه التوسع فى نشاط التمويل العقارى بمصر، هى مشكلة تسجيل الوحدات، خاصة أن أغلب الوحدات تكون غير مسجلة أو غير قابلة للتسجيل، مما يصعب التعامل عليها بنظام التمويل العقارى سواء من قبل شركات التمويل أو البنوك، هذا بالإضافة إلى أن التمويل العقارى فى مصر نشاط لا تقع مسئوليته على جهة واحدة فقط، إنما أكثر من جهة مما يعرقل عملية التنسيق بين هذه الجهات للنهوض به.
وعلى الرغم من أهمية هذا القطاع الحيوى والذى يتم الاعتماد عليه بشكل كامل فى تمويل الوحدات العقارية فى جميع دول العالم، إلا أن حجم محفظة التمويل فى مصر كما ذكرت لا يتجاوز 5 مليارات جنيه، وأتوقع أن يزداد الاهتمام بقطاع التمويل العقارى خلال الفترة القادمة فى ظل تزايد حجم الطلب على العقار وتراجع القدرات الشرائية للعملاء عقب قرار تحرير سعر الصرف الذى انعكس سلبياً على القطاع العقارى متمثلاً فى ارتفاعات غير مسبوقة فى أسعار الوحدات، الأمر الذى يضعف من قدرات العميل الشرائية للوحدات سواء نقداً أو بالتقسيط على عدد قليل من السنوات. 
وعلى سبيل المثال لا الحصر نجد أن النسبة الأكبر من وحدات المجتمعات العمرانية الجديدة ليست فى نطاق تسجيل وزارة العدل ومكاتب الشهر العقارى، وبالتالى فهى غير مسجلة، الأمر الذى يعرقل عملية التعامل عليها بنظام التمويل العقارى، وهو ما دفعنا إلى اتباع إجراءات جديدة لتمويل وحدات المجتمعات العمرانية بداية من عام 2004، من أجل إيجاد حل لهذه العقبة، أما فيما يتعلق بالوحدات القديمة الواقعة فى كردون المدن فعلى الرغم من أنها عقارات مسجلة، إلا أن ملكيتها قد جرى عليها تعاملات كثيرة، الأمر الذى يستغرق فترات طويلة للغاية حتى يتم تسجيل الوحدة قبل عملية البيع، وبالتالى فالضمانة العقارية لا تقع تحت حيازة الجهة الممولة إلا عقب فترة طويلة جداً من إجراءات التسجيل، وفى رأيى أن عملية التسجيل يجب أن تكون مجرد إجراء روتينى يتم وقت المنح تيسيرًا للإجراءات. 
** وهل يحق لشركات التمويل العقارى ممارسة أية أنشطة استثمارية أخرى؟
* بالطبع نعم.. فقد اتجه عدد من شركات التمويل العقارى إلى أنشطة «التخصيم أو الإيجار التمويلى أو الاستثمار العقارى»، وعلى ضوء ذلك قامت شركة «سكن» بالمساهمة فى شركة استثمار عقارى، والغرض منها تنفيذ مشروعات عقارية لإيجاد سوق للعمل به بنظام التمويل العقاري، وأشير هنا إلى أن الشركة قد فضلت اللجوء إلى اتباع هذا النشاط الاستثمارى بشكل مباشر بدلاً من اللجوء إلى شراء محافظ الغير «المطورين» 
** وما هى أحدث الأنشطة الاستثمارية التى تقدمها «سكن»؟ 
* قامت شركة «سكن» بإنشاء شركة استثمار وتطوير عقارى هى شركة سكن للتطوير، الغرض منها تنفيذ مشروعات عقارية لإيجاد سوق للعمل به بنظام التمويل العقاري، حيث لجأت الشركة إلى اتباع هذا النشاط الاستثمارى وعدم اللجوء إلى شراء محافظ من غير «المطورين»، لأن ذلك يساهم فى علاج مشكلة التسجيل، كما أنه فى رأيى يمثل مخاطرة أقل، فالاستثمار العقارى هو الأيسر والآمن. 
كما تعاقدت الشركة على مشروع فى الهرم والذى تتراوح قيمة الوحدات به من 300 ألف إلى 350 ألف جنيه للوحدة، كما أطلقت الشركة مشروع استثمار عقارى بالساحل الشمالى خلال العام 2017 ، وهو عبارة عن منتجع سياحى ترفيهى فتح مجال عمل جديداً للشركة، لاسيما أنه مشروع يتم تنفيذه بمعرفة شركة «سكن» للتطوير العقارى، فى حين يتم طرح الوحدات للبيع بنظام التمويل العقارى من خلال شركة «سكن» للتمويل العقارى وبمدد تصل إلى 10 سنوات، وكذا تستهدف شركة «سكن» الاستثمار أيضاً فى مشروعات جديدة بالمجتمعات العمرانية الجديدة. 
** من وجهة نظرك.. هل منظومة التمويل العقارى تتطلب إعادة هيكلة أو إدخال تعديلات جديدة لتحقيق المزيد من الفاعلية فى السوق المصرى؟
* بالطبع.. فمنظومة التمويل العقارى تحتاج إلى إعادة النظر بشكل كامل، لاسيما أن السوق ينطوى على حجم هائل من الطلب الحقيقى والمتزايد، كما أن فكرة التشبع فى شريحة العملاء من فئة «A class» التى يدعيها البعض ليست حقيقية، خاصة أن نسبة المشاريع مقارنة بحجم اقتصاد الدولة ضئيل جداً، وهو ما يؤكد ضرورة تفعيل هذه المنظومة وتعديلها بما يضمن تغطية حجم الطلب على هذا القطاع العقارى.
ومن أجل إيجاد حلول لتفعيل منظومة التمويل العقارى بصورة أكبر فى السوق المصرى على مستوى كافة الشرائح، وأقترح هنا ضرورة تطبيق التجربة الكندية فى التمويل، خاصة فيما يتعلق بتمويل فئة محدودى الدخل من غير القادرين على سداد مقدمات الوحدة حيث إن صندوق الدعم يضمن عن العميل سداد ٪20 من قيمة القرض لمدة تتراوح من 5 إلى 10 سنوات، وتقوم جهة التمويل «بنك أو شركة» بتمويل ٪95 من تكلفة الوحدة، ويقوم العميل بسداد ٪5 فقط من تكلفة الوحدة.
وأؤكد أهمية تعاون وزارة العدل مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لتسجيل جميع الوحدات بما ييسر من تفعيل نشاط التمويل العقارى فى السوق، بالإضافة إلى ضرورة توافر نشرة معلوماتية شهرية حول تفاصيل الاستثمار العقارى وأفضل مناطق الاستثمار، وشرائح العملاء المختلفة وحجم الطلب فى كل شريحة وغيرها. 
وأرى أن هناك ضرورة للتنسيق بين المطورين العقاريين، بحيث يلجأون إلى شركات التمويل العقارى والبنوك لتمويل العملاء، خاصة أنهم يضعون هامش أرباحهم داخل سعر الوحدة المعلن، بالإضافة إلى ضرورة اللجوء إلى الاستصناع اقتداء بالتجارب العالمية فى هذا المجال خاصة أن القطاع العقارى المصرى يضم عدداً ضخماً من الوحدات تحت الإنشاء. 





موضوعات متعلقة