المطورون العقاريون: التمويل العقارى الحل فى ظل الارتفاعات المتزايدة فى أسعار العقارات

19/11/2017 - 5:48:58

أشواق العوامرى

مع الارتفاع الكبير الذى شهدته أسعار العقارات فى مصر، تأثرا بقرار التعويم وارتفاع أسعار مدخلات البناء، ولجوء شركات التطوير العقارى إلى إطالة أمد السداد لشراء الوحدات العقارية، بات من الضرورى الاهتمام بمنظومة التمويل العقارى، وفى هذا الإطار، أكد عدد من المطورين العقاريين أن منظومة التمويل العقارى هامة جدا ويجب تذليل العقبات أمامها، حيث إنها ستساعد المطورين العقاريين فى تنمية مشروعاتهم وتساعد المستهلك فى اقتناء وحدته، كما أن التمويل العقارى جزء أساسى داخل المنظومة العقارية، ويجب إعادة التشريع بدخول كل الاطراف المعنية داخل منظومة التمويل العقارى بداية من المطور والبنوك وشركات التمويل العقارى حتى العميل.

وأشاروا إلى أن ارتفاع أسعار الفائدة أثر بشكل كبير على تنشيط التمويل العقارى ويجب العمل على تخفيضها وعدم اعتبار قرض التمويل العقارى قرضا استهلاكيا، فضلاً عن مشاكل التسجيل العقارى، حيث إن 95٪ من العقارات بمصر غير مسجلة وبذلك لا يجوز تمويلها عقارياً فيجب العمل على تسهيل إجراءات التسجيل، والنظر فى تمويل الوحدات تحت الإنشاء وايجاد حلول مناسبة للسماح بذلك مع وجود ضمان للبنك ليسمح بتمويلها..

فى البداية قال المهندس طارق شكرى.. رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، أن التمويل العقارى فى مصر فى حالته الراهنة غير مجدى، نظرًا للارتفاع الكبير لفائدة التمويل، لكن فى نفس الوقت فإن التمويل العقارى هو الحل فى ظل الارتفاعات المتزايدة فى أسعار العقارات، حتى يحدث التقاء بين منتجى الوحدات وبين الطلب الشديد من المستهلكين.

وأضاف «شكرى» أن الحل الوحيد للطبقة المتوسطة هو التمويل العقارى، من أجل الحصول على وحدات بحالة جيدة، لذا فالأمر يتطلب مبادرة من البنك المركزى تتيح التمويل على فترات تصل إلى 20 سنة بمعدلات فائدة غير مرتفعة.

وأوضح أن ارتفاع أسعار الوحدات العقارية فى زيادة مستمرة نتيجة زيادة مدخلات الصناعة، ومواد البناء، إضافة إلى زيادة قيمة الأرض وتكلفة البناء والتمويل وتكاليف البيع والتسويق، مشيرًا إلى أن فكرة حدوث فقاعة عقارية فى مصر مستحيلة، نتيجة أن تزايد الطلب على الوحدات للسكن وليس للمضاربة.

وأكد أن القطاع العقارى المصرى من أهم القطاعات التى تحتفظ بقيمة المخزون، كما أن زيادة معدلات النمو السكانى وزيادة عدد الزيجات سنويًا يسهم فى زيادة حجم الطلب على الوحدات العقارية للسكن وليس المضاربة، الأمر الذى يؤكد عدم احتمالية حدوث فقاعة عقارية..

وقال المهندس حسين صبور رئيس مجموعة الأهلى للتنمية العقارية إنه يجب الاهتمام بمنظومة التمويل العقارى، حيث إنه سيكون حلاً فى ظل الأسعار الذى يشهدها السوق العقارى نتيجة أرتفاع أسعار مواد البناء مع ضرورة مشاركة كل القطاعات المعنية فى منظومة تمويل عقارى جديدة تضمهم لكى يكون الأمر مجد وتشمل مطورين عقاريين وبنوكاً وشركات تمويل عقارى، مشيرا إلى أنه مع الوضع يستلزم من الطبقة المتوسطة اللجوء إلى وحدات بمساحات صغيرة جدا، مع أهمية توفير أراض للمطورين بأسعار معقولة، لأن الأسعار الحالية، ونظم الشراكة بين الدولة والمطورين، تجعل من المستحيل توفير وحدات بأسعار مناسبة للطبقة المتوسطة.

ولفت إلى أن تقرير «رؤية مصر 2030» قدر الحاجة السنوية للدولة من أراضى التطوير العقارى بـ 23600 فدان، فى حين ما يجرى طرحه من الدولة يبلغ نحو 3 آلاف فدان فقط سنويا، وأرجع المبالغة فى أسعار العقارات إلى ارتفاع سعر أراضى البناء، والتى تحتكر الدولة بيعها، مطالبا أن تقوم الدولة بمنح الأراضى للمطورين العقاريين لتجهيزها وبيعها، بما يخلق منافسة تساهم فى خفض أسعار الأراضى.

وطالب الوزارة بضرورة الإقتناع بقطاع التمويل العقارى وفوائده من أجل زيادة دوره فى السوق وأنه لن يضر الاقتصاد الوطنى موضحًا أنه لابد من من إنهاء تمويل الشركات للعملاء وتقسيط ثمن الوحدة ونقل هذا الدور للبنوك وشركات التمويل العقارى.

ومن جانبه قال المهندس أمجد حسنين، وكيل غرفة التطوير العقارى، والرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب بروبرتيز للتطوير العقارى، إن التمويل العقارى محكوم بقوانين تجعل توجهه الأساسى لتمويل الإسكان الاجتماعى، بالإضافة إلى وجود سقف للتمويل العقارى، وهو ما لا يُفهم منه السبب، وخاصة مع ارتفاع قيمة الوحدات بعد ارتفاع تكلفة التنفيذ، لافتًا إلى أن التمويل العقارى لا ينطوى على مخاطرة نظرًا لوجود الوحدة.

وأشار إلى أن حل تلك الأزمة يتمثل فى رفع سقف مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى فى ضوء ارتفاع أسعار الوحدات، وتغيير القانون الخاص بتمويل الوحدة تحت الإنشاء، والذى وضع نتيجة ظروف معينة تغيرت بالسوق حاليًا، لافتًا إلى ضرورة اقتناع الحكومة بأهمية التمويل العقارى فى جذب عملاء أجانب للسوق المحلية.

وطالب «حسانين» البنك المركزى المصرى بضرورة مراجعة قرار وقف تمويل وحدات تحت الإنشاء معتبرًا أنه قرار تم اتخاذه فى ظروف معينة إنتهت مع الأزمة المالية العالمية، مشير إلى أن إلغاء القرار سيساهم فى سرعة تنفيذ المشروعات وإمكانية حصول أكبر كم من العملاء على الوحدات بالإضافة إلى سرعة دوران رأس المال لدى الشركات.

وأوضح أن التمويل العقارى الذى يتم التعامل به فى مصر غير فعال و لا يمت للتمويل العقارى بصلة، مشيرًا إلى أنه ضد اقتصاره على وحدات الإسكان الاجتماعى كما هو متداول الآن، مطالبا بضرورة إدخال شرائح جديدة لمبادرة البنك المركزى لتضم الأسعار حتى 2 و3 ملايين جنيه للوحدة وبفائدة أعلى من الشرائح الأخرى لضمان دخول أكبر كم من الفئات والدخول وتوسيع قاعدة الحركة العقارية لجميع فئات الدخل.

كما قال المهندس آسر حمدى، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة «الشرقيون للتنمية العمرانية»، إن نسبة الفائدة على التمويل العقارى أصبحت مرتفعة جدا حتى انها وصلت إلى 25 ٪ وتوجد به معوقات كثيرة، ولذلك التمويل العقارى فى مصر حتى الآن لم يصبح أداة فعالة ومهمة لتنشيط القطاع العقارى، ومن الممكن أن يكون له دور افضل بكثير لأنه سيساعد المطورين و المستهلك النهائى.

وأوضح «حمدى» أن الفكرة الأساسية أنه يدخل ضمن التشريع تمويل عقارى للوحدات غير مسجلة لأن التسجيل بيكون آخر مرحلة، انما يجب أن يكون التمويل فى المراحل الأولى حتى يأتى التمويل العقارى بجدواه سواء للمطور والمستهلك.

وأشار إلى أن الفائدة التى تطبق على القروض التى تمنح للمطورين مبالغ بها، حيث إنه بالذات فى المشروعات الكبيرة التى تصل مساحتها الي20 و30 فداناً لا يستطيع المطور بناء المشروع بالكامل بتمويل ذاتى، وأسعار الفائدة المرتفعة تنافى خطة مصر فى التنمية والتطوير، وخاصة اننا لدينا فجوة كبيرة جدا بين العرض والطلب على الوحدات السكنية.

وتابع أن الفجوة لن تحل الا اذا حصل المطورون على السيولة للبناء، ويجب أن يكون فيه تفرقة المستثمر سواء عقارى أو صناعى وبين فرد يأخذ قرضاً لغرض استهلاكى، مشيرا أن المطور بخلاف أنه يساهم فى حل الفجوة المتواجدة بين العرض والطلب فإنه يساهم فى تقديم فرص عمل ويشغل معه شركة مقاولات، أى يساهم فى دوران عجلة الانتاج، كما أن فائدة التمويل العقارى للمستهلك يجب أن تكون اقل من القروض الاستهلاكية لأن العقارات شئ أساسى وحاجة ضرورية.

وقال شريف سامى.. رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية السابق إن مشكلة تمويل الوحدات تحت الإنشاء تكمن فى الضمانة، لأن البنك لا يعطى قروضاً دون ضمانات، ولكن من الممكن يعطى قرضاً بضمان الوحدة للتشطيب أو بضمان ارض لبناء الوحدة.

وأوضح أنه من أبرز مشكلات التمويل العقارى هى أن أكثر من 95٪ من الوحدات العقارية بمصر غير مسجلة وفى حالة عدم التسجيل لا يجوز أن تكون ضماناً، مشددا على ضرورة تطوير منظومة التسجيل العقارى وتذليل العقبات التى تمنع أصحاب الوحدات من تسجيلها سواء عقبات مصاريف إدارية أو إجراءات أو بيروقراطية.

وأشار «سامى» إلى أنه من الممكن استحداث طرق أخرى تساهم فى تسهيل التمويل العقارى وتمويل الوحدات تحت الإنشاء متمثلة فى أن يصدر المطور سندات لدى البنك كضمانة ومن ثم يتاح بالتمويل العقارى لمشروعه تحت الإنشاء، بحيث ألا يكون كل العبء على التمويل العقارى.

فيما قال المهندس معتز محمود.. رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن تمويل الوحدات تحت الإنشاء غير قانونى لأنه لا توجد ضمانة، ولكن يوجد أنواع أخرى من التمويل العقارى تشمل تشطيب الوحدات وبناء مبنى على ارض، كما أن قانون البنوك واضح بأنه لا يجوز اعطاء قروض بدون ضمان.

وأشار محمود إلى أن السوق العقارية تأثرت كثيرًا، بسبب ارتفاع سعر التكلفة للمواد الخام، وهو ما حرك أسعار المنتج النهائى، وتسبب فى ارتفاع أسعار العقارات، وانخفاض القوى الشرائية، وتراجع المبيعات، لافتا إلى أن العمل على تنشيط قطاع التمويل العقارى قادرعلى تحويل القطاع العقارى إلى بيئة جاذبة للاستثمار، مما يخلق مناخاً من المنافسة يصب فى صالح محدودى ومتوسطى الدخل، من خلال تنوع الجهات الممولة لوحدته السكنية طبقا لسرعة وسهولة إنهاء الإجراءات.

وأوضح أنه من أبرز أدوات تنشيط قطاع التمويل العقارى العمل على تخفيض نسب فائدة التمويل لأنه لا يجب أن يعامل معاملة القروض الاستهلاكية لأن السكن حاجة أولية، وذلك لدعم قطاع العقارات ومساعدته على جذب مزيد من الاستثمارات، وردم الفجوة المتزايدة بين العرض والطلب، كما يجب ضم شرائح جديدة لمبادرة التمويل العقارى، حيث إن القطاع العقارى قطاع واعد يجب العمل على تشجيعه ودفعه للنمو لما يساهم فى تشغيل قطاعات كثيرة بجانبه.



موضوعات متعلقة