م. هشام شكري : العقار المصري الأرخص سعرًا والأعلي عائدًا استثماريا في العالم

29/08/2017 - 2:31:46

م. هشام شكري.. رئيس مجلس إدارة مجموعة م. هشام شكري.. رئيس مجلس إدارة مجموعة "رؤية القابضة" للاستثمار العقاري

صفاء لويس- محمد زكريا

أكد هشام شكري أن تصدير العقار مهم جدًا بالنسبة لأي اقتصاد والدليل علي ذلك هو أن حجم مبيعات السوق العقاري علي مستوي العالم يبلغ نحو تريليون دولار سنويا، في جميع أنواع العقار «سكني و تجاري و إداري وصناعي»، 25% منها تصدير عقاري، أي أن ما يعادل نحو 250 مليار دولار سنويا من المبيعات العقارية علي مستوي العالم من مشترين مقيمين بدول أخري غير التي تقوم ببيع العقارات، مضيفاً أن تصدير العقار إلي الخارج له دور مهم جداً في تنشيط السياحة حيث إنه يرفع عدد الليالي السياحية، لافتاً إلي أن السياحة المستدامة تبدأ من بيع العقار فالمشتري الأجنبي يقوم بشراء العقار لاستخدامه في قضاء عطلة العمل، دون اللجوء إلي استخدام الفنادق.

وقال إن مصر تمتلك العديد من المزايا التي تجعل سوقها العقاري جاذبًا للمشترين العرب والأجانب، أبرزها أن سعر العقار في مصر أرخص بمعدل 25% عن العقار في الدول المنافسة مثل اليونان وقبرص ودبي وإسبانيا، إضافة إلي تنوع المنتج العقاري مما يجعله صالحاً للبيع طوال العام، بجانب أن مصر تتمتع بوجود شبكة طرق ومواصلات جيدة، هذا فضلاً عن أن العائد الاستثماري للعقار بمصر يعد أعلي بكثير مقارنة بالدول الأخري حيث يتراوح العائد الخارجي بين 5 إلي 6%، في حين يتعدي بمصر الـ 13%، هذا بخلاف ارتفاع قيمة العقار مع مرور الوقت. وشدد علي ضرورة تضافر جهود كافة الجهات المختصة «مطورين عقاريين وجهات حكومية» لوضع استراتيجية مدروسة وخطة تسويقية طموحة حتي تتمكن مصر من بيع العقار لغير المصريين وبأرقام تتعدي الــ 20 مليار دولار سنويا، مشيراً إلي أن المجلس التصديري للعقار يستهدف الوصول إلي ما يشكل نحو 5% من الحصة العالمية ومواصلة جهوده للوصول إلي 10% من حجم السوق العالمي.

وطالب «شكري» بضرورة حل كل ما يواجه تصدير العقار من معوقات وعراقيل في مقدمتها مشكلة التسجيل العقاري لأن أغلب العقارات الموجودة في مصر غير مسجلة ويتم تداولها بعقود ابتدائية، كما أغلب المشروعات المقامة علي أراضي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وهيئة التنمية السياحية تواجه العديد من المشكلات علي رأسها مشكلة عدم تسجيل الأرض بشكل رسمي إلا بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع بالكامل إضافة إلي ضرورة إقرار قانون يشمل كافة أنواع الضمانات للمشتري الأجنبي، بحيث ينص علي إمكانية تحويل أمواله وأرباحه إلي الخارج بمجرد بيع العقار، كما طالب المطورين بالتواجد في كافة المعارض العربية والأجنبية علي مستوي العالم وأن يعملوا كفريق واحد، وهذا يتطلب تضافر جهود الجميع لوضع استراتيجية بحيث يكون هناك جناح مصري في كافة المعارض يضم جميع الشركات ويكون دوره الرئيسي التسويق للعقار المصري.. وإلي نص الحوار:

 بوصفكم أحد أكبر وأهم المطورين العقاريين الذين طالبوا بأهمية تصدير العقار المصري للخارج.. هل لك أن توضح لنا مفهوم تصدير العقار؟

 تصدير العقار يعني أن نقوم بإنتاج سلعة عقارية «الوحدات السكنية والفيلات وغيرها» بهدف بيعها في بلد آخر، بحيث يقوم بعض الأفراد غير المقيمين في الدولة سواء مصريين أو أجانب بتملك العقار مقابل سداد قيمته بالعملة الصعبة، وأشير هنا إلي أن تصدير العقار يأتي لاستكمال منظومة التسويق العقاري في مصر اقتداءً بالدول التي سبقتنا في هذا المجال، فإذا نظرنا إلي الدول الأخري مثل إسبانيا وقبرص ودبي واليونان، فاقتصادها يقوم علي تصدير العقار علي الرغم من ارتفاع أسعار العقارات بها، في المقابل نجد أن مصر لا تقوم بتصدير العقار للخارج علي الرغم من أن أسعار العقارات بها منخفضة جدا مقارنة بالدول التي ذكرناها.

كما أن العقار يعد من أفضل السلع التي تفيد الاقتصاد المصري إذا نجحنا في تصديره للخارج، وأود أن أوضح أنه علي النقيض تمامًا من أي سلعة أخري يتم تصديرها وتنقطع العلاقة بينها وبين الدولة المصدرة لها، فإن العقار يمكن استخدامه بعد البيع في قضاء إجازة العمل أو تأجيره، وهو ما يساعد في إحداث قيمة مضافة للاقتصاد من خلال ترجمته إلي عدد ليالي سياحية يستخدمها مالك العقار أو أفراد عائلته، وأشير هنا إلي أن الدراسات العالمية توضح أن العقار الواحد الذي يتم بيعه يضيف للدولة أكثر من 1200 ليلة سياحية سنويا، كما أن العقار المباع يستخدمه 4 أفراد كحد أدني وبالتالي يتم استغلاله نحو 300 ليلة في العام الواحد.

 وما هي أنواع العقارات القابلة للتصدير للعميل العربي والأجنبي؟

 توجد العديد من أنواع العقارات التي تجذب المشتري خاصة الأجنبي وتتضمن:

الـ «سكند هوم» أو ما يطلق عليه بيوت الإجازات، والتي تقع في المناطق الشاطئية مباشرة، ونجد أن أغلب الأفراد الذين يقومون بشراء الـ «سكندهوم» هم الذين يسعون لتحقيق أكثر من غرض منها مثل تحقيق عائد مادي جيد، وقضاء أيام الإجازات والعطلات، مع إمكانية تأجير السكن إذ لم يكن المشتري بحاجة إليه. وبالنظر إلي الدول المجاورة مثل اليونان وقبرص وإسبانيا نجد أنها تعتمد علي هذا النوع من السكن، وغالبا ما تصدره إلي دول شمال أوروبا، لاسيما أن اختيار المشتري لوحدات "السكند هوم" يكون بناء علي قرب الموقع الجغرافي من الموطن الأساسي له لسهولة الذهاب والعودة أكثر من مرة في العام، والأوربيون يفضلون السكن علي البحر الأبيض المتوسط، والذي يتم استغلاله بمصر 3 أشهر فقط في العام، بينما البحر الأحمر يمكن استغلاله من 10 إلي 12 شهراً سنوياً، وهو ما يعطي مصمر ميزة تنافسية كبيرة في السوق العالمي كما أن أكثر الجنسيات التي تقوم بشراء بيوت الإجازات هم «الخليجيون والروس والبريطانيين»، ويأتي بعدهم مواطنو شمال أوروبا، فكل هذه الدول علي مسافة قريبة من مصر.

أما النوع الثاني من العقار الذي يتم تصديره للخارج فيتمثل في العقارات الإدارية والتجارية وغالبا ما يتم شراؤها من خلال الصناديق العقارية، ثم يتم تأجيرها ومن ثم تعود بتحقيق عائد مالي سنوي، وأؤكد أن مصر تتميز بتوافر الوحدات الإدارية والتجارية ولديها قدرة تنافسية فيها، ولذلك يمكن جذب أكبر شريحة من المستثمرين الأجانب لشراء الوحدات الإدارية والتجارية، لاسيما وأنها تحقق أعلي عائد ربحي علي مستوي العالم.

والنوع الثالث «السكن الدائم» والذي غالبا ما يقوم بشرائه الباحثون عن الاستقرار السياسي، ومن أكثر الدول التي تتمتع بتصدير هذا النوع من العقار «إنجلترا وأمريكا وفرنسا»، ومن أكثر الفئات شراء لها هم العرب. ونظرا لأن مصر تعد من أكثر دول المنطقة استقراراً أمنياً وسياسياً فإن أصحاب الفوائض المالية في الدول المجاورة والتي تشهد اضطرابات سياسية وأمنية مثل سوريا واليمن وليبيا والعراق، يتجهون إلي ضخها في شراء العقار المصري كنوع من أنواع الادخار، لأنهم يعملون جيدا أن مصر من أكثر الدول التي يحقق فيها العقار أرباحاً، حيث تشهد أسعار العقارات ارتفاعا دورية، فعلي مدار الــ20 عاماً الماضية زادت الأسعار بما لا يقل عن 30%.

 وماذا عن الأماكن التي يفضل المشتري الأجنبي والعربي شراء العقار بها؟

 المشتري الأجنبي يبحث دائما عن الأماكن التي يراها تتناسب مع احتياجاته المعيشية، فنجده يتجه إلي المشروعات التي تقام في البحر الأحمر وشرم الشيخ، كما أنهم يتجهون إلي شراء الوحدات «الأستوديو»، حيث إنهم يفضلون أن تتراوح المساحة بين 40 إلي 120 متراً مربعاً كاملة التشطيب، أما بالنسبة للعرب فيفضلون شراء الوحدات الفندقية بالمدن والعواصم، والتي تتوافر بها كافة سبل الحياة، من معيشة وترفيه وتسوق إلي أخر ذلك، ورغم ذلك اتجه البعض منهم مؤخراً للبحث علي الوحدات الساحلية مثل الـ «سكند هوم».

 وما هي أنواع العقارات التي يفضل المصريون بالخارج اقتناءها؟

 المصريون المقيمون بالخارج بصفة عامة يفضلون كافة أنواع العقارات والمساحات أيضا، حيث تبدأ الوحدات التي تشهد إقبالا شديدًا هي الفيلات التي تتراوح مساحتها بين 400 و500 متر مربع، ثم الفيلات الأقل مساحة والتاون هاوس والشقق والشاليهات، أما وحدات الأستوديو فالطلب منخفض عليها حاليا، نتيجة ثقافة الشعب المصري الذي يفضل اختيار المساحات الأكبر، كما أن هناك فئة من المصريين المقيمين بالخارج تفضل البحث عن نوعين من الوحدات وهما «سكن الإقامة» والـ «السكند هوم»، حيث إنهما يعتبران وسيلة ادخار.

ومن هنا أطالب الدولة بضرورة الاهتمام بالمصريين العاملين بالخارج والحفاظ علي هذه القوة الشرائية من خلال تقديم عوامل جذب حقيقية لهم ومنحهم العديد من التسهيلات حتي لا يقوموا بشراء وحدات في الدول الأخري لاسيما وأن العديد من الدول مثل السعودية والإمارات تستهدف جذب أكبر عدد منهم من خلال إقامة المعارض التسويقية والترويجية للعقار بها.

 ومن وجهة نظركم، ما هي أهمية عملية تصدير العقار بالنسبة للسوق المصري؟

 تصدير العقار مهم جدًا بالنسبة لأي اقتصاد في العالم، ولا أدل علي ذلك من أن حجم مبيعات السوق العقاري علي مستوي العالم يبلغ نحو تريليون دولار سنويا، في جميع أنواع العقار «سكني و تجاري و إداري وصناعي»، وتم تصدير عقارات بما يقارب نسبة الـ 25% من هذه القيمة أي ما يعادل نحو 250 مليار دولار سنوياً من المبيعات العقارية علي مستوي العالم من أموال مشترين مقيمين بدول أخري غير التي تقوم ببيع العقارات، وأنوه إلي أنه يتربع علي عرش المدن والدول المصدرة للعقار نيويورك ولندن، حيث تصل الحصيلة التصديرية لكل مدينة نحو 40 مليار دولار سنويا، ثم يأتي في المرتبة الثانية مدينتي باريس وسان فرانسيكسو.

وأؤكد أنه في الوقت الذي تقوم فيه اقتصاديات دول مثل قبرص ودبي واليونان علي التصدير العقاري فإن حصة مصر من هذا التصدير لا تذكر ويرجع ذلك لعدم إعطاء أهمية لهذا المجال والاكتفاء بتلبية طلبات السوق المحلي فقط، كما أن السوق العقاري المصري لا يمتلك قاعدة بيانات توضح حجم مبيعات العقار لغير المصريين.

وأشير هنا إلي أن المنافسين للسوق المصري من الدول المجاورة هم اليونان وقبرص وتركيا وإسبانيا ودبي والمغرب، علمًا بأن العملاء المستهدفين للعقار المصري من عدة دول في مقدمتها روسيا وشرق أوروبا ودول الخليج.

 ماذا عن تأثير التصدير العقاري علي حركة السياحة؟

 تصدير العقار إلي الخارج له دور مهم جداً في تنشيط السياحة، لأن صاحب العقار سيقضي علي الأقل حوالي 90 يوماً سنوياً بالعقار الخاص به في مصر مما يؤدي إلي ارتفاع عدد الليالي السياحية التي يقاس من خلالها دخل السياحة، علمًا بأن السائح صاحب العقار هو سائح متكرر وعالي الإنفاق وهو السائح الذي تستهدفه كافة الدول.

وأود التنويه أن حركة السياحة في العديد من الدول تعتمد وبشكل كبير علي السائحين المقيمين في عقارات يمتلكونها، كما هو الحال في إسبانيا حيث يقيم نحو 90% من السائحين في وحدات سكنية ملكًا لهم أو يقومون بتأجيرها، ونسبة الـ 10% الباقية تقيم في فنادق أو شقق فندقية.

 إذن أنت تؤمن بمقولة: إن السياحة المستدامة تبدأ من بيع العقار؟

 بالتأكيد.. السياحة المستدامة تبدأ من بيع العقار، فالمشتري الأجنبي يقوم بشراء العقار لاستخدامه في قضاء عطلة العمل، دون اللجوء إلي الفنادق، كما أن السياحة المستدامة تحقق أعلي عائد مادي، والدليل علي ذلك أن إسبانيا من أكبر الدول جذبا للاستثمار، وأن 90% من السياح المترددين عليها هم أصحاب وحدات بها بالفعل.

 وما هي مستهدفاتكم من تصدير العقار المصري إلي الخارج؟

 نظراً لأن مصر تمتلك العديد من المزايا التي تجعل سوقها العقاري جاذبًا للمشترين العرب والأجانب فإن ذلك يتطلب تضافر جهود كافة الجهات المختصة «مطورين عقاريين وجهات حكومية» لوضع استراتيجية مدروسة وخطة تسويقية طموحة حتي تتمكن مصر من بيع العقار لغير المصريين وبأرقام تتعدي الــ 20 مليار دولار سنويا، وأشير إلي أننا نستهدف الوصول إلي نسبة تقترب من 5% من الحصة العالمية ومن ثم استدامة الجهود الدؤوبة بهدف الوصول إلي 10% من حجم السوق العالمي.

 وهل تري أن مصر لديها القدرة التنافسية للاستحواذ علي هذه الحصة من حجم تصدير العقار عالميا؟

 أؤكد أن مصر لديها القدرة التنافسية التي تمكنها من الوصول لهذه النسبة، وأبرز ما يميز العقار المصري أنه علي الرغم من زيادة أسعار العقار بمصر خلال الفترة الأخيرة لنحو 20% إلا أنه يظل الأرخص مقارنة بالدول المنافسة لها، فأقل سعر للعقار في هذه الدول يبدأ من 5 آلاف يورو، في حين أن أعلي سعر للعقار في مصر يعادل نحو 1000 يورو، وهذا العقار يماثل في تميزه العقار الذي يساوي سعر متره 5 آلاف يورو في الدول المنافسة، أي أن سعر العقار في مصر أرخص بمعدل 25% عن العقار في الدول الأخري، ويعد ذلك انعكاساً إيجابياً لنتائج تحرير سعر الصرف، لأن فرق العملة بالنسبة لهذه الفئة من المشترين يجعل العقار المصري أرخص بنسبة 50% عن سعره قبل قرار التعويم.

كما أن من أهم المميزات التنافسية للعقار المصري هي تنوع المنتج العقاري مما بما يتيح إمكانية لبيع العقار طوال العام، بجانب أن مصر تتمتع بوجود شبكة طرق ومواصلات جيدة حيث تمتلك العديد من المطارات في مناطق متعددة علي مستوي الجمهورية إضافة إلي المحاور الجديدة التي أنشأتها الدولة مؤخراً، هذا فضلا عن أن العائد الاستثماري للعقار بمصر يعد من أفضل المزايا فنسبة العائد من البيع والإيجار أعلي بكثير مقارنة بالدول الأخري حيث يتراوح العائد الخارجي بين 5 إلي 6%، ويتمثل هذا العائد في قيمة الإيجار السنوي منسوبة إلي قيمة العقار، حيث إن العائد الإيجاري للمباني الإدارية والتجارية بمصر يتعدي الـ 13%، هذا بخلاف ارتفاع قيمة العقار مع مرور الوقت، وأؤكد أن كل ما سبق يعد نقاطاً إيجابية تجعل مصر لديها قدرة تنافسية لكي تتمكن من الاستحواذ علي نسبة جيدة من سوق تصدير العقار عالمياً.

 وما هي نقاط الضعف والتحديات التي تقف حائلا أمام تحقيق هذا الهدف؟

 يعاني السوق العقاري المصري من عدة نقاط ضعف تحتاج إلي معالجة عاجلة وسريعة حتي نستطيع تحقيق الهدف المنشود من تصدير العقار، التحدي الأول يتمثل في مشكلة التسجيل العقاري، فأغلب العقارات الموجودة في مصر غير مسجلة، ويتم تداولها بعقود ابتدائية، في حين أن المشتري الأجنبي يعتمد بشكل أساسي في حالة شرائه العقار علي التسجيل، فضلا عن التأكد من كافة المستندات والإجراءات المتعلقة بعملية البيع والشراء صحيحة.

كما أغلب المشروعات المقامة علي أراضي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وهيئة التنمية السياحية تواجه العديد من المشكلات علي رأسها مشكلة عدم تسجيل الأرض بشكل رسمي إلا بعد الانتهاء من تنفيذ المشروع بالكامل، وهو ما يضعف قدرة مصر علي عملية التصدير، ولكن يمكن حل هذه المشكلة من خلال قيام الدولة بوضع آلية تضمن حق الدولة في قيام المطور بالانتهاء من تنفيذ مشروعه في الوقت الذي تحدده، ولكن في المقابل تمنحه الأحقية في الحصول علي توثيق ابتدائي في جهة الولاية التابعة لها أرض المشروع.

أما بالنسبة للتحدي الثاني يتمثل في قرار الحكومة بمنح الإقامة المؤقتة لغير المصريين مقابل شراء عقار في مصر بحيث يتم منح الإقامة لمدة عام لمن يشتري عقار بقيمة 100 ألف دولار والإقامة لمدة 5 سنوات لمن يشتري عقار بقيمة 400 ألف دولار، ومن وجهة نظري أعتبر أن هذا القرار غير جاذب للاستثمار الأجنبي لاسيما وأن الشخص الأجنبي لا يجد صعوبة في الحصول علي الإقامة، فلماذا يلجأ إلي شراء عقار للفوز بها، ولكن هذا القرار يعتبر من النقاط الجاذبة للمشتري الباحث عن الاستقرار السياسي وهم العرب مثل: العراقيين واليمنيين والسوريون.



موضوعات متعلقة

اخر الاخبار