الاستراتيجية تكشف ضعف اللوائح والقوانين المنظمة للاستثمار فى مجال الإسكان
غالبية المصريين لا يتحملون أعباء امتلاك سكن ملائم.. وضعف الطلب على الايجار
عدم وجود بيانات دقيقة عن السوق العقارى.. وارتفاع الزيادة السكانية.. والبطالة أبرز تحديات الإسكان
تدنى معدلات السكن بالمدن الجديدة خاصة فى الصعيد لعدم نمو الأنشطة الاقتصادية
مصر تعانى من غياب التقييم الفعلى لحجم العرض والطلب على الإسكان
ضعــف وصــول الدعــم للفئــات المســتهدفة لأســباب تختــص بمنظومــة التمويــل العقــارى
إنتـاج الوحـدات السـكنية بيـن المحافظـات المختلفـة يعانى من عدم التوازن
إحجـام القطاع الخاص عن البناء للإيجـار بسـبب فـرق الربـح الكبيـر مع وحدات البيـع
عدم قدرة محـدودى الدخـل والشريحـة الدنيـا مـن الطبقـة المتوسـطة عـلى تحمـل تكاليـف الإسـكان
الإسكان فى مصر يعانى من التوزيع الجغرافى للوحـدات بشكل مناسب
يوجد خلـل فى إتاحـة الإسـكان بيـن شرائـح المجتمـع المختلفـة
يوجد انخفـاض بين دخـل المواطـن مقابـل تكاليـف إنشـاء الوحـدات السـكنية
مطالب بتحقيق التوازن بين العرض والطلب فى قطاع الإسكان.. وتطوير نظام معلوماتى متكامل لإدارة المنظومة
ضرورة وضع سياسات وتشريعات لتحفيز دمج الوحدات الخالية والمغلقة عن طريق زيادة الإيجارات
تفعيل دور تعاونيات الإسكان الأهلية لتدعيم مشروعاتها.. وتوجيهها لمناطق التنمية الجديدة
تنمية المناطق العشوائية اقتصاديًا واجتماعيًا.. وتوفير فرص عمل لسكانها
وضع آلية وطنية لإدارة ومتابعة توجيه المساعدات الأجنبية وبرامج الشراكات الدولية
برامج تحفيزيــة للمقاوليــن لزيادة جــودة وسرعـة التشــييد
وضـع آليـة لضبـط سـوق المـواد الخـام لمنـع الاحتكار وزيادة التنافسـية
تتجه الوزارة لتحقيق رؤية مصر 2030 لانتشار أنماط البناء الأخضر والمستدام
إنشــاء مجموعــة مــن المــدن مختلفــة الأدوار لإعــادة توزيــع الســكان
الوزارة تسعى للحفاظ على الثروة العقارية وتحسين أسواق الإيجار
يشهد قطاع الإسكان خلال السنوات الأخيرة حراكًا كبيرًا، فما بين مدن جديدة تنفذها الدولة فى كل شبر من الصحراء جنوبًا وشمالًا وشرقًا وغربًا، وبين تطوير وإعادة إحياء مناطق قديمة؛ لتناسب المخططات الرامية للتنمية، والحفاظ على الإرث العقارى القائم بالفعل.
وفى الوقت الذى تجتهد فيه الدولة لتوفير سكن ملائم لكل المصريين، يتوفر من خلاله الحياة الآدمية للمواطنين، يدخل القطاع الخاص على خط البناء والتعمير، حيث تتشارك الشركات العقارية، جنبًا إلى جنب مع الحكومة، لبناء مدن جديدة أكثر رفاهية، وتعكس المعنى الحقيقى للسعادة.
ومع الزيادة السكانية المستمرة، كان لزامًا على الدولة أن تتخذ خطوات جادة لتوسيع الرقعة العمرانية، فكانت المدن الجديدة السبيل الوحيد، لاحتواء هذه الزيادة، وتقليل الضغط على المدن القائمة خاصة القاهرة والجيزة، مع الهجرة الاضطرارية لأبناء الأقاليم، فى ظل تراجع المستوى الاقتصادى والاستثمارى بها.
وقبل الشروع فى بناء مدن جديدة، أو تطوير القديمة منها، كان لابد من دراسة أوضاع السوق العقارى، ووضع استراتيجية يمكن من خلالها التنبؤ بما يمكن أن يكون عليه السوق خلال السنوات القادمة، واستشفاف الوضع المادى للفئات المستهدفة وعليه توفير المنتج المناسب.
الدراسة كانت ضرورة، خاصة أن غالبيـة المصريين لا يتحملون أعباء امتلاك سكن ملائم، كما أن الإقبال على الإيجار يأتى فى مرحلة متأخرة عن التمليك، التى هى الرغبة الأولى لأغلب المصريين، لما يوفره من عنصر الاستقرار.
المتابع الجيد لسوق العقارات فى مصر، يسهل عليه استكشاف أن ضعف اللوائـح والقوانـين المنظمـة للاسـتثمار فى مجـال الإسـكان، تعد محورًا هامًا يجب أن ينال اهتمام المسئولين، خاصة فى ظل عدم وجود قاعدة بيانات دقيقة عن السوق العقارى.
كما أن ضعف النمو الاقتصادى فى بعض المدن الجديدة، خاصة فى صعيد مصر، يسبب فى تدنى معدلات السكن بها، هذا بخلاف عدم التوازن الفعلى فى إنتاج الوحدات السكنية بين المحافظات المختلفة.
النشاط الفعال لوزارة الإسكان، يكشف أنها تتجه لتحقيق رؤية مصر 2030، المرتكزة على انتشار أنماط البناء الأخضر والمستدام، وإنشاء مجموعـة مــن المــدن مختلفــة الأدوار لإعــادة توزيــع الســكان، كما أن تطوير المناطق القائمة، يعكس اهتمامها بالحفاظ على الثروة العقارية وتحسين أسواق الإيجار.
لكن المراقبون يؤكدون أن مصر تعانى من غياب التقييم الفعلى لحجم العرض والطلب على الإسكان، بالإضافة إلى ضعــف وصــول الدعــم للفئــات المســتهدفة لأســباب تختــص بمنظومــة التمويــل العقــارى، وإحجام القطاع الخاص عن الإيجار، ورغبته فى البيع؛ للحفاظ على حظوظه فى تحقيق أعلى عائد ربحى، وكلها عوامل يجب أن يضعها مسئولو الإسكان فى اعتبارهم، لحل الأزمة السكانية.
عدم قدرة محـدودى الدخـل والشريحـة الدنيـا مـن الطبقـة المتوسـطة عـلى تحمـل تكاليـف الإسـكان، وعدم توزيع الإسكان بشكل جغرافى مناسب، كلها معوقات يتطلب تداركها وإيجاد حلول لها خلال خطة تحسين مستوى أداء الإسكان فى مصر، خاصة أن دخل المواطن لا يتماشى مع التكليف الفعلى للوحدات السكنية.
ويعانى السوق العقارى، من عدم وجود توازن بين العرض والطلب، وهو ما يتطلب نظامًا معلوماتيًا متكاملًا لإدارة المنظومة، مع ضرورة وضع سياسات وتشريعات؛ لتحفيز دمج الوحدات الخالية والمغلقة عن طريق زيادة الإيجارات، فى ظل إغلاق العديد من الوحدات لسفر أصحابها، أو لعدم رغبتهم فى تغيير المجتمع الذى اعتادوا عليه.
وطالب عدد من المهتمين بالقطاع العقارى، بتفعيل دور تعاونيات الإسكان الأهلية؛ لتدعيم مشروعاتها، وتوجيهها نحو مناطق التنمية الجديدة، كونها مستقبل السوق، والأكثر براحًا، مع ضرورة تنمية المناطق العشوائية اقتصاديًا واجتماعيًا، وتوفير فرص عمل لسكانها، فلا يجب أن يكون التطوير من زاوية واحدة، بل شاملًا لكل مناحى الحياة.
ولفهم الوضع السكانى، وطريقة التعامل المستقبلى وضعت وزارة الإسكان بالتعاون مع برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية، استراتيجية الإسكان فى مصر، وهى تمثل رؤية موحدة ومتكاملة توجه بشكل فعال قطاع الإسكان خلال العشرين عامًا المقبلة، وتفى بتطلعات جميع المصريين فى الحصول على سكن لائق مع الاعتراف بأن الدور الأساسى للحكومة هو التنظيم والتمكين، وفقًا لبيان الأمم المتحدة.
والسكن الملائم يوصف بأنه جزء من الحق فى المستوى الملائم للمعيشة فى المعاهدات الدولية بما فـى ذلك الإعلان العالمى لحقوق الإنسان الذى تنص المادة 25 منه على «لكل شخص الحق فى مستوى من المعيشة كافٍ للمحافظة على الصحة والرفاهية له ولأسرته، ويتضمن ذلك التغذية والملبس والمسكن والعناية الطبية وكذلك الخدمات الاجتماعية اللازمة»، كما يؤكد الدستور المصرى الذى تم تعديله عام 2014 فى المادة 78 على هذا الحق.
الأمم المتحدة أكدت حرص وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية على التعامل مع قضية إتاحة الإسكان التى تحتل موقعًا هامًا ومتقدمًا فى قائمة الأولويات الاجتماعية والاقتصادية، وفى سبيل ذلك خطت الوزارة خطوات رائدة لتحديد توجهات ثابتة ومستقرة توضح مسئوليات الدولة وتحدد أطر السياسات بشكل يعالج المشاكل الحالية فى الحصول على سكن مناسب.
وحللت الوزارة من خلال الاستراتيجية الوضع العقارى فى مصر، وطريقة تطويعه لتلبية احتياجات المواطنين، لما له من أهمية كبرى فى إرساء قواعد الاستقرار، وبحسب الدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان، فإن السكن الملائم الـذى يلبـى احتياجـات ومتطلبـات المواطـن الأساسـية ويرقـى بجـودة حياتـه تحديـًا عالميـًا فى ظـل التوسـع الحـضرى المتزايد، كمـا يعـد جـزءًا هامًـا مـن عمليـة التنميـة الاقتصاديـة والاجتماعيـة الشـاملة، وركيـزة أساسـية لتقـدم الأمـم ورقيهـا.
وتمكن استراتيجية الإسكان بمصر فى تحديد رؤية الدولة بقطاع الإسكان، وتحديد أطر السياسات بما يعالج مشاكل الإسكان الحالية، ويحقق آمال المواطنين فى الحصول على السكن المناسب.
وتعتبـر مشـكلة الإسـكان مـن أهـم المشـاكل الملحـة التـى تواجـه برامـج التنميـة فى مصر، ورغـم الجهـود المبذولـة لتغطيـة احتياجـات المناطـق الحضريـة بالمرافـق والخدمـات الأساسـية، إلا أن ارتفـاع معـدل النمـو السـكانى وزيـادة تيـارات الهجـرة مـن الريـف إلى المـدن، وتركيـز التمويـل العـام المتـاح لدعـم إنشـاء وحـدات سـكنية جديـدة نتـج عنهم صعوبـة مواجهـة الزيـادة السـكانية فى المناطـق الحضرية، ومتطلباتهــا مــن خدمــات ومرافــق، مــا أدى إلى ظهــور المناطــق العشــوائية وتضخــم حجــم الإســكان غـيـر الرســمى منــذ منتصــف السـبعينات.
وبــرزت مشــكلة الإســكان فى مصــر بصــورة حــادة مــع بدايــة الســتينيات مــع إصــدار عــدة قوانــين لتخفيــض إيجــار المســاكن لصالــح الطبقـات الفقـيرة مـا أدى إلى إحجـام القطـاع الخـاص عـن الاسـتثمار فى وحـدات الإسـكان الاقتصـادى للإيجـار فى هـذه الفتـرة، وكان عـلى الدولـة تحمـل عـبء القيـام بتوفـير الإسـكان الاقتصـادى للفئـات الفقـيرة مـن المجتمـع.
وأبرزت الاستراتيجية أهم أسباب مشكلة الإسكان فى مصر، ومنها ضعـف اللوائـح والقوانـين المنظمـة للاسـتثمار فى مجـال الإسـكان بصفـة عامـة والإسـكان الاقتصـادى والمتوسـط منـه بصفـة خاصـة، والتـى أفقـدت الدولـة القـدرة عاـى التوجيـه الأمثـل للاسـتثمار العـام والخـاص؛ لجـذب ودمـج العوائـد الاجتماعيـة والاقتصاديـة، بجانب التناقـص المسـتمر فى مسـاحات الأراضى الصالحـة للبنـاء نتيجـة لتوطـن السـكان عـلى مسـاحة لا تتجـاوز 4 % مـن المسـاحة الكليـة للجمهوريـة، مـا أدى إلى زيـادة كبـيرة فى أسـعار أراضى البنـاء والزحـف علـى الرقعـة الزراعيـة بمعـدل وصـل إلى حـوالى 60 ألـف فـدان سـنويًا.
كما أن من أهم مشكلات الإسكان ضعـف القـدرة الاقتصاديـة لغالبيـة أبنـاء الشـعب المصـرى ذوى الدخـول المتوسـطة والمنخفضـة، وذلـك لتحمـل أعبـاء الوصـول إلى السـكن الملائـم وخاصـة فى ضـوء التوجـه الاجتماعـى الداعـم للتملـك وضعـف الطلـب عـى المسـاكن المؤجـرة، ولذلـك كان مـن الـضرورى عنـد تحديـد سياسـات الإسـكان أن يتـم الأخذ فى الاعتبـار توفيـر أراضٍ صالحـة للبنـاء والخدمات الأساسـية لها، ودراسـة الجوانـب الاجتماعيـة والاقتصاديـة للفئـات المسـتهدفة ببرامـج الإسـكان، ووضـع استـراتيجية متكاملـة؛ لإقامـة مجتمعـات عمرانية
جديـدة، وتطويـر المناطـق القدميـة بمـا لا يسـمح بتـآكل الـثروة العقاريـة القائمة، وخصوصًـا بالمناطـق القدميـة حيـث تنخفـض مسـتويات الدخـول، وتنعـدم بالتـالى عمليـة الصيانـة لتلـك الثـروة العقاريـة.
وتواجـه عمليـة تحديـد أطـر محـددة لسياسـة الإسـكان بعـدد مـن القضايـا الأساسـية، منهـا مـا يتعلـق بعمليـة توزيـع الأدوار بـين الدولـة والقطـاع الخـاص، ومنهـا مـا يتعلـق باختيـار أفضـل الأنمـاط لحيازة الوحـدات السـكنية، وتتضمـن سياسـة الإسـكان عـددًا مـن الأدوات التـى تعتمـد عليهـا الدولـة فى التأثـر عـلى مشـكلة الإسـكان سـواء بشـكل مبـاشر أو غـير مبـاشر، ومـن بيـن أهـم هـذه الأدوات اللجـوء إلى إنشـاء التجمعـات العمرانيـة الجديـدة ومشروعـات الإسـكان الاجتماعى والتعاونى، حيـث تتيـح التجمعـات العمرانيـة الجديـدة الأراضى المعدة للبنـاء بأسـعار مخفضـة بالمقارنـة مبثيلاتهـا بالمـدن القديمـة، كـما أن للإسـكان الاجتماعـى والتعـاونى دورًا هامًـا فى توفيـر المسـكن الملائـم لذوى الدخـول المنخفضـة.
وبالتـالى انصـب تركيـز مبـادرات الإسـكان المصريـة بشـكل كبـير عاـى برامـج توفيـر الإسـكان أكبـر مـن تركيزهـا علـى تشـكيل سياسـات إسـكان شـاملة، وعـلى مـدار الثلاثيـن عامـًا الماضيـة بنـت الحكومـة أكـثر مـن 35 % مـن كافـة وحـدات الإسـكان الرسـمية.
وخـلال ذات الفتـرة تمثـل إنتـاج القطـاع الخـاص إلى مـا يقـرب مـن 65 % مـن إجمالى الإنتاج، وتزامنـًا مـع عمـل القطـاع الرسـمى فقـد وفـر إنتـاج الإسـكان غـير الرسـمى مـا يزيـد عـلى 60 % مـن مجمـوع وحـدات الإسـكان.
كمـا أن هنـاك عـددًا كبيـرًا مـن وحـدات الرصيـد السـكنى الحـالى غيـر مسـتغلة لكونهـا وحـدات شـاغرة أو مغلقـة تـم حيازتهـا ولكـن لم يتم السكن فيها لوجود الأسرة بالخـارج أو بمسكن آخر، وقـد بذلـت الحكومـة محاولات لمعالجـة أوجـه القصـور والخلـل فى أسـواق الإسـكان القائمـة تركـزت فى العمـل بعقـود الإيجـار الجديـد.
وترتـب علـى هـذه الأسـباب مجتمعـة، وفى ظـل التزايـد المسـتمر فى عـدد السـكان أن يتحمـل القطـاع الحكومـى العـبء الأكبـر فى مواجهـة هـذه المشـكلة وتزايـد الطلـب المسـتمر عـلى الوحـدات السـكنية الجديـدة للفئـات منخفضـة الدخـل، والأسرة الناشـئة، بالإضافـة إلى متطلبـات الإحـلال والتجديـد للوحـدات القديمة غـير الصالحـة.
وتتمثل التحديات التى تواجهها منظومة الإسكان فى فئات الإسكان الاجتماعى والاقتصادى، حيث تم تقسيم هذه الفئات بناءً على مستوى الدخل، والذى يعتبر من أهم العوامـل، وقد تم تقسيم فئـات الإسـكان فى مصـر حسـب دخـل الأسرة فى السـتينيات مـن القـرن الماضى «اقتصـادى - متوسـط - فـوق المتوسـط»، وينعكـس هـذا التقسـيم فى تصنيـف الوحـدات السـكنية طبقًـا لمساحة الوحــدة ونــوع تشــطيبها، وفى غالــب الأحيــان تكــون تحديــات الإســكان مركــزة فى فئــة محــدودى الدخــل، حيــث تتوفــر للفئـات الأعلـى دخـلًا الإمكانيـات الماديـة التـى تمكنهـم مـن حيـازة الوحـدة السـكنية الملائمـة إمـا عـن طريـق التملـك أو عـن طريـق الإيجار.
أما فئة محدودى الدخل قد لا يكون لديهم القدرة على تحمل تكلفة المسكن وذلك لضعف مستوى الدخل وعدم انتظامه، بجانب تراكم الاحتياجات غير الملباة لفئات محددة من السكان، وبصفة أساسية منخفضى ومحدودى الدخل، بالإضافة إلى زيادة الإسكان غير الرسمى بالمقارنة بالرسمى.
وتعتبر أبرز التحديات هى الاحتياجات السكنية غير الواضحة وذلك لعدم وجود بيانات دقيقة عن فئات الإسكان واحتياجاتها، بجانب وجود بعض المشكلات الاجتماعية، وذلك لارتفاع معدلات الزيادة السكانية وارتفاع معدلات البطالة.
الاستراتيجية كشفت أيضًا تدنى معدلات السكن بالمدن الجديدة، خاصة فى صعيد مصر، بسبب انخفاض معدلات النمو للأنشطة الاقتصادية.
وتتمثل أهم تحديات دور القطاع الحكومى فى توفير وتمويل المسكن فى الطلـب الكبيـر مـن الفئـات غـير القـادرة علـى مشروعـات برامـج وزارة الإسـكان مثـل الإسـكان الاجتماعـى ومـن قبلـه المشـروع القومـى للإسـكان ومشـاريع إسـكان الشـباب، بجانب غياب التقييم الفعلى لحجم العرض والطلب، مع ضعــف وصــول الدعــم للفئــات المســتهدفة لعــدة أســباب تختــص بمنظومــة التمويــل العقــارى، وأهمهــا عــدم ملائمــة شروط البنــوك للفئــات المســتحقة للدعــم.
كما تتمثل التحديات أيضًا فى الاتجـاه نحـو التمليـك دون التأجـير، وهـو مـا يمثـل عـدم اتـزان فى سـوق الإسـكان المصـرى، إذ أنـه فى الأحـوال العاديـة ومـع الاستقرار الاقتصادى والاجتماعى، يجب أن يسير التأجير جنبًا إلى جنب مع التمليك، فـكل منهـا آليـة أساسـية مـن آليـات الإسكان، ولـكل منهـا دوره الـذى لا غنـى عنـه فى عمليـة الإسـكان الشـاملة.
كما كشفت الاستراتيجية عن وجود معوقات فى إدارة منظومة الإيجار، بالإضافة إلى سـوء توزيـع الوحـدات السـكنية علـى الأسرة المصريـة، فأصبحـت الشريحـة العليـا مـن المجتمـع، صغـيرة الحجـم نسـبيًا، تمتلـك فائضـًا سـكنيًا كبـيرًا، يقابلهـا شريحـة دنيـا تعيـش فى بيئـة سـكنية غـير ملائمـة.
هذا بجانب عـدم التـوازن فى إنتـاج الوحـدات السـكنية بيـن المحافظـات المختلفـة، حيـث يتـم البنـاء طبقـًا لتوافـر الأراضى الصالحة للبناء، بالمحافظــات حسب احتياجــاتها، وهناك تركيــز شــديد فى إنتــاج الوحــدات الســكنية فى المراكــز الحضريــة الكبيــرة، بينمــا ينخفـض الإنتـاج انخفاضـًا كبيـرًا فى المحافظـات الريفيـة - وعلـى الأخـص المحافظـات النائيـة وفى جنـوب الصعيـد.
وحددت الاستراتيجية تحديات القطاع الخاص، والتى تتمثل فى إحجـام رأس المـال الخـاص عـن البنـاء للإيجـار بسـبب فـرق الربـح الكبيـر بـن بيـع وحـدات التمليـك وإيجـار الوحـدات ولطـول
فـترة استـرداد العائـد الإيجـارى وتحديـات القوانيـن المنظمـة للعلاقـة بـن المالـك والمسـتأجر، وبالرغـم مـن إتاحـة الإيجـار بعـد صـدور قانـون 4 لسـنة 1996 وتعديلـه بالقانـون رقـم 137 لسـنة 2006، وزيـادة عـدد الوحـدات المؤجـرة، إلا أن القطـاع الخـاص يفضـل البنـاء للتمليـك.
بجانب اتجـاه القطـاع الخـاص نحـو البنـاء لإسـكان الطبقـات الوسـطى والعليـا، وذلـك لقدرتهـا علـى دفـع القيمـة البيعيـة للإسـكان فـوق المتوسـط والفاخـر، بجانب زيـادة التوجـه للتمليـك، وارتفـاع قيمـة تمليـك الوحـدات السـكنية، مـع عـدم قـدرة الغالبيـة الكبـرى مـن المجتمـع علـى شرائهـا، مـا أدى لوجـود راكـد كبير بالمخــزون السـكنى، مع انكـماش دور قطـاع تعاونيـات الإسـكان نتيجـة لاعتمـاده علـى التمويـل العـام المحـدود وإهمـال دور القطـاع فى سياسـات وبرامـج الإسكان.
كـما ارتفعـت ظاهـرة الوحـدات الخاليـة لعـدة أسـباب منهـا عـدم وجـود حافـز اسـتثمارى لعـرض الوحـدات للإيجـار فضلًا عـن التخـوف مـن التعقيـدات الناتجـة عـن آثـار قوانيـن الإيجـارات الاسـتثنائية، بالرغـم مـن صـدور القانـون رقـم 4 لسـنة 1996 وتعديلـه بالقانـون رقـم 137 لسـنة 2006، والـذى صـدر بهـدف تيسـر إجـراءات الإخلاء دون اللجـوء للمحاكـم، وكـون تملـك الوحـدات آليـة ادخـار واسـتثمار آمـن للقيمـة، مـع الارتفـاع السريـع فى قيمـة السـكن، والتصـور المجتمعـى بافـتراض أن هنـاك نـدرة قـى المعـروض مـن المسـاكن.
وتمثـل كل هـذه الوحـدات مخزونـًا سـكنيًا راكـدًا ورأسمـال كبيـر غـير مسـتغل وخاصـة فى ظـل نـدرة الأراضى القابلـة للسـكن داخـل الأحـوزة العمرانيـة، وباختصـار فإنـه يمكـن القـول بـأن قوانيـن الإسـكان المتعلقـة بالإيجـارات التـى صـدرت خـلال النصـف الأخـير مـن القـرن العشريـن - والتـى تعـرف بالقوانيـن الاسـتثنائية - كانـت لهـا آثـار جانبيـة تتمثـل فى خلـل اجتماعـى واقتصـادى وعمـرانى، أدى إلى تفاقـم مشـكلة الإســكان والتدهــور العمــرانى، الأمــر الــذى يدعــو إلى ضرورة إعــادة النظــر فى الآثــار الجانبيــة لهــذه القوانيــن الاســتثنائية التــى قــد توقفـت بصـدور القانـون رقـم 4 لسـنة 1996.
وبنــاء علــى مــا ســبق، فــإن المشــكلة الجوهريــة قــد تتمثــل بشــكل أســاسى فى عــدم قــدرة قطــاع كبــير مــن المجتمــع، (منخفضــى ومحـدودى الدخـل والشريحـة الدنيـا مـن الطبقـة المتوسـطة) عـلى تحمـل تكاليـف الإسـكان، ولا يبـدو أن هـذه المشـكلة ناشـئة عـن عـدم توفـر المـوارد بشـكل عـام، بـل هـى مشـكلة موجـودة فى شرائـح معينـة مـن سـوق الإسـكان، (خاصـة إسـكان محـدودى الدخـل)، وأن السـعر وأنمـاط الحيـازة المطلوبـة أو المعروضـة - وليـس الكميـة - هـو العامـل الجوهـرى الـذى يؤثـر عـلى أداء سـوق الإسـكان لوظائفـه، فضلًا عـن مشـكلة عـدم التوافـق بـين العـرض والطلـب مـن حيـث مسـتوى الإسـكان.
وخلصت الاستراتيجية إلى أن الإسكان فى مصر يعانى حاليًا اختلالات هيكيلة فى عدة محاور منها، الخلـل فى توزيـع الوحـدات السـكنية توزيعـًا جغرافيـًا مناسـبًا، حيـث يتـم توزيـع الوحـدات طبقـًا للأراضى المتاحـة الصالحـة للبنـاء بالمحافظـات واحتياجـات المحافظـات، كما أن هناك خلـلًا فى إتاحـة الإسـكان الخـاص بصـورة متوازنـة بيـن شرائـح المجتمـع المختلفـة، وضعـف الوصـول بالدعـم لمسـتحقيه لأسـباب تختـص بمنظومـة التمويـل العقـارى.
كما أن هناك مبالغـة فى قيمـة التمليـك لإسـكان الدخـول المنخفضـة يقابلهـا انخفـاض دخـل المواطـن مقابـل تكاليـف إنشـاء الوحـدات السـكنية وبالمقابـل انخفـاض فى قيمـة الإيجـار القديـم انخفاضـًا شـديدًا بسـبب قوانيـن الإسـكان الاسـتثنائية، مـا كان لـه تأثيـرات سـلبية علـى سـوق الإسـكان فى المـدى الطويـل، وبذلك فإن التحدى الأساسى الموضوع أمام هذه الاستراتيجية لمواجهته يتمثل فى محاولـة إعـادة الاتـزان للإسـكان مكانيـًا واجتماعيـًا مـن حال تعديـل واسـتحداث تشريعـات مـن شـأنها العمـل عـى إتاحـة الوحـدات السـكنية.
كما على الاستراتيجية الجديدة زيادة الإنتاج بما يوازى حجم الطلب عليها، وبالتالى زيادة المطروح وزيادة الدعم للفئات غير القادرة المطلوب دعمها، بما يؤدى إلى اتزان السعر فى السوق وفقًا لآليات العرض والطلب.
ووضعت الاستراتيجية بعض البرامج الخاصة بقطاع الإسكان بمحور التنمية العمرانية، أبرزها تحقيق التوازن بين العرض والطلب فى قطاع الإسكان، وتطوير نظام معلوماتى متكامل لإدارة منظومة العرض والطلب على الوحدات السكنية.
كما شددت الاستراتيجية على ضرورة وضع سياسات وتشريعات لتحفيز دمج الوحدات الخالية والمغلقة بسوق الإسكان عن طريق زيادة الحافز الإيجارى، مع وضع سياسات لتحفيز مشاركة القطاع الخاص فى مشروعات إسكان الشرائح محدودة الدخل لتخفيف العبء المادى على الدولة، مع زيادة أعداد برامج دعم الإسكان وتنوعها حتى تتناسب مع الاحتياجات وشرائح الدخل المختلفة.
كما طالبت بوضع إطار تشريعى وآليات تنفيذ لتوجيه سوق الأراضى والعقارات وتحقيق التوازن فى منظومة الإسكان مع مراعاة المستويات المختلفة، مع وضع آلية لتفعيل دور تعاونيات الإسكان الأهلية لتدعيم مشروعاتها مع توجيهها لمناطق التنمية الجديدة وإحكام منظومة الرقابة على نشاطاتها، مع مراجعة سياسات تخصيص ونقل الملكية للوحدات السكنية كآلية لضبط منظومة العرض والطلب فى قطاع الإسكان.
أما عن القضايا الاستراتيجية لقطاع الإسكان فى ضوء توجهات الدولة والرؤى والمخططات الوطنية، فقائمة على مكافحة ظاهرة العشوائيات والمناطق غير الآمنة، مع وضع إطار متكامل اقتصاديًا واجتماعيًا لتنمية المناطق العشوائية وتوفير فرص عمل لسكانها، وتنويـع مصـادر تمويـل مشروعـات تطويـر العشـوائيات عـن طريـق وضـع سياسـات (حوافـز اقتصاديـة - توجيـه برامـج المسـئولية المجتمعية).
كما دعت الاستراتيجية لوضع آلية وطنية لإدارة ومتابعة توجيه المساعدات الأجنبية وبرامج الشراكات الدولية فى مجال القضاء على العشوائيات، وتطوير قاعدة بيانات وطنية موحدة وشاملة للمناطق العشوائية وغير الآمنة بالريف أو بالحضر، ورفـع كفـاءة تنفيـذ القوانيـن الخاصـة بمنـع ظهـور عشـوائيات جديـدة عـن طريـق إمـداد الجهـات المعنيـة بالتنفيـذ بالوسـائل الفنيـة والتكنولوجيـة والأمنيـة.
وحددت الدراسة استراتيجية التنمية المستدامة (رؤية مصر 2030)، والمتمثلة فى زيادة القدرة التشييدية فى المجتمعات العمرانية الجديدة، مع تنفيــذ برامــج تحفيزيــة للمقاوليــن لزيــادة جــودة وسرعــة التشــييد، بالإضافــة إلى دمــج الإطــار التشريعــى لتلــك البرامــج فى القوانيــن ذات الصلــة مع تطوير دور اتحاد المقاولين لتنفيذ برامج لدعم القدرة التشييدية لشركات المقاولات.
كما أكدت الاستراتيجية على ضرورة وضـع آليـة لضبـط سـوق المـواد الخـام المسـتخدمة فى أعمـال التشـييد والبنـاء لمنـع الممارسـات الاحتكاريـة وزيادة التنافسـية بيـن الشـركات المختلفـة، مع ضرورة تحســن منظومــة الرقابــة علــى أعمــال المقــاولات لضمــان الالتــزام بمعاييــر الجــودة والحــد مــن ممارســات الفســاد فى إســناد الأعمال والإشراف عليها.
وتتجه الوزارة لتحقيق رؤية مصر 2030 من خلال انتشار أنماط البناء الأخضر والمستدام، وتطوير دراسات مقارنة لتحديد الطريق الأمثل للبناء الأخضر المناسب لمناطق التنمية الجديدة، مع تطوير أكواد البناء والإطار التشريعى لتقنين وتنفيذ ممارسات البناء الأخضر والمستدام، مع وضــع آليــة ومعايـيـر لتقييــم الآثــار البيئيــة الشــاملة للمنشــآت وتنفيــذ برنامــج لتطويــر القــدرات الفنيــة للكــوادر البشريــة المختصــة بالمراجعــة والإشراف.
وشددت على ضرورة إصدار قانون يتضمن المعايير الملزمة للشركات؛ لضمان إنشاءات مستدامة وصديقة للبيئة، ووضـع سياسـات تحفيزيـة لتوجيـه القطـاع الخـاص للاسـتثمار فى البنـاء الأخضر والمستدام، وبرامـج دعـم، وتخفيـف عـبء ضريبـى.
وحـددت الاسـتراتيجية مـؤشرًا لقيـاس أداء فجـوة الإسـكان، تكـون الجهـة المسـئولة عـن قياسـه ومسـتهدفة وزارة الإسـكان والمرافـق والمجتمعـات العمرانيـة، ويعنـى المـؤشر بالفجـوة بـين العـرض والطلـب فى قطـاع الإسـكان كنسـبة إلى إجـمالى الطلـب، والـذى قـدر عنـد تاريـخ وضـع المـؤشر بحـوالى 5.2 مليـون وحـدة سـكنية تمثـل حـوالى 12 % مـن إجـمالى الطلـب، واسـتهدف وصولـه إلى أقـل مـن 8 % عـام 2020 وأقـل مـن 5 % عـام 2030.
كـا حـددت مؤشريـن خاصيـن بالمناطـق العشـوائية، الأول نسـبة انخفـاض عـدد سـكان المناطـق غيـر الآمنـة بحيـث تصـل إلى 100 % عـام 2030، والثـانى نسـبة مسـاحة المناطـق العشـوائية بحيـث تصـل إلى أقـل مـن 20 % عـام 2020 وأقـل مـن 5 % عـام 2030.
المخطط القومى لمصر ٢٠5٠
يعـد المخطـط الاستـراتيجى القومـى للتنميـة العمرنيـة 2050 ، الإطـار الـذى تشتـرك فيـه كافـة قطاعـات التنميـة بالدولـة مـن خـلال رؤيـة متكاملـة لمصـر لهـا بعـد مـكانى توضـح أماكـن التجمعـات والأقطـاب ومحـاور التنميـة الجديـدة القائمـة عـلى اسـتغلال المـوارد المتاحـة والأنشـطة الواعـدة غـير التقليديـة، والتـى يمكـن مـن خلالهـا اسـتيعاب الزيـادة السـكانية المتوقعـة وزيـادة القـدرةالتنافسـية إقليميـًا ودوليـًا.
وفيما يخص قطاع الإسكان، فقد ركز المخطط القومى على محورين أساسيين، هما تطوير المناطق العشوائية والمتدهورة غير الآمنة، وقـد أوصى المخطـط بتطويـر المناطـق المتدهـورة تدريجيـًا مـع مراعـاة أولويـة التعامـل مـع المناطـق ذات الخطـورة العاليـة والتـى بهـا عـدد سـكان كبيـر، ويتـم التعامـل معهـا مـن خـلال خلخلـة وفتـح محـاور الحركـة وتحزيـم المناطـق عـلى أطـراف التجمعـات، وإعـادة تطويـر المناطـق المركزيـة، وهـذا مـا هـو متبـع حاليـًا مـن خلال صنـدوق تطويـر المناطـق العشـوائية.
أما إنشاء تجمعات عمرانية جديدة، فتتم مــن خلال إنشــاء مجموعــة مــن المــدن مختلفــة الأدوار؛ لإعــادة توزيــع الســكان، فمنهــا مــدن جديــدة حــول المراكــز الحضرية الكبرى، ومنهــا مــدن جديــدة كامتــداد للتجمعــات العمرانيــة القائمــة، ومنهــا مــدن جديــدة كمراكــز حضريــة إقليميــة.
أما فيما يخص القضايا الاستراتيجية لقطاع الإسكان، وتحدياتهـا ومحـاولات الدولـة للتعامـل معهـا فيمكـن تحديـد أربـع قضايـا اسـتراتيجية رئيسـية للتعامـل مـع مشـكلة الإسـكان فى مصـر، وهى «قضايا مناطق التطوير الحضرى القائمة، وقضايا الرصيد السكنى القائم والوحدات الشاغرة، وقضايا تحديات ومشكلات تتعلق بفئة الإسكان محدودى الدخل، وقضايا تتعلق بمراعاة أبعاد التنمية المستدامة».
تـم تصنيـف سياسـات الإسـكان إلى أربـعة محـاور أساسـية ومحـور داعـم لـكل السياسـات طبقـًا للقضايـا الاسـراتيجية، يختـص المحـور الأول بتطويـر والارتقـاء بالمناطـق السـكنية القائمـة، وخاصـة المناطـق غيـر الرسـمية والمتدهـورة التـى تسـببت فى وجـود بعـض المشـكلات الاجتماعيـة والاقتصاديـة بتلـك المناطـق مـن مناطـق ذات خطـورة اجتماعيـة أو بيئيـة أو مناطـق غيـر آمنـة مـن حيـث سـلامة المنشآت والمـواد المسـتخدمة فى البنـاء، وأيضًـا كـثرة الأنشـطة الاقتصاديـة غـير الرسـمية بهـا.
بينـما يختـص المحـور الثـانى بالوحـدة السـكنية مـن حيـث خصائصهـا ونمـط ونـوع المسـكن والحفـاظ علـى الرصيـد السـكنى والاسـتغلال الأمثـل لـه، واسـتغلال الوحـدات الشـاغرة، وإيجـاد القوانين اللازمـة لطرحهـا فى سـوق الإسـكان، وتنظيـم الحيـازة.
ويتنـاول المحـور الثالـث سياسـات التعامـل مـع فئـة إسـكان محـدودى الدخـل ودعـم المواطـن مـن خـلال إتاحـة أراضى الدولـة والقطـاع الخـاص للإسـكان وتوفـير وإتاحـة نوعيـة مـن الإسـكان التـى تلائـم الفئـات غـير القـادرة عـلى تحمـل تكاليـف السـكن.
ويهـدف المحـور الرابـع إلى ضـمان واسـتدامة المناطـق والوحـدات السـكنية بصـورة تراعـى جميـع الأبعـاد البيئيـة والاجتماعيـة والاقتصادية، كمـا يدعـم المحـور الابتـكار ومراعـاة الخصوصية فى الإسـكان.
أما المحور الداعم فيختص بالاستدامة المؤسسية والإدارية وتعزيز قاعدة المعرفة والمعلومات؛ لتحقيق أقصى عائد لجميع السياسات.
وفى إطار سياسات وزارة الإسكان فى التعامل مع مناطق التطوير الحضرى، حددت عدة أساليب منها الارتقاء بالمناطق الحضرية، والتمكين الاقتصادى والاجتماعى لسكان المناطق غير الرسمية والمتدهورة ودور مؤسسات المجتمع المدنى، أما سياسات التعامل مع الرصيد السكنى القائم والوحدات الشاغرة، فتعمل الوزارة على الحفاظ على الرصيد القائم والثروة العقارية، وتحسين أسواق الإيجار، وتحفيز إدخال المساكن الشاغرة والمغلقة والخالية للاستعمال فى سوق الإسكان وتنظيم الحيازة.
أما فيما يخص سياسات التعامل مع فئة إسكان محدودى الدخل، فتعمل الإسكان على إتاحة أراضى الدولة والخاصة للإسكان، والإيجار المدعوم، ودعم المواطن وليس المسكن أو الأرض، مع وضع معايير مخففة للإسكان ميسرة التكلفة، وزيادة المعروض من إسكان القطاع الخاص ميسر التكلفة أيضًا.
وفيما يخص سياسة تحقيق أهداف المناطق السكنية والمسكن المستدام، فتعمل وزارة الإسكان على تحقيق مبدأ العدالة الاجتماعية والمساواة، وتحقيق مبدأ المشاركة والتمكين، ورفع الكفاءة الاقتصادية بمناطق الإسكان الاقتصادى، والابتكار فى الإسكان، وتحقيق مبدأ دمج الاستخدامات، وتحقيق التشكيل العمرانى المستدام، وتوفير وإتاحة إسكان يراعى خصوصية المجتمع.
وبنـاءً علـى مـا سـبق وفى ضـوء تحليـل الأوضـاع الحاليـة لقطـاع الإسـكان المصـرى، والـرؤى والتوجهـات الوطنيـة المرتبطـة بالقطـاع، يـوصى بالعمـل السريـع لتبنـى التوجهـات الرئيسـية لسياسـة الإسـكان المصريـة الجديـدة، والتـى تتطلـب التوافـق الوطنـى للقطاعـات المختلفـة ذات الصلـة وتحفيـز تنفيـذ توصياتهـا، ومـن هنـا تضـع الاسـتراتيجية عـدة اعتبـارات تنفيذيـة تمكـن المحـاور الاسـتراتيجية المختلفـة مـن الدخـول فى حيـز التنفيذ.
يعتمد المحور الأول على تحديد مجموعة عمل وزارية لتبنى الاستراتيجية ومحاورها الأساسية، بريادة وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، نظـرًا لتشـعب قضيـة الإسـكان وتأثيرهـا الكبيـر اجتماعيـًا واقتصاديًـا وبيئيًـا، ويوصى بتشـكيل مجموعـة عمـل محـددة مـن ممثـى الـوزارات والقطاعـات الخاصـة والمجتمعيـة المعنيـة ينبثـق منهـا مجموعـات عمـل فرعيـة لتمكـن وضـع التوصيـات المختلفـة للمحـاور الاسـتراتيجية فى إطـار التنفيـذ.
كما دعت إلى تحديد أولويات للتعامل مع محاور الاستراتيجية وسياسات الإسكان، ويجـب أن يكـون هنـاك توافـق مجتمعـى ومؤسسـى عـلى أولويـات التعامـل وتحديـد القضايـا ذات الأولويـة التـى يجـب البـدء بهـا باعتبارهـا تمثـل مشـكلات كبيـرة للمجتمـع، وكذلـك بلـورة السياسـات والآليـات والإجـراءات المتعلقـة بـكل قضيـة، ويجـب أن يكـون تحديــد هــذه الأولويــات هــو الموجــه لعمليــة تنفيــذ السياســات بصــورة تحقــق كفــاءة اســتخدام المـوارد وتعظيــم الفائــدة علــى المجتمـع والشرائـح غيـر القـادرة، ومـن ثـم تحديـد الأدوار الخاصـة لـكل جهـة مـن الجهـات المسـاهمة فى تحقيـق وتنفيـذ السياسـة والآليـات وكذلـك الاعتمادات الماليـة لـكل جهـة.
وتحديد معايير تقييم أداء تنفيذ السياسات وآليات المراجعة والتحديث، وذلك يتطلـب إجـراءات التنفيـذ وآليـات المتابعـة لضرورة التحديـث المسـتمر للبيانـات الخاصـة بقطـاع الإسـكان، وخاصـة فى مناطق الإسـكان غـيـر الرســمى والبيانــات الخاصــة بالوحــدات الشــاغرة، كـمـا يتطلــب أيضـًا التقييــم المســتمر لمــدى تحقيــق السياسات والآليــات والإجـراءات فى حـل القضايـا والمشـكلات الخاصـة بقطـاع الإسـكان، والوصـول الى نقـاط القصـور فى تطبيـق السياسـات وإجراءاتهـا أو فى الأطـر المؤسسـية التـى تطبقهـا، وإمكانيـة حلهـا للوصـول إلى أفضـل النتائـج، ويتـم ذلـك التقييـم مـن خـلال معاييـر لقيـاس مـدى تحقيـق السياسـة المرجـوة منهـا وكذلـك رضـا المجتمـع أو الشريحـة السـكانية المتعلقـة بتلـك السياسـة، لـذا فيجـب أيضًـا إلحـاق الاسـتراتيجية -فـور إقرارهـا- بمنظومـة متابعـة وتقييـم أدائهـا وآليـات مراجعتهـا وتحديثهـا.
تابعوا آخر أخبار العقارية على Google News
