مطالب استثنائية لكتيبة المطورين لإعادة التوازن للسوق العقاري

مد فترات تنفيذ المشروعات - مد مدد سداد أقساط الأراضى - تخفيض سعر الفائدة على الأراضى - إعادة النظر فى سعر الأرض - طرح مبادرة استثناية من البنك المركزى لدعم القطاع العقارى - تخفيض سعر الفائدة على الإقراض - تأسيس هيئة التنظيم العقارى - تفعيل منظومة التمويل العقارى - اتاحة التمويل العقارى لشراء الوحدات تحت الإنشاء - تثبيت أسعار مواد الخام وتوفيرها بالسوق.. طلبات تملأ أروقة سوق العقارات المصرى 

ربط سعر المنتج المحلى بالدولار يمثل خطرًا على الاقتصاد المصري بأكلمه

تصدير الحديد بحثًا عن الدولار يربك سوق التشييد والبناء.. والسعر يقفز لنحو 50 ألف جنيه للطن

مبادرة استثنائية للقطاع العقارى تتضمن التمويل العقارى وخفض الفائدة ومد فترات تنفيذ المشروعات وجدولة الأقساط

تعديل عقود البيع وربط أسعار الوحدات بالدولار.. وهبوط في القدرات الشرائية

الشركات العقارية أصبحت الممول والمطور فى توقيت واحد للحفاظ على نسبة المبيعات

التنمية السياحية ربطت سعر الأرض بالدولار والسداد بالجنيه المصرى

قانون التعويضات أنعش قطاع المقاولات.. والسوق العقارى ينتظر دعم الدولة

تشعبت الأراء واختلفت الدلائل كل في دربه يُوصف المشكلة ويضع حلولا عاجلة، فالمطورين اختلفوا فيما بينهم ولأول مرة لم يتفق الجميع أمام مشكلة عدم القدرة وصعوبة تسعير الوحدات العقارية بمختلف أنشطتها ومستوياتها على طريقة المعالجة التي تحتاج قرارت حاسمة من كافة أطراف المنظومة بدأ من الدولة ممثلة في وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ومرورا بالجهاز المصرفي ممثلاً في البنك المركزي المصري وقطاعي مواد البناء والمقاولات وأخيراً وليس آخراً جموع المشترين.

بوادر الأزمة الراهنة للقطاع العقارى

نعم.. لقد جاءت بوادر المشكلة منذ عام 2020 وهو ما يتواكب مع انتشار جائحة كورونا، لتطل علينا بالكثير من المتغيرات العالمية حين فرض العمل عن بعد في كثير من الكيانات الاقتصادية والمالية وغيرها من القطاعات، وهو ما أسفر عن التخلي عن بعضا من العمالة وبروز مشكلة سلاسل الإمداد وانخفاض الإنتاج ومن ثم تراجع الطلب وهو ما أنتج ارتفاع في الأسعار وبدء موجة من التضخم، وفي 2022 بدأت الحرب الروسية الأوكرانية وما تبعها من متغيرات على الساحة المالية والنقدية والسياسية لتطول كثير من الثوابت والمسلمات التي ترسخت لعقود طويلة وتجسدت في كثير من المعاملات وجاء في مقدمتها عودة هيمنة الدولار على سوق العملات العالمية، وما تبعها من سياسات تحريك هيكل أسعار الفائدة بمعرفة الفيدرالي الأمريكي وسار على نفس النهج بنوك مركزية في محاولة للحاق بركب زيادة سعر الفائدة حتى تستطيع التماسك قدر الإمكان وجذب استثمارات أجنبية كثيرة.

رفع سعر الفائدة

ولعل رفع سعر الفائدة كان انعاكسه واضحاً على السوق الاقتصادي المصري، حيث بادر البنك المركزي المصري بدوره كما هو الحال في كثير من البلدان بتحريك هيكل أسعار الفائدة حفاظًا على الأموال الساخنة وحاولة استيعاد ما خرج منها، وتفاقم المشكلة جاء مواكبًا لبرنامج الإصلاح الاقتصادي الذي استكملته مصر في مرحلة جديدة وتتمثل أهم بنوده في تعويم سعر صرف الجنية في مواجهة الدولار، ومن هنا تفاقمت المشكلة الحقيقة للسوق العقاري المصري بشكل عام ولجموع المطورين على وجه التحديد، حيث جاء تحرير سعر الصرف بمثابة «العقدة في المنشار» والذي حال دون استكمال العملية البنائية والتطويرية رغم ما سبق تلك المشكلة من معضلات كثيرة تمثلت في مجموعة من العوامل في مقدمتها ارتفاع الوزن النسبي لقيمة الأرض مقارنة بإجمالي التكاليف الاستثمارية للمشروع، حيث وصل الوزن النسبي بما يفوق الـ40% ووصلت إلى 50% في بعض الأحيان، هذا بالإضافة إلى التغير المستدام في أسعار الفائدة على أقساط الأراضي بمعرفة هيئة المجتمعات العمرانية ووزارة المالية مما زاد من أعباء قيمة الأرض الاجمالية والزام المطورين بسداد قيمة الارض على 4 سنوات فقط وهو عبء مالي كبير في ضوء إجمالي التكلفة الاستثمارية.

تكلفة الإقتراض من البنوك

أما المشكلة الثانية فتمثلت في ارتفاع الفائدة على الإقراض من البنوك والتي تعتبر أهم العناصر التمويلية للقطاع العقاري، وهو ما دفع كبرى الشركات الحالية لاتخاذ القرار الصعب وهو الاتجاه إلى التقييد بالبورصة وطرح أسهمها، وذلك نظرًا لما يحتاجه ذلك للعديد من الضوابط والمتطلبات والمستندات وتحقيق أرباح لمدة تصل إلى 3 سنوات متتالية، هذا بالإضافة إلى أنه لم يعد المطور وهيكل المساهمين في الشركة قادر على زيادة رؤوس الأموال لضخامة التدفقات النقدية والسيولة المطلوبة لاتمام العملية الانتاجية للعقارات، كما جاءت عدم قدرة المطورين للحصول على قروض من الجهاز المصرفي لتمويل مشروعات «أوف بلان»- تحت التشييد-، من أهم المشكلات المالية التي أجلت كثيراً من البرامج الزمنية لتنفيذ المشروعات، ورغم كل هذا وذاك وغياب التمويل العقاري للأفراد كما هو الحال في كل دول العالم، إلا أن المطور قام بدور الممول لسنوات تفوق الـ10 سنوات في بعض الأحيان، ويمكن القول إن كل هذه المشكلات والمعضلات برمتها تمثل صخرة التحدي في مواجهة تحقيق مستهدفات كل شركة خاصة الشركات القيادية في السوق فيما تضاعفت الأزمة بالنسبة للشركات صاحبة سنوات الخبرة الأقل.

الحديد وأسعار مواد البناء 

 وظهرت أيضا مشكلة أخرى تتمثل في عدم توافر الحديد من كبرى الشركات ذات المواصفات العالمية التي اعتادت عليها شركات التطوير العقاري، حيث أن نقص مواد البناء تمثل مشكلة كبيرة وهو ما دفع المطورين إلى اللجوء لموردين ووكلاء آخرين ولكن بمواصفات تزيد على كاهلهم أعباء مالية في ظل وجود نوعاً من الحديد يحتاج لكميات أكبر من تلك التي كانوا يستخدمونها لتحقيق المعادلة المثلى لتكاليف متر المباني مع ضمان جودة عالية ومواصفات عالمية.

كثرة المبيعات والايرادات

ورغم كل الأزمات التي تفاقمت خاصة في أخر 3 سنوات من 2020 وحتى الأن، إلا أن السوق العقاري المصري شهد ومازال يشهد مزيد من الطلب على تملك العقار سواء بهدف السكن أو الإيجار أو الاستثمار، حتى أصبح معيار تقييم وتصنيف الشركات العقارية يتمثل في ضخامة الايرادات البيعية سواء مقدمات حجز أو مبيعات تعاقدية، إلا أنه في غضون الأشه الأولى من العام الجاري ظهر مؤشر آخر يؤكد أن كثرة المبيعات والايرادات لم تعد هي المعيار السليم أو الأوحد للتصنيف وتحديد شركات الصف الأول، بل انقلبت تلك الميزة إلى عبء مالي كبير وفي بعض الأحيان تهدد المسار المالي لكثير منها، خاصة وأن كثير من الشركات العاملة بالسوق العقاري طرحت وحداتها للمشترين خلال الـ3 سنوات السابقة، دون تنفيذ على أرض الواقع بقدر ملموس، فلم يطرأ على بال أحد أن تلك الميزة ستتحول إلى عيب عند تقييم أوضاع أي شركة إلا الشركات التي تمكنت واستطاعت وتحوطت بقدر الإمكان وليس بنسة 100% من حيث الاسراع في العملية التشيديه على أرض الواقع وفقا للجدول المالي للتدفقات المالية من الايرادات البيعية مع المصروفات على الأراضي وتنفيذ مراحل المشروع، وهو ما يعني أنها لاحقت وامسكت ميزة تعظيم الإيرادات بالميزة السابقة التي كانت تميز بين مطور وآخر، وهي ميزة المساحات «اللاند بنك» والتي كانت تعتبر عنصرا رئيسيا في تصنيف الشركات خاصة في منتصف التسعينات، ولكن اليوم تحولت الميزتين الى عبء من أعباء العملية التنموية .

دولة- مطورين- مشترين

والآن وإذا اختلف الجميع على توصيفهم للمشكلة لكنهم لم يختلفوا على ضرورة وجدوى الاتفاق بين أطراف المنظومة الثلاث (دولة- مطورين- مشترين)، للوصول إلى حلولا مثلي واستثنائية للعبور من تلك المرحلة الفارقة في تاريخ حياة العقار المصري، وقد جاء الفريق الأول ليؤكد على الدولة بصفتها المسؤولة عن تلك المتغيرات جزئيا ولا سيما التزامها بتحريك سعر الصرف دون الوصول إلى سعر حر مرن حتى الآن، وهو ما أسفر عن انخفاض القدرات الشرائية لكثير من العملاء وكذا تحقيق تصاعدات غير مسبوقة في أسعار مواد البناء وكافة مدخلات الانتاج العقاري، وكذا أزمة توفير الدولار (لاستيراد مستلزمات الانتاج العقار المصري)، وكذلك تحريك هيكل أسعار الفائدة التي زادت من أعباء خاصة بإعادة تسعير متر المباني والتكلفة الإنتاجية للوحدات العقارية، الأمر الذي دعى هذا الفريق إلى التأكيد على ضرورة تدخل الدولة بشكل عاجل عبر حلول استئنائية وحتمية لمواجهة تلك الأزمات حتى لا تأتي النتائج مخيبة للجميع، فيما اعتبر الفريق الثاني أن هذا التدخل غير ملزم للدولة وعلى كل طرف من أطراف منظومة التشييد والبناء أن يتحمل قرار بمفرده بدأ من الدولة ومرورا بالمطورين والمقاولين وكذلك المشترين، مؤكدين أن الدولة لن تتقاسم المكاسب مع المطورين أو المشترين حال تحقيقها، وتمحورت مطالبهم حول أهمية تدخل الدولة للمساندة قدر المستطاع استنادا إلى مقولة إن «أردت أن تطاع فأمر بالمستطاع»، في حين رمى الفريق الثالث بعرض الحائط كافة القيود والأعراف التي سادت أسواق العالم في ذات القطاع، حيث أكدت بعض الشركات ونادت بحقها في تغيير عقود وشروط البيع مع العملاء ضاربين أمثال كثيرة بأن تلك الظروف طارئة وقهرية ولا يجب أن يتحملها المطور وحده، خاصة وأنه تنازل عن غالبية حقه في الارباح وعلى المشتري أن يعيد حسابه هو الاخر إذا كان يستطيع مشاركة المطور في تعديل السعر وفقا لقدراته الشرائية.

وعموما رغم تلك الاختلافات في أراء الثلاث فرق إلا أن الجميع أكد على أن هناك معضلة وإشكالية عقارية حقيقية بدات ترمي بظلالها على كافة المعاملات في هذا القطاع الاعظم في المنظومة الاقتصادية المصرية والذي يمثل 22% من الناتج القومي للدولة باجمالي مبيعاته تصل إلى تريليون جنيه سنويًا، وقد جاءت المؤشرات الاقتصادية الأخيرة، خاصة مؤشر المشترين لتؤكد على أرض الواقع بأن هناك طلبًا حقيقًا مدعومًا بقدرات شرائية كثيرة، ولأن حركة البيع والشراء في السوق المصري خلال الربع الأول وبداية الربع الثاني من العام الجاري الحالي لم تتناقص عن مثيلاتها في 2022 بل بالعكس ربما تتزايد خاصة مع حلول مبيعات الساحل الشمالي الغربي من وحدات سكنية، والتي مازالت في انتظار المشترين الجدد من مصريين وعرب فضلاً عن أن هناك مبيعات حقيقية من العرب والمصريين العاملين بالخارج في ظل الانخفاض الحقيقي الذي شهده السوق المصري للعملة الوطنية «الجنية» وهو ما مثل ميزة نسبية وتنافسية لمشتريات العرب من وحدات عقارية على أرض مصر.

هيئة لتنظيم العقار

مشاكل عديدة جاءت برمتها لتؤكد أن هناك حاجة ضرورية لتشكيل هيئة لتنظيم العقار في مصر ويمتثل اليها كافة الأطراف وتكون بمثابة الحاكم والفيصل بينهم مما يثري هذا القطاع ويحافظ على اسم العقار المصري الذي أصبح يتواجد بشكل أو بأخر في كثير من بلدان العالم ومقصدا لاستثمارات ساخنة أو غير ساخنة بل ويمثل حصن الأمان لتحويشة العمر من المصريين ولاستثمارات ومدخرات القطاع العائلي المصري خاصة مع عدم اصدار شهادات بعوائد قد تخيلها بأنها ستصدر لضروريتها ووصلت أحلامهم لحدود الـ25 % و30 % وهو ما لا يمكن تحقيقه أبدًا على أرض الواقع، حيث إن إصدار شهادات بمثل هذا العائد يمثل نقطة خطر حقيقية وشرخا كبير في هذا الكيان المصرفي والذي حافظ تواجده على أموال المودعين واصدر شهادات تفوقت عن كثير من بلدان العالم وبلغت في أقصاها 25% مرورا بشهادات 22.5% و19% ..

الدولار أزمة في طريقها للحل

مجمل المشكلات التي يشهدها السوق العقاري دفعت بعض المطورين إلى اتخاذ منحنى أخر وخطوات منفردة مثل «إعمار- مصر» والتي قررت تعديل العقود وربطها بالدولار، ولما لا فهي شركة إقليمية خليجية لديها محفظة عملاء خليجية قوية لا تتعارض رغبة الشركة مع القوة الشرائية للعملاء، هذا بالإضافة إلى امتلاكها مشروعات متعددة في مواقع مميزة واستيراتيجية قادرة على جذب العملاء الراغبين عن التميز، في حين ابدت شركات أخرى رفضها لتعديل العقود معلنة عن التزامها بالتعامل بالجنيه المصري خاصة أنها تتعامل في السوق المصري، ولعل موقف الأخير جاء متسق مع تصريحات الرئيس عبدالفتاح السيسي الذي أكد على أن أزمة الدولار في طريقها للحل بل ستكون مجرد تاريخ، واتفق معه رجل الأعمال نجيب ساويرس الذي شدد على أن أزمة الدولار  وقتيه وستعبر كغيرها من الأزمات، مستندا في تصريحاته لما يمتلكه من حنكه ورؤية وتوسعات اقتصادية في مختلف أنحاء العالم استطاع من خلالها أن يستشف المستقبل بناء على المعطيات الحالة، وقد كان لـ«ساويرس» رؤية سابقة في العديد من المتغيرات الاقتصادية مثل الذهب والقمح وقد صدقت رؤاه.

أهم المطالب

وأخيرا وليس آخرًا وفي استبيان سريع أجراه فريق عمل الجريدة «العقارية» في إطار استعدادها لإصدار الحلقة الثانية من الحملة التي بدأتها بعنوان «الإشكالية العقارية وحلولها العاجلة»، بهدف ضمان استمرار مسيرة العملية التنموية العقارية في مصر، رصدت «العقارية» أهم المطالب الواقعية والممكنة التي أدلى بها السادة المطورين لوضعها على طاولة كبار المسؤولين بالحكومة المصرية والجهات المعنية لبدء حلقة من النقاشات الجادة والمثمرة بين الطرفين مع عدم غياب الطرف الأهم وهو المشترين ولعل أهم تلك المطالب تتمثل في «مد فترات تنفيذ المشروعات، ومدد سداد أقساط الأراضى، وتخفيض سعر الفائدة على الأراضى، وإعادة النظر فى سعر الأرض ، وطرح مبادرة استثناية من البنك المركزى لدعم القطاع العقاري، وتخفيض سعر الفائدة على الإقراض، وتأسيس هيئة التنظيم العقارى، وتفعيل منظومة التمويل العقارى، والموافقة على منح تمويلات لوحدات تحت الإنشاء ، وتثبيت أسعار مواد الخام وتوفيرها بالسوق».

اندماجات واستحواذات 

ومن جانبها تطرح «العقارية» أراء المطورين كل وفق رؤيته وقراءته للمشهد ومدى قناعته ورؤيته للحكومة، وربما تكون نهاية تلك المشكلة تتمثل في وجود اندماجات أو استحواذات وربما خروج البعض نهائيا من السوق بعد إحداث تسويات مع الجهات المعنية المالكه للاراضي، كل هذا ينم عن وجود فرص حقيقة ذات ميزة تنافسية لاستقدام رؤوس أموال عربية لتلك الشركات أو إنشاء شركات جديدة خاصة وأن الشراء يأتي وقت الازمات بوصفه الوقت الذي يعاني منه الجميع وترتفع أصوات المطالبة بطوق النجاة.

أحدث إقدام بعض الشركات على تعديل عقود البيع الخاصة بالوحدات العقارية حالة من الخلخلة بالسوق العقاري المصري، خاصة مع اتجهاها لربط الأسعار بالدولار نتيجة لتغير سعر التكلفة الإنشائية بما لا يتناسب مع دراسات الجدوى الخاصة بالمشروعات، خاصة وأن سعر متر الإنشاء ارتفع بمقدار ما يقرب من 2000 جنيه خلال الـ 8 أشهر الماضية، وسط توقعات بزيادة التكلفة خلال الفترة المقبلة، وتسيطر على السوق العقارى حالة من التضارب بين مؤيد لفكرة تغيير العقود الخاصة ببيع الوحدات، ومعارض للتلك الفكرة لم لها من مؤشرات سلبية على السوق ككل.

مؤشرات المبيعات فى العام الحالى

وتشير التوقعات الخاصة بمؤشر مبيعات العام الحالى الإجمالية إلى نمو بمقدار 10 إلى 15% ولكن يقابلها انخفاضًا فى المساحات المباعة بمقدار 50% تقريبًا، خاصة فى ظل ما شهده السوق العقارى من قرارات بشأن تعديل العقود، والتى حولت العقار من مخزنًا للإدخار إلى سلعة محملة بالمخاطر، وهذا ما سيؤدى إلى اتجاه العديد من العملاء إلى الاستثمار فى قطاعات أخرى أكثر ربحية بعد تعديل عقود البيع وقد يقتصر الشراء على العملاء الراغبين فى السكن.

ووفقًا للتحديات التى يشهدها السوق العقارى فى الفترة الحالية من صعوبة تسعير وتوقف المبيعات فى العديد من الشركات، بالإضافة إلى الضغوط الخاصة بالسيولة والالتزامات المالية على الشركات سواء أقساط الأراضى أو فى الأعمال الإنشائية، أصبح السوق العقارى بين شقى رحى، وهذا ما يتطلب تحرك من الدولة لإنقاذ السوق العقارى لحين خروجه من الأزمة الراهنة، والتى تتمثل في مؤثرات خارجية وتداعيات داخلية سواء فى دراسات الجدوى والتسعير الخاص بالوحدات.

ربط العقود بالدولار فى السوق المصرى

تداعيات ربط سعر المنتج المحلى بالدولار له خطورة بالغة على الاقتصاد المصرى بشكل عام، وهذا ما سيفتح الباب أمام التفكير في ربط بعض المنتجات الأخرى أسعاها بالدولار، خاصة السلع التى تعتمد على المكونات المحلية ولعل العقار فى مصر يعتمد بشكل رئيسى على منتجات محلية تمثل أكثر من 60% من الأعمال الإنشائية فى العديد من المشروعات بشتى أنشطتها، مما لا يدع مجالًا للشك أن ربط السعر بالدولار يهدف إلى زعزعة استقرار السوق والضغط على القدرات الشرائية، وهذا ما يترتب عليه تخارج العديد من الشركات العقارية نتيجة لانخفاض التدفقات المالية مع زيادة تكلفة الاقتراض بعد رفع أسعار الفائدة الأخيرة والمتتالية منذ أكثر من عامين.

أزمة الحديد تشتعل

ووفقًا لما يتردد فى ساحة التشيد والبناء عن الأزمات الحالية والمتسبب فيها بشكل رئيسى ارتفاع أسعار مواد البناء أولها الحديد، والتى ارتفعت أسعاره على مدار الـ 15 شهرًا الماضية لأكثر من 150%، ولكن من التداعيات الخطيرة فى التوقيت الحالى هو اتجاه الشركات المنتجة للحديد لتوجيه الانتاج إلى التصدير لتوفير العملات الأجنبية لتوفير المادة الخام لاستكمال الانتاج، وهذا ما أدى إلى نقص الكميات التى يتم ضخها بالسوق المصرى لتلبى الاحتياجات المطلوبة لتنفيذ المشروعات، وهذا ما ساهم فى زيادة سعر الحديد لما يقرب من 44 ألف جنيه، ولن يتم توفيره أيضا على الرغم من ارتفاع سعره، وهذا ما أدى إلى ظهور سوق موازٍ لسعر الحديد او بالأحرى مزاد على الطن ليصل سعره لما يقرب من 50 ألف جنيه للطن الواحد.

الشركات العقارية المطور والممول للمشروعات

الأزمات الحالية للسوق العقارى فى ظل غيات المساندة الحقيقية والفعالة من الجهات المعنية، جلعت الشركات العقارية تقوم بعمل مزدوج بالسوق من خلال تطوير المشروع وفقًا لمراحل تنفيذه، بما في ذلك الجزء التمويلى وتحمل الفجوات التمويلية بين مدد تنفيذ وتسليم الوحدات والمدد الممنوحة لسداد أقساط تلك الوحدات والتى بلغت أكثر من 10 سنوات فى بعض الشركات، وهذا ما حمل على الشركات العقارية أعباء مالية، ولكن اتجهت لمثل تلك الطرق من أجل الحفاظ على التدفقات المالية من العملاء واستمرار السوق فى نمو مبيعاته.

وتتطلب المرحلة الراهنة أن يلعب كل طرف دوره فى منظومة التطوير العقارى، وهذا ما يتم التعامل به بالعديد من دول العالم، بدخول المصارف والبنوك بتمويل العملاء والوحدات وتوفير السيولة المالية للمطور، ويقوم العميل بسداد أقساط الوحدة للبنك بطرق معروفة حسب الأقساط ومدد السداد، كما تقوم البنوك بالدخول مع المطور منذ الولهة الأولى من حصوله على الأرض مع اشتراط كافة الضمانات التى تضمن تأمين الأموال الممنوحة للمطور، وهذا ما يؤكد أن "دبلرة التمويل" لا يمكن حدوثها فى ظل الأنظمة الحديثة المتبعة داخل الجهاز المصرفى.

أطراف الأزمة الراهنة

وتعد الأزمة الراهنة هى الأعنف على مدار تاريخ القطاع العقارى، خاصة وأنه تعرض لضربات متسارعة احتدت منذ 2020 بداية من أحداث جائحة كورونا ساهمت في حالة الانكماش التى شهدها العالم، وما ترتب عليها من انخفاض فى الانتاج وتأثر سلاسل الإمداد، مرورًا بالحرب الاقتصادية بين أقطاب العالم وهذا ما أثر على اقتصاد الأسواق الناشئة، وصولًا لانطلاق الحرب الروسية الأوكرانية وما ترتب عليها من زيادة فى أسعار المواد الخام خاصة المستوردة من سلع غذائية ومواد بناء.

ويعد القطاع العقارى أكثر القطاعات الاقتصادية تأثرًا بمجريات الأحداث العالمية والمحلية نتيجة لارتباطه بعض مدخلاته بالعملات الأجنبية، في حين تأثر أيضًا بالإجراءات الاقتصادية المتبعة من الدولة لحماية الجنيه المصرى أمام الدولار من خلال رفع سعر الفائدة للحد من مؤشرات التضخم.

كما أن أسعار الفائدة على الاقتراض أصبحت تمثل عبءً إضافيًا على كاهل الشركات العقارية وهذا ما ترتب عليه عزوف وتوقف العديد من الشركات عن استخدام الأموال التى تم الموافقة عليها، وهذا نتيجة لزيادة الأعباء جراء الفائدة المقررة، هذا بخلاف الالتزامات المالية الخاصة بسعر الأرض والفائدة على الأقساط، هذا بجانب ربط مدة تنفيذ المشروعات بتوقيت معين ومحدد وفقًا لتاريخ القرار الوزارى.

الزيادات السعرية ومساحات الأراضى

المؤشرات تؤكد أن أسعار المنتج العقارى سترتفع بمقدار 40% بشكل تدريجى حتى نهاية العام الحالى وهذا ما يترتب عليه انخفاض فى القدرات الشرائية، ولذلك لابد من تضافر الجهود لتفعيل مبادرات جديدة للسوق العقارى لحمايته والحفاظ على القدرات الشرائية، خاصة تفعيل مبادرات التمويل العقاري التى تعد حلًا مناسبًا فى الوقت الراهن، وهذا يتطلب مساعى حسيسة من قبل البنك المركزى المصرى ووزارتى الإسكان والمالية.

وفيما يتعلق بالمساحات الخاصة بالأراضى التى تمتلكها الشركات كمحفظة لها، حيث تمثل تلك المحافظ فى التوقيت الحالى أعباء أخرى على الشركات كونها مرتبطة بمدد تطوير وفقًا للاشتراطات الخاصة بالأرض، وأيضا سداد الأقساط الخاصة لجهات الولاية، وفى حال التأخر فى تطوير تلك المساحات تقوم جهات الولاية من فرض غرامات مالية وفقًا لنسب التنفيذ، قد تصل تلك العقوبات إلى سحب الأرض فى بعض الحالات.

سيناريوهات العبور من الأزمة

تتطلب الأزمة الحالية تكاتف الجميع ما بين دولة ممثلة فى الجهات المعنية والبنك المركزى ومطورين وعملاء، على أن تكون البداية بمد فترات تنفيذ المشروعات وجدولة الأقساط المتبقية على الأراضى، هذا بالإضافة إلى طرح مبادرة من قبل البنك المركزى لدعم القطاع العقارى بفائدة مخفضة لحين مرور القطاع من الأزمة الراهنة.

ويتضمن سيناريو حل الأزمة تفعيل مبادرة التمويل العقارى بفائدة لا تزيد على 5 % لدعم القوة الشرائية ولضمان تنفيذ المشروعات خاصة وأنها تعتمد بشكل رئيسى على التدفقات المالية من العملاء، ومع توفير وتفعيل تلك المبادرة يتمكن القطاع العقارى من تنفيذ المشروعات فى توقيتات محددة، وهذا يعود بشكل كامل على سرعة دوران رأس المال.

مطالب المطورين لاتزان السوق

حدد المطورين العقاريين 10 مطالب لإعادة الاتزان للسوق العقاري واستمرار نموه، وتتضمن مد فترات تنفيذ المشروعات ومنح تيسيرات فى سداد أقساط الأراضى على مدد أطول مع تخفيض سعر الفائدة على الأراضى، هذابجانب إعادة النظر فى سعر الأرض، مع طرح مبادرة استثناية من البنك المركزى لدعم القطاع العقارى، فضلًا على تخفيض سعر الفائدة على الإقراض، وتفعيل منظومة التمويل العقارى ، والموافقة على منح تمويلات لوحدات تحت الإنشاء، مع تثبيت أسعار مواد الخام وتوفيرها بالسوق، هذا يتطلب وجود كيان محدد لتنظيم السوق العقارى من خلال تأسيس هيئة التنظيم العقارى لإقرار ومباشرة آليات العمل بالسوق .

نتائج الشركات

وتؤكد النتائج النهائية للشركات الكبرى عن تحقيقها مبيعات قياسية خلال العام الماضى أقتربت من ½ تريليون جنيه لنحو 50 شركة عقارية كبرى، وهى الشركات التى تمتلك خبرات سابقة وقوة مالية ولعل أبرز هذه الشركات مجموعة طلعت مصطفى القابضة، وإعمار – مصر ، ودار المعمار، وبالم هيلز للتنمية والتعمير، والسادس من أكتوبر سوديك، أورا ديفلوبرز إيجيبت، سيتي إيدج، نيو جيزة، السعودية المصرية للتعمير، الأهلي صبور، تطوير مصر، مدينة نصر للإسكان والتعمير،LMD، أوراسكوم للتنمية، لافيستا، حسين علام، مصر إيطاليا القابضة، كابيتال جروب بروبرتيز، وادي دجلة القابضة، سكاي أبوظبي، cred، صروح، ومنصات، زهراء مدينة مصر، GV، وهوم تاون، وإنريشيا للتنمية العقارية، ومجموعة درة، وترافكو، والفطيم العقارية، والديار القطرية، ومدار وذا لاند، والصفوة، والعتال، والتعمير والإسكان، وهايد بارك والنيل، ومراكز، وريفان، إيدج القابضة، والبروج، وMBG، وأكام، ونيو سيتى، والمطورون العرب، وIGI ، ومكسيم، ولافيردى، وعربية، وعامر جروب، وبيتا إيجيبت.

أحمد صبور: التمويل العقارى للوحدات تحت الإنشاء ودعم صناعة مواد البناء وتدشين اتحاد المطورين والتصدير ومنح التمويلات البنكية بضمان الشركات العقارية ومشروعاتها.. 5 مقترحات لإعادة ضبط السوق العقاري

5 مقترحات هامة تعكس حقيقة متطلبات السوق العقارى المصرى أدلى بها النائب المهندس أحمد صبور رئيس مجلس إدارة مجموعة «الأهلى – صبور للتنمية العقارية» لمواجهة الأزمات والتحديات التى يشهدها القطاع خلال الفترة الآنية، تمثلت في اتاحة التمويل العقارى لشراء الوحدات تحت الإنشاء والاهتمام بتصدير العقار ودعم الصناعة المحلية لمواد البناء وتدشين اتحاد المطورين،ومنح القروض المصرفية بضمان الشركات العقارية ومشروعاتها وليس بضمان شيكات العملاء المشترين، لمنح المطورين فرصة لتنفيذ نسب إنشائية مقبولة قبل بدء عمليات البيع، وعدم الاتجاه للبيع على «أرض صفراء» نظرًا لأن طرح الوحدات بعد التنفيذ يساهم في تقليل مخاطر ارتفاع التكلفة ويبعث رسالة طمأنينة لكل من المشترين والجهات المانحة بأن أموالهم في أمان.

وأضاف «صبور» أن السوق العقاري بحاجة إلى تنويع آليات التعامل وفقًا لكل مشكلة أو تحد على حده كون السوق العقاري يتسم بدرجة عالية من الحساسية والخطورة يصعب معها اتخاذ أي قرارات فجائية خاصة وأن السوق برمته يقوم بالأساس على مدخرات الشعب المصري وكذا غير المصريين من عرب وأجانب الأمر يتطلب التآني في وضع آليات وأدوات يتم تفعليها من خلال منظومة قوية تستهدف أول ما تستهدف تصحيح مسار السوق العقاري وضبط أطر التعامل به من أجل الحفاظ على استدامة النهضة العمرانية وصناعة العقار التي تميزت بها مصر، بل ومنحتها فرصة ذهبية لجذب الكثير والكثير من أموال المستثمرين عرب واجانب وما سبقهم من مصريين وكذا من مشترين، نظرًا لانخفاض بيع الأصول مقارنة بكثير من بلدان العالم من جانب، وكذا انخفاض قيمة سعر صرف الجنية المصري في مواجهة الدولار والذي أسفر عن ارتفاع قيم النقد الأجنبي لحامليه للخارج وتمكينهم من شراء وحدات بأسعار مجزية فضلاً عن تحقيق عوائد استثمارية مرتفعة لم تشهدها المنطقة.

ونوه إلى أن جميع أطراف المنظومة يتم تعويضها بطرق أو بأخرى، بدأ من الدولة التي تحصل علي أقساط الأراضى مع الفائدة المتغيرة، ومرورا بشركات المقاولات التي تحصل على التعويضات وفقا لقانون التعويضات الذى تم إقراره مؤخرًا وكذلك القطاع المصرفي الذي يسترد كافة القروض- (أقساط – خدمة دين)- التي تم اقراضها لشركات التطوير العقاري، وانتهاء بالمشترى الذي حقق عائدًا استثماريًا جيدًا من عمليات الشراء عبر تثبيت سعر الوحدة من تاريخ التعاقد وحتى نهاية سداد أخر قسط، مشيرًا إلى أنه حتى في حالة التأخير التسليمات من قبل المطور لفترة زمنية يتم تعويض المشترى عن ذلك بطرق محددة تنص عليها العقود، وبذلك يصبح المطور هو العنصر الوحيد الذى لم يتم تعويضه فى تلك المنظومة بل يتم تحميله بسداد كافة التعويضات المقررة للأطراف الأخرى.

وشدد «صبور» على ضرورة بدء تفعيل العمل بمنظومة التمويل العقاري للمطورين كبداية لحل الأزمة الراهنة لتمويل الوحدات العقارية تحت الإنشاء، وكذا الإسراع بوتيرة الإجراءات الخاصة بالتمويل العقاري للمشترين من الأفراد،علميا بأن إجمالي حجم التمويل العقارى فى مصر فى عام 2008 بلغ 4 مليارات جنيه، فى حين وصل في المغرب فى ذات العام نحو 40 مليار جنيه.

د أحمد شلبى: ربط سعر المنتج العقاري بمواد البناء وتأجيل فوائد أقساط الأراضي أبرز الحلول لأزمات السوق

«تأجيل فوائد أقساط الأراضى وربط سعر المنتج العقارى بأسعار المواد البناء».. هكذا وضع الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، يده على أول الخيوط لإيجاد حلول منطقية للأزمات التي يمر بها السوق العقاري المصري، لكنه دعا الجهات الحكومية إلى إنشاء «سلة لأسعار مواد البناء» وفي حال ارتفاع الأسعار لا يتحمل العميل أكثر من 5% من الزيادات الجديدة.

وأضاف «شلبي» أن السوق العقارى المصرى يمر بأزمة فارقة، فى ظل الضربات المتسارعة والمتتالية التى شهدها منذ بدء منظومة الإصلاح الاقتصادى بنهاية 2016، موضحًا أن السوق شهد على مدار الـ 7 سنوات الماضية ضربات سريعة وعنيفة، إلا أن قوة السوق ساهمت بشكل كبير فى امتصاص أجزاء كبيرة من الصدمات، مشيرًا إلى أن الأحداث العالمية الأخيرة أثرت بشكل مباشر على الاقتصاد العالمى والمصرى، وهذا ما ترتب عليه زيادة فى أسعار المواد الغذائية ومواد البناء المستوردة وكذلك سلاسل الإمداد.

وأشار «شلبى» إلى أن القطاع العقارى تأثر بالعديد من العوامل منذ 2016 أبرزها قرار تحرير سعر الصرف، وما ترتب عليه من زيادة الأسعار الخاصة بمواد البناء، وهذا ما حمل الشركات العقارية أعباء مالية إضافية، بخلاف إقرار الحكومة لمجموعة من القرارات الخاصة بالضرائب وآليات تطبيقها، بجانب الزيادات الجديدة لأسعار الوقود والمحروقات والتى أثرت على تكلفة النقل وجميع العوامل السابقة شكلت ضغطًا ماليًا كبيرًا على تنفيذ المشروعات.

وتابع أن زيادة أسعار الأراضي بشكل كبير وزيادة نسب الحكومة فى مشروعات الشراكة، كلها عوامل زادت من الضغوط المالية على الشركات وهذا ما أدى لارتفاع التكلفة الإجمالية للمشروعات، وذكر أن التحديات التى مر بها السوق العقارى المتمثلة في زيادة التكلفة وثبات سعر الوحدات أدت لتأكل أرباح الشركات العقارية نتيجة لقيام الشركات بتحمل فارق الأسعار بين التكلفة والمبيعات، مؤكدًا على أن كثرة المبيعات أصبحت عبء آخر على الشركات نتيجة لتغير تكلفة الإنشاء.

وصرح بأن السوق العقارى شهد مرحلة ثانية من التحديات بدأت منذ انتشار جائحة كورونا فى 2020، والتي تبعها حالة هدوء أو سكون عالمي، ليبدأ بعدها العالم للعودة بداية من 2021، مشيرًا إلى أن الحكومة المصرية تعاملت مع الجائحة بشكل احترافى من خلال اتخاذ الإجراءات الاحترازية دون توقف الانتاج والعمل مع إطلاق العديد من المبادرات الداعمة للقطاعات الاقتصادية، وحقق القطاع العقارى نتائج جيدة فى ظل تباطؤ كبير لمعدلات النمو الخاصة بالدول الكبرى.

وقال إن الجائحة مثلت أيضا ضغوطًا على الشركات فى ظل نقص سلال التوريد والإمداد وزيادة أسعار الشحن بالتوازى مع الحرب الاقتصادية بين الدول الكبرى، والتى انتهت بالحرب الروسية الأوكرانية، مشيرًا إلى أن التحديات التي تواجه القطاع العقارى تتضمن أيضا انخفاض قيمة الجنيه المصرى أمام العملات الأجنبية، وما نجم عنها من ارتفاعات فى الأسعار خاصة مواد البناء، موضحًا أن كثرة الضغوط التى تعرض لها السوق العقارى أجهدت القدرات المالية للشركات.

ونوه إلى أن الوضع الراهن بالقطاع العقارى صعب ولا يمكن لأى طرف من أطراف المنظومة تحمله بمفرده، سواء دولة أو مطور أو عميل، مشيرًا إلى أن المطور يتعرض لظروف استثنائية وهذا ما يتطلب تضافر الجميع لاستكمال عملية نمو السوق العقارى لتلبية احتياجات العملاء.

وأوضح أن الشركات العقارية لا تتجه إلى توقف البيع بشكل مستمر نظرًا لما تتحمله من التزامات كما أنها لا تستطيع فرض أسعار غير مبررة نظرًا للقدرات الشرائية المتاحة في الفترة الحالية والفئات المستهدفة أيضا، مؤكدًا على أن الدولة هى المنظم للسوق وتتحمل جزء من المسؤولية قد يعادل الجزء الذي يتحمله المطور وهذا للحفاظ على حقوق الأطراف ككل وذلك لاستمرار نمو القطاع العقارى.

وذكر بأن الضغوط التى تعرضت لها الشركات خلال الـ 3 سنوات الأخيرة قاسية وصعبة، الأمر الذى يتطلب حلولًا عاجلة بداية من الدولة وبمشاركة كل أطراف المنظومة، وذلك من خلال تشكيل فرق عمل للوصول إلى قرارات تتناسب مع المرحلة الراهنة، موضحًا أن مبيعات الـ 3 سنوات الماضية قيد التنفيذ فى الوقت الحالى.

وشدد «شلبى» على أن التيسيرات المطلوبة تتضمن تأجيل تحصيل الفائدة المقررة على الأرض لمدة لا تقل عن عامين خاصة مع ارتفاع تكلفة التمويل، وإن كان الوقت الحالى يتطلب تأجيل تحصيل الأقساط لمدة مماثلة أو سداد أقساط الأراضى دون سداد لقيمة الفائدة على أقصى تقدير، مع وضع آلية محددة لسعر الفائدة المفروضة على الأرض بنسبة ثابتة لا تزيد على 10%، موضحًا أن ربط سعر الفائدة المقررة من البنك المركزى بسعر فائدة الأرض غير منطقى، كونه يتسبب فى سحب سيولة كبيرة من الشركات في حين لو تم توجيهها للإنشاءات لزاد معدل دوران رأس المال.

وبشأن النقاش الذى يدور داخل أروقة السوق العقارى حول ربط سعر البيع بسعر الدولار، أوضح «شلبي» أن هذا أمر مرفوض لكونه يمثل خطر على الاقتصاد المصرى بشكل عام وهنا يجب ان ننظر لمصلحة القطاع ككل وليس فقط مصلحة قطاع واحدـ، وأري أنه يمكن مناقشة طرق بديلة للنهوض بالقطاع وتمكين المطورين من الوفاء بالتزاماتهم.

وصرح شلبي بأن هناك مناقشات تتضمن أيضا تحميل العميل جزء من التكلفة وقال إن هذا يعتبر موضوع شائك للغاية لأنه قد يحدث حالة من الارتباك فى السوق العقارى، وأن لجوء الشركات لمثل هذه الآلية قد يؤدى إلى تغييرات كبيرة فى القطاع العقارى نتيجة لافتقاد العملاء الثقة فى القطاع كملاذ أمن للاستثمار وهذا ما قد يؤدى لضعف الإقبال على القطاع العقارى.

ولذلك فهذه الافكار والحلول تحتاج لمزيد من المناقشات ،مشيرًا إلى آلية أخري لتحميل العميل جزء من التكلفة، وفي هذه الحالة يمكن أن تتجه الحكومة إلى إنشاء سلة لأسعار مواد البناء التي لديها سعر عالمي معلن وتستخدم في للإنشاء مثل الحديد و الاسمنت والطوب والألمنيوم، وفي حال ارتفاع أسعار هذه الخامات عن سعر معين يتم الاتفاق عليه يتحمل العميل الفارق في السعر مع العلم أن هذه الزيادة يجب أن يكون لها متوسط سنوي لانه لا يمكن احتساب كل زيادة لأنها متغيرة، ويجب ان تكون فكرة تحميل العميل مذكورة في العقد ومربوطة بحد أقصي، وفى حال الوصول إلى رؤية متكاملة ومتفق عليها من أطراف المنظومة لحسم هذا الأمر وتطبيقه لابد أن يُقبل كلا من الدولة والمطور بواقع أن السوق سيتجه نحو الانكماش.

ونوه إلى أن هناك اختلاف فى تصنيف الشركات العقارية فبعض الشركات تمتلك محافظ أراضى قديمة بمساحات كبيرة، حصلت عليها بأسعار منخفضة عن الأسعار الحالية ولابد أن لا ننكر أن هذه الشركات تمتلك فرصة جيدة لتحقيق أرباح، بينما الشركات التى تمتلك محفظة أراضى حديثة بأسعار مرتفعة فهى الشركات الأكثر عرضة لأن تشهد تأكل كبير في أرباحها نتيجة لزيادة تكلفة الإنشاء وأيضا فائدة الأرض وأقساطها، وهذا ما يشير إلى أن هناك شركات قادرة على تحقيق أرباح وأخرى ليست لديها نفس القدرة.

أحمد العدوى: السوق العقاري بحاجه لكيان قوي يوحد قرارات المطورين

السوق العقاري بحاجة إلى حوار جاد وقرارات ملزمة لجميع الأطراف في ظل حالة الارتباك الشديد بالسوق العقاري والتي أفرزت مجموعة من الاجتهادات الشخصية لعدد من المطورين ولا سيما مبادرة إحدى كبرى الشركات بالإعلان عن تعديل عقود البيع وذلك بربط سعر الوحدات بسعر صرف الدولار بشكل أو بأخر، وفي هذا الشأن يرى المهندس أحمد العدوى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة «إنرشيا للتنمية العقارية» أنه قرار لا يصلح أن يكون فرديا بل حوار يجب أن يتشارك فيه كل المعنين والعاملين بالقطاع لحل المشكلة جذريا سواء للعقود الجديدة أو المبرمة في وقت سابق.

وأضاف «العدوى» أن السوق العقارى بحاجة لكيان تنظيمي أسوة باتحاد المقاولين لينظم عمل الشركات العقارية- سواء الرائدة في هذا المجال أو حديثة العهد-، ولعل هذا الكيان هو اتحاد المطورين والذي نادى به العديد من المعنين بالقطاع العقاري، وفي حال عدم الموافقة على تأسيس الاتحاد تبقى الحلول الفردية والذاتية هى السبيل الأوحد أمام المطورين.

وعن توصيف الحالة الحالية للسوق العقارى وفقًا للمتغييرات الحالية، صرح «العدوى» أن الأزمة الحالية للسوق العقاري تتلخص في غياب آليات تنظيم السوق العقاري التي نتج عنها تزايد التحديات وتفاقم الأعباء على كاهل المطور وبدء إلزام شركة التطوير بسداد أقساط الأرض وبفوائد متغيرة فضلا عن إلزامه باتباع البرنامج الزمني لتنفيذ المشروع، بخلاف انخفاض القدرات الشرائية للمشترين الناجمة عن ارتفاع معدلات التضخم وتآكل قيمة الجنية المصري وهو ما تطلب – ضغطا على المطورين تحمل أعباء إضافية تتمثل في طرح وحدات على فترات سداد طويلة تصل إلى 10 سنوات كمحاولة لتوسيع قاعدة المشترين في إطار تلك التيسيرات غير المسبوقة من المطورين بالإضافة إلى غياب منظومة التمويل العقاري للمشترين على غرار المعمول به في غالبية بلدان العالم، علما بأن المطور في السابق كان يطرح الوحدة بالتقسيط على 4 سنوات فقط وتسليمها خلال 3 سنوات من تاريخ التعاقد، وخلال تلك المدة يقوم المطور بتحصيل أكثر من 75% من إجمالى ثمن الوحدة، وهذا ما يمثل أكثر من 95% من التكلفة الإجمالية للوحدة.

موضحا أن السوق العقاري مازال يعيش في خضم التحديات والمتغيرات المتسارعة التي بدأت منذ 4 سنوات تقريبا تزامنا مع انتشار جائحة كورونا وتاثيراتها المتنوعة على الانتاج والتوريدات وسلاسل الإمداد والشحن وأسعار الطاقة فضلًا عن ما تسببت فيه من تأخيرات تصل لنحو 9 أشهر فى مدد تنفيذ المشروعات المختلفة، هذا مرورًا بالحرب الاقتصادية بين دول العالم الكبرى، والموجات التضخمية العالمية التي طالت الاقتصاد المصري، وصولًا للحرب الروسية الأوكرانية وتأثيراته على المستوى العالمى، سواء فى زيادة أسعار الفائدة بنحو 1000 نقطة فى عام تقريبًا والتى تسببت في زيادة بنحو 50% على سعر الأرض الحقيقى، بخلاف الزيادات الخاصة بتكلفة الفائدة على الاقراض والارتفاع الكبير فى متر الأرض بمختلف المواقع.

ونوه إلى أن الوزن النسبى للأرض فى إجمالى التكلفة الإنشائية للمشروع تتراوح ما بين 30 إلى 40 % حسب طبيعة كل مشروع، كما تمثل الأعمال الإنشائية- (مواد البناء)- للمشروع نحو 40 إلى 45%، لتصبح الزيادات الإجمالية فى تكلفة المشروعات نحو 70% وهذا ما يؤكد على أن هامش أرباح الشركات تآكل بسبب الضغوط المالية المتتالية والسريعة لتؤكد المؤشرات أن الزيادات التى طرأت على السوق تفوق قدرات الشركات العقارية.

 عبد الرحمن عجمي :الـoff plan يمثل عبءً رئيسيًا على الشركات العقارية نظرًا لصعوبة تقدير التكلفة الإنشائية

ضغوطات اقتصادية محلية وعالمية وارتفاعات في تكاليف مدخلات العملية البنائية بالسوق العقاري المصري فرضها واقع استثنائي، مما يتطلب تدخلات سريعة لضبط منظومة العمل بالسوق العقاري المصري، تلك المتغيرات اعتبرها المهندس عبد الرحمن عجمي الرئيس التنفيذي لشركة سكاي أبو ظبي للتطوير العقاري» بمثابة أعباء وتحديات تحد من تحقيق مستهدفات المرحلة المقبلة.

وقال إن الحكومة المصرية تقوم بطرح العديد من الفرص الاستثمارية أمام شركات التطوير العقارى مما يؤكد على مساندتها للقطاع بتوفير الأرض، بالإضافة إلى تزليل كل المعوقات التى تواجه العملية الاستثمارية، مع سرعة إنهاء الإجراءات الخاصة بالتراخيص والقرارات الوزارية، مشيرًا إلى أن ذلك دليل على مساندة الدولة للقطاع العقارى كونه أحد أهم الحلقات الاستراتيجية فى الاقتصاد المصرى بشكل عام، مشيدًا بالحوافز التي أقرتها الحكومة مؤخرًا سواء المتعلقة بزيادة مدة تنفيذ جميع المشروعات الخدمية والاستثمارية بنسبة 20% من المدة الأصلية الممنوحة للتنفيذ لقطعة الأرض، واعتبار أن المشروع تم الانتهاء منه في حالة وصول نسبة الإنجاز إلى85%.

أشار إلى أن اعتماد الشركات على آليات البيع بنظام الـ off plan، في ضوء الارتفاع المفرط في أسعار مواد البناء خاصة المعتمدة بشكل كبير على الدولار قد ساهم بالفعل في إحداث قفزات غير مسبوقة في تكاليف إنشاء المشروعات، وقد أدى هذا وذاك إلى عدم القدرة على تسعير الوحدات رغم توافر طلب حقيقي مدعومًا بقدرات شرائية لدى كثير من راغبي التملك من مختلف المشترين سواء محليين أو مصريين عاملين بالخارج أو عرب وأجانب.

ولفت عبد الرحمن عجمي، إلى نجاح إدارة شركة سكاي أبو ظبي للتطوير العقاري في سرعة بدء الأعمال الإنشائية لمشروع Residence Eight بالعاصمة الإدارية الجديدة، وتحقيقها نسب متقدمة في أعمال التنفيذ، بهدف تسليم الوحدات للعملاء في المواعيد المتفق عليها، وتجنب التغير الكبير في التكلفة نتيجة الضغوط على الجنيه، وزيادة أسعار مواد البناء.

كما تطرق « عجمي» لمعضلة هيكلة أسعار الفائدة، والذي اعتبره بمثابة ضغوطًا إضافية على كاهل الشركات العقارية في حالة الاقتراض من الجهاز المصرفي مما يؤثر سلبًا على القيمة المالية الممنوحة للشركات، هذا فضلاً عن تطبيق سعر فائدة متغير وفقًا لما يقره البنك المركزي على الأراضي الاستثمارية، لافتًا في هذا الإطار أن شركة سكاي أبو ظبي تعتمد بشكل كبير على التمويل الذاتي في ضخ استثمارات لتنفيذ مشروعاتها في مصر، وتتمتع بملاءة مالية قوية تمكنها من إنجاز الأعمال وفق المواعيد المخططة.

لفت إلى أن هناك أعباء مالية أخرى يتحملها المطور بشأن التعويضات التي يسددها لشركات المقاولات نتيجة للتغيرات في أسعار مواد البناء، غير أنه أشار إلى أن شركة سكاي أبو ظبي، تعتمد على شركة تابعة لها في تنفيذ أعمال المقاولات بمشروعاتها في مصر، بهدف نقل خبرات الشركة في تنفيذ المشروعات السكنية المتكاملة وفقًا لأعلى مستويات الجودة، مما جعلها تحظى بثقة وسمعة كبيرة في السوق العقاري الإماراتي، إضافة إلى توفير المزيد من فرص العمل للشباب والمهندسين المصريين، وهم على مستوى مميز من الكفاءة والتدريب.

ورغم هذا وذاك لا يجب تحميل الدولة وحدها كافة الأعباء الطارئة على السوق العقاري، إعمالًا بمبدأ «إن أردت أن تطاع فأمر بما هو مستطاع»، مؤكدًا على ضرورة تحوط الشركات بنسب معقولة عند إعداد دراسات الجدوى، حتى ولو تطلب الأمر التنازل عن جزء من الأرباح في مقابل الحفاظ على سمعتها بالسوق، مشيرًا في هذا الصدد إلى أن شركة سكاي أبو ظبي أعدت قبل انطلاقها في السوق المصري دراسة سوقية حقيقية للتعرف على احتياجات العملاء الحقيقة، والعمل على تلبيتها، إضافة إلى الاتفاق على شراكات طويلة الأجل مع كبار المصنعين في مصر لضمان استقرار أسعار مواد البناء قدر الإمكان، وتوفير أفضل منتجات متاحة في السوق المحلي.

«عجمي» وضع أيضًا مقترحات لإشكاليات السوق العقاري تتمثل في إعادة النظر في سعر الأرض، وكذلك الموافقة على مد فترات سداد الأرض لأكثر من 4 سنوات ليتمكن المطور من توجيه جزء من السيولة المالية المقرر سدادها لأقساط الأرض إلى الأعمال الإنشائية للإسراع بالبرنامج الزمني بالتنفيذ، كما طالب بمد فترات التنفيذ دون فرض رسوم إضافية وهو ما قد يسهل على المطور حساب تكلفة تقترب من الواقع للمشروع.

ونوه «عجمى» في تصريحات لـ «العقارية» إلى أهمية تخصيص الأراضي للشركات التي تمتلك ملاءة مالية وخبرات فنية وسابقة أعمال مع السماح للشركات الحديثة بالحصول على أراضي وفقًا لملاءتها المالية مما يكسب السوق تنوعًا في المنتج العقاري المطروح ويزيد من الشريحة البيعية للشركات، بالإضافة إلى تنظيم عمليات التسويق أو أنظمة السداد.

وشدد على أهمية دعم الدولة للمطورين الجادين فقط، مع تثبيت سعر الفائدة على الأراضى الاستثمارية وقت التعاقد بنسبة مناسبة ، بالإضافة إلى تفعيل منظومة التمويل العقارى للعملاء بشرط تمويل الوحدات تحت الانشاء لتخفيف أعباء مهام التمويل عن كاهل المطورين، وتوقع «عجمي» عبور الشركات للأزمة معتمدين على الأرباح التي تحققت على مدار الـ10 سنوات الماضية.

«عجمى» أكد على ضرورة إعادة النظر فى عملية تسعير الأراضى الاستثمارية وكذلك النسب الخاصة بمشروعات الشراكة ليتمكن المطور من احتساب دراسات الجدوى الخاصة بكل مشروع، وفقًا لدراسات واقعية، في ظل ارتفاع الوزن النسبى لسعر الأرض فى التكلفة الإجمالية للمشروعات .

ورغم الضغوط التي تواجهها الشركات العقارية إلا أن المهندس عبد الرحمن عجمي شدد على أن السوق العقارى المصري يتميز بطلب حقيقى وقوة شرائية جيدة اكسبته مصداقية كبيرة بين الأسواق المجاورة، وهذا دليل على قوته في ظل التنوع الكبير في حجم المشروعات المطروحة في شتى البقاع الاستثمارية، موضحًا أن الفرص الاستثمارية التى تقوم بطرحها الدولة ساهمت فى نمو القطاع العقارى خلال الفترة الأخيرة، كما أن العقاري يمثل لقطاع عريض من المصريين والعرب الملاذ الأمن لمدخراتهم، والدليل على ذلك حجم مبيعات السوق خلال الربع الأول من 2023، والتي شهدت نسبة نمو جيدة مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.

وتطرق المهندس عبدالرحمن عجمي إلى الحديث عن آليات التمويل في مختلف بلدان العالم، قائلاً إن جهات التمويل المختلفة على مستوى العالم، والتي تقوم بمنح تمويلات بنكية تفحص المستندات المقدمة من المطورين خاصة المتعلقة بملكية الأراضي، ليصبح البنك شريكًا رئيسيًا في المشروع حسب النسب المتفق عليها، مشيرًا إلى أن الضامن الوحيد للبنك هو الأرض، وفي حال عدم سداد قيمة الأرض بشكل كامل يقوم البنك بمطالبة الشركة بضمانات أخرى.

وأخيرًا اقترح المهندس عبد الرحمن عجمي، وجود آلية حديثة لمنظومة التطوير العقاري تساهم في تقديم منتجات بجودة عالمية مع تقديم تيسيرات للشركات العقارية، بالإضافة إلى تخصيص أراضي .

عمرو سلطان: تأسيس هيئة التنظيم العقارى لضبط السوق..أمر ضرورى

«السوق العقاري بحاجة ماسة إلى تأسيس هيئة للتنظيم العقاري ».. هكذا لخص المهندس عمرو سلطان الرئيس التنفيذي لشركة LMD ، رؤيته لما يشهده السوق من أزمات، قائلاً أن السوق العقارى يمر بأزمة حقيقية فى ظل وجود 3 أطراف فى منظومة التشييد والبناء ممثلين فى دولة ومطور وعميل، إلا أن المرحلة الراهنة التى يشهدها السوق بحاجة ماسة لتأسيس هيئة التنظيم العقارى من قبل الدولة والتى بدورها تقوم بوضع آليات محددة للعمل بالسوق ومن الممكن الاستعانة بتجارب الدول المجاورة.

وأضاف أنه لابد وأن يتحمل كل طرف من أطراف المنظومة ما نجم عن قراراته، على أن يكون للدولة دور رئيسي في تحديد آليات عمل هيئة التنظيم العقاري، مشيرًا إلى أن الدولة فى حال تنظيمها للسوق لا تكون مطالبة بتقديم تعويضات لأى من أطراف المنظومة إلا فى حال تطبيق قرار يؤثر بشكل مباشر على الأطراف الأخرى.

وأوضح «سلطان» أن القطاع العقارى تأثر العام الماضي ببعض القرارات التي أعلنت عنها الدولة كوقف عمليات الاستيراد والتي تعد أحد المعوقات الرئيسية التي أثرت على العمل بسوق التشييد والبناء وهو ما يُحمل الدولة نتائج هذا القرار والذى يأتي متوازى مع المؤثرات الخارجية كالحرب الروسية الأوكرانية.

وتابع: القرارات الخاصة بوقف الاستيراد والتى أثرت على حركة التنمية داخل السوق العقارى قد ساهمت بشكل مباشر فى زيادة أسعار مواد البناء، وهذا ما نتج عنه قيام المطور بتعويض شركات المقاولات وفقًا لأسعار مواد البناء، هذا بالإضافة إلى تحمله الأعباء المالية الإضافية الناتجة عن زيادة أسعار الفائدة سواء على سعر الأرض أو على القروض.

وأوضح أن الأزمات التي تشهدها شركات التطوير العقارى ستؤثر بشكل مباشر على قطاع المقاولات بصفة خاصة ومنظومة التشييد والبناء بشكل عام وعلى جميع الأطراف المتعاملة فيها، موضحًا أن المطور يستحق تعويضًا على ما شهده السوق من زيادات سعرية وقد يتحمل العميل جزء منها في العقود المستقبلية، بخلاف ما يمكن أن تقدمه الدولة من دعم لمساندة القطاع العقارى كونه فى أشد الحاجة للمساندة فى التوقيت الحالى.

وصرح بأن المطور هو الذى يتحمل نتائح آليات التسعير ودراسات الجدوى الخاصة بالمشروع ونسب المبيعات والأعمال التنفيذية بالمشروع، فضلًا عن تقديمه عروض بيعية على مدد سداد طويلة لا تتناسب مع مراحل تنفيذ المشروعات، مشيرًا إلى أن ذلك يحتم على منظم السوق- ممثلا في الدولة- الاستعداد لإصدار تشريعات جديدة لمواجهة حالات التعثر ووضع بدائل لحلها.

وقال إن عام 2022 شهد تغيرات جذرية فى تكلفة الإنشاء بالمشروعات وهو ما ترتب عليه تغير فى استراتيجيات الشركات التسويقية والتسعيرية، خاصة وأن تحديد زيادة التلكفة فى 2022 أمر غير معلوم حتى الآن، نتيجة للزيادات غير المتوقعة فى مواد البناء، كما أن عقود المقاولات المبرمة مع المطورين فى الوقت الحالى غير محددة الأسعار، ويتم العمل حاليًا بنظام الـ cost+ وهو النظام الذى يعتمد على تحديد التكلفة الفعلية للأعمال بخلاف هامش ربح شركة المقاولات، مشيرًا إلى أن التعويضات الخاصة بشركات المقاولات قد تصل لنسب قد تزيد على قيمة العقود.

وأوضح أن السوق العقارى قد يشهد تأخر فى تسليم العملاء لوحداتها نظرًا للظروف التى يمر بها فى الوقت الراهن، فى ظل تأخر الحصول على مواد البناء خاصة المستوردة لتصل فى بعض الأحيان لنحو 9 أشهر، موضحًا أن السوق العقارى يقوم بوضع حلول بديلة وسيناريوهات تعاقدية والمشتريات لاستكمال الأعمال الإنشائية فى المشروعات.

وحول عدم توافر الكميات والمواصفات المطلوبة من مواد البناء بالسوق المحلي فضلا عن الارتفاعات المستدامة في أسعارها، أوضح أن العقود الآجلة التي يمكن أن تحمي المطورين من تقلبات أسعار مواد البناء، لا يتم التعامل بها بالسوق المصري فى الوقت الراهن، ولذا يلجأ المطورين للتعامل وفقا لقوانين الاستيراد الجديدة التي تسمح للشركات التي لديها فروع في الخارج بالحصول على كميات أكبر من البضائع ومواد البناء بحجم أكبر من الوكلاء، وهذا قد يغير فى سوق التوريدات الأمر الذي يساهم في إجراء تعديلات بسوق التوريدات خاصة وأن الشركات التى تمتلك فروعًا تستطيع بيع المنتجات بصورة أكبر من نظيراتها.

شريف حمودة: السوق العقاري بحاجة للتوازن بين حجم المبيعات ونسب التنفيذ

«السوق العقاري يمثل العمود الفقري للاقتصاد المصري وأكبر القطاعات توفيرًا لفرص العمل» بهذه الكلمات برهن شريف حمودة رئيس مجلس إدارة مجموعة GV على أهمية القطاع العقارى كونه أحد دعائم الاقتصاد الوطني، وحين يصيبه خلال ما يؤثر بالتبعية على المنظومة بأكملها، وهو ما يتطلب مناقشة كافة التحديات التي يمر بها القطاع ولعل أبرزها ارتفاع سعر الأرض ونسب الفائدة على الأقساط.

وأكد «حمودة» على أهمية وضع مسار واضح لتقديم التمويلات اللازمة للمشروعات تحت التنفيذ، وتفعيل آليات جديدة لمنظومة التمويل العقارى تشمل شرائح أكبر من العملاء، مشيرًا إلى ضرورة أن يتحمل كل طرف من أطراف المنظومة العقارية مسؤوليته لعبور الأزمة التي طالت القطاع منذ الـ 3 سنوات الأخيرة والتي شهدت ارتفاع أسعار مواد البناء بما يفوق قدرات وتوقعات المطورين.

وأوضح «حمودة» أن السوق العقاري بحاجة لتنظيم حقيقى عبر رؤية واضحة خاصة أنه يتميز بطلب حقيقى والدليل على ذلك حجم المبيعات المحققة من الشركات الكبرى، مشيرًا إلى أن هناك اتجاه من قبل المطورين لإحداث التوازن بين حجم المبيعات ونسب التنفيذ، في ظل عدم قدرة الشركات على تحديد التسعير الأنسب للمنتج العقارى وهذا ما يتطلب رؤية لتصحيح مسار السوق.

ونوه إلى أن السوق العقارى يمتلك محفظة عملاء بالملايين مما يشير إلى مساهمته أيضا فى سد فجوة السكن، مشيرًا إلى أنه لابد من تثبيت سعر فائدة الأرض وفقًا لسعر البيع وتاريخه مع إقرار فترات سماح بدون فوائد لمدة ما بين 2 إلى 3 سنوات مما يزيد من التدفقات المالية الموجه للأعمال الإنشائية، هذا بجانب قيام الجهاز المصرفى بإطلاق مبادرة بفائدة ميسرة بـ11% أسوة بمبادرة الصناعة والزراعة لتوجيهها لتمويل أعمال المقاولات التى تزيد من وتيرة الأعمال بالمشروعات.

وتابع: أنه من الممكن إقرار بعض التيسيرات الخاصة بالتجارة والاستيراد على مواد البناء، فضلًا عن وجود هيئة منظمة للسوق تكون حكمًا بين العملاء والمطورين، موضحًا أن عملية تصنيف الشركات مازالت تحدد وفقًا لحجم المبيعات ومحفظة الأراضى، وهذا ينطبق على الشركات المدرجة فى البورصة المصرية بينما الشركات الأخرى تكون أرقامها غير دقيقة فى بعض الأحيان.

وذكر بأن مجموعة «GV» تقوم بمعالجة التحديات الحالية من خلال تعديلات محددة فى مشروعات الشركة بالإضافة إلى تأجيل بعض القرارات الخاصة بالبدء فى مشروعات جديدة، بالإضافة إلى تخفيض النفقات وتوجيه أكبر قدر من السيولة المالية للأعمال الإنشائية وهذا ما يؤكد على التزام المجموعة بتقديم المنتجات العقارية المتنوعة للعملاء فى توقيتات محددة.

هانى العسال: غرفة التطوير العقارى تناقش تعديل بنود عقود البيع الجديدة والوحدات غير المنفذة

قال المهندس هانى العسال رئيس مجلس إدارة شركة «مصر إيطاليا» القابضة وعضو مجلس الشيوخ ووكيل مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري بإتحاد الصناعات، إن السوق العقارى المصرى يمر بأزمة حقيقية فى التوقيت الحالى سواء فى التدفقات المالية الناتجة عن عدم قدرة الشركات على تحديد الأسعار الحقيقية للتكاليف الإنشائية، موضحًا أن تعديل بنود عقود البيع الخاصة بالمنتجات العقارية وربطها بالدولار قد تقلل من تفاقم الأزمة الخاصة بالتنفيذ والأعمال الإنشائية، على أن يتم سداد القيمة بالجنيه المصرى أو تحويل القيمة بالعملات الأجنبية داخل المصارف المصرية.

وأضاف أن هيئة التنمية السياحية قامت بربط السعر بالدولار فى العقود الخاصة بالأراضى السياحية، في حين تناقش غرفة التطوير العقارى إمكانية تعديل العقود الخاصة بالبيع سواء الجديدة أو العقود الخاصة بالمنتجات التى لم يتم البدء فى تنفيذها، على أن يتم تحديد نسب محددة، على أن يتم دراسة نسب تحمل المطور العقارى والعميل لهذه الزيادة، ولكن تعديل العقود الخاصة بالوحدات غير المنفذة يمكن تعديل عقودها بشرط إلا يكون العميل قد سدد نسبة تزيد على 20% من سعر الوحدة.

وتابع: من المقرر أن يتم طرح سيناريوهات لمناقشتها بمجلس الشيوخ ومطالبة كل من وزراء الإسكان والتجارة والصناعة والمالية ومحافظ البنك المركزى بتفعيل مبادرة شاملة لمساندة القطاع العقارى، على أن تشمل تلك المبادرة دورًا محوريًا لوزارة الإسكان من خلال جدولة أقساط الأراضى وتأجيل تحصيلها لحين المرور من الأزمة الحالية، بالإضافة إلى مد فترات تنفيذ المشروعات لنحو يتراوح بين عامين إلى 3 أعوام إضافية على مدة القرار الوزارى.

وأوضح أن الدور الخاص بوزارة المالية هو وضع سيناريو لدعم الفائدة الخاصة بالأرض وتخفيضها وكذلك نسب الضرائب مع تقديم دعمًا آخر مع البنك المركزى بتفعيل مبادرة التمويل العقارى لتشمل الوحدات الجارى تنفيذها، والسماح بتقديم قروض بفائدة منخفضة، موضحًا أن الدور الذى يتطلب على وزارة التجارة والصناعة العمل على تطبيقه هو إطلاق مبادرة لتوفير المنتجات المتنوعة لقطاع المقاولات والتطوير العقارى وتوفير البدائل لها من أجل استمرار الأعمال الإنشائية بالمشروعات المتنوعة.

وذكر بأن الدولة قامت بإقرار قانون التعويضات أسوة بالظروف التى تعرض لها قطاع المقاولات فى 2017، وهذا ما يؤكد أن القطاع العقارى بحاجة لمثل هذه المبادرات، خاصة وأنه أحد أهم عناصر صناعة التشييد والبناء فى السوق المصرى، مشيرًا إلى أن السوق العقارى المصرى بتميز بطل حقيقى نظرًا لحالة الاحتياج السكنى لكل طبقات المجتمع.

أحمد الطيبى: ربط أسعار الوحدات بالدولار يؤثر سلبًا على تصدير العقار لغياب ميزة الاستفادة من انخفاض قيمة الجنيه

من جانبه قال النائب أحمد الطيبي، رئيس مجلس إدارة شركة ذا لاند للتطوير العقاري، إن ربط عقود البيع بسعر صرف الدولار يهدف إلى التحوط ضد التقلبات السعرية المتغيرة، حيث من المتوقع تحرير السعر مجدداً خلال الفترة القادمة والذي يؤثر بشكل مباشر على التكاليف الإنشائية للمنتجات العقارية.

وأضاف «الطيبي» أن البيع على مدد طويلة والتي تصل لــ 7 سنوات تجعل من ضمان ثبات مستوى التكلفة خلال هذه الفترة أمراً مستحيلاً، حيث ترتبط التكلفة الإنشائية بالدولار، وعملية ربط عقود البيع بسعر الدولار تتيح السعر العادل للمنتج العقاري بالنسبة للمطور وللعميل، حيث يكون سعر المنتج بالدولار قابل للدفع بالجنيه المصري بناء على سعر صرف الدولار في البنوك وقت تسديد الأقساط.

وأوضح أنه ولولا ربط السعر بالدولار سيضطر المطور العقاري لإضافة أسعار جديدة على المنتج لمعادلة معدلات التضخم، وأيضاً معادلات أسعار سعر الصرف مما يفاقم ويضاعف أسعار المنتجات العقارية، وربط السعر بالدولار يتيح السعر العادل للمنتج ويحافظ على الزيادات التحوطية المبالغ فيها.

وحول حجم مبيعات القطاع العقاري بعد تطبيق هذا القرار، قال «الطيبي» إنه سيأثر سلباً على حجم مبيعات السوق وذلك لأن أغلب عملاء القطاع هدفهم من الشراء هو الحفاظ على القيمة الشرائية للأموال، وبتطبيق قرار ربط البيع بالدولار يبطل مفعول هذا الهدف مما يجعل شراء العقار خلال الفترة القادمة بناء على الاحتياج الشديد.

وأشار «الطيبي» إلى أن معدلات بيع العقار للعرب والأجانب والمصريين العاملين بالخارج ستزداد ضعفاً على ضعفها، حيث وبتفعيل هذا القرار ستغيب أهم ميزة كانت جاذبة لهؤلاء العملاء وهو انخفاض السعر مقارنة بعملتهم، وحين ربط السعر بالدولار لن تكون هناك أي ميزة لاستقطاب هذه الشريحة الصغيرة وبالتالي ستكون مصر غير موجودة على خريطة تصدير العقار.

وأوضح «الطيبي» أن هناك انخفاضات متوقعة في معدلات البيع قد تصل لــ 60 % ستضرب السوق العقاري خلال العام الحالي 2023 مقارنة بالعام الماضي 2022 الذي شهد موجة كبيرة من المبيعات وحقق أرقاماً غير مسبوقة في حجم المبيعات.

وحول مطالب المطورين العقاريين من وزارة الإسكان والبنك المركزي قال «الطيبي» إن أهم مطالب المطورين من الوزارة هي الرقابة على أسعار المنتجات الإنشائية والتي شهدت تضخمات في الأسعار الغير مبررة خلال الفترة القصيرة الماضية، كما نطلب من الوزارة مراجعة أسعار الأراضي ومن الممكن أن تكون المراجعة بأثر رجعي وخاصة في بعض المدن الجديدة.

كما طالب «الطيبي» القطاع المصرفي بتوفير التمويلات الميسرة بالفائدة التي يستطيع المطور تسديدها، وليست بأرقام الفوائد المبالغ فيها الموجودة الان، مشيراً إلى أن السوق العقاري يواجه الكثير من التحديات ولابد من وقوف الدولة بجانب القطاع وتحديداً في ملف الأراضي وأسعارها، ومن الممكن أن تكون المراجعة بأثر رجعي خاصة في بعد المدن الجديدة ، وأيضاً من المفترض أن يكون للبنك المركزي تواجد للحد من أزمة القطاع من خلال إتاحة مبادرات تمويلية منخفضة التكاليف.

طارق شكري: ربط سعر الوحدات العقارية بالمواد المقيمة بالجنيه بديلاً للدولار

«ربط أسعار بيع الوحدات العقارية بأدوات أخرى غير الدولار مثل الحديد».. من هذا المنطلق أبدى المهندس طارق شكري رئيس مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعت – وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، رفضه ربط المطور العقاري سعر بيع الوحدات العقارية بسعر صرف الدولار.

وأوضح «شكري» في تصريحات خاصة لـ «العقارية»، أن ربط سعر بيع الوحدات العقارية بالدولار قد يؤثر على قيمة العملة الوطنية- (الجنية)، إلا أن هناك بدائل أخرى كربط سعر الوحدات بـ«سلة» من المواد مثل الحديد والألمونيوم والسولار وغيرها من المواد التي يتم تسعيرها بالجنيه.

وأوضح أن المطورين العقاريين يواجهون العديد من المشكلات الخارجة عن إرداتهم والمتمثلة في ارتفاع معدلات التضخم لمستويات غير مسبوقة وبالتبعية زيادة أسعار مواد البناء نتجية مؤثرات خارجية مثل الحرب الروسية الأوكرانية ومن قبلها انتشار وباء كورونا والتي أثرت على سلاسل الإمداد،مشيرا إلى أن مجمل المشكلات أثرت بالطبع على أداء الشركات العقارية سواء في معدلات التنفيذ أو برامج التسلميات مما أسفر عن تحمله خسائر بفضل التغيرات الطارئة التي يمر بها السوق.

وأفاد «شكري»، أن غرفة التطوير العقاري تعقد حاليا اجتماعات تجهيزية تمهيدا لعقد اجتماع موسع للخروج بمجموعة من التوصيات تستهدف إعادة التوازن في العلاقة بين أطراف منظومة السوق العقاري لضمان استمرارية الأداء المنتظر ومواصلة مسيرة البناء والتنمية.

وأشار «شكري» إلى أن البنك المركزي المصري مطالب بدور كبير لدعم القطاع العقاري أبرزها إطلاق مبادرة أسوة بالقطاع الصناعي والزراعي بفائدة 11 % متناقصة، وكذلك تغيير فلسفة التمويل العقاري لتكون الوحدة هي الضامن، بالإضافة إلى تسهيل إقراض الشركات لتوفير السيولة المطلوبة، هذا بخلاف تمويل الوحدات تحت الإنشاء.

فتح الله فوزي يطالب «المجتمعات العمرانية» بتقديم تسهيلات للمطورين للخروج من الأزمات التي يشهدها القطاع

التدفقات النقدية خاصة بعد زيادة التكلفة الإنشائية لأكثر من 100%، تعد أحد الأزمات الحقيقة التي يعاني منها المطورين العقاريين، حسب ما أعلن عنه المهندس فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال رئيس لجنة التشييد والبناء، لافتًا إلى أن المشكلة في الشركات التي قامت بالبيع من خطتها في السنوات السابقة حيث من المفترض أن تقوم بالتنفيذ حاليًا.

وأوضح «فوزي» خلال تصريحات خاصة لـ «العقارية»، أنه للخروج من هذا المأزق لابد من أن تمنح وزارة الإسكان ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، عدد من التسهيلات للمطورين من ضمنها إعادة جدولة أقساط الأراضي مرة أخرى بدلاً من 4 سنوات على 6 أو 7 سنوات، مشيراً إلى أن من ضمن التسهيلات كذلك تخفيض سعر الفائدة على قروض الأراضي إضافة إلى زيادة مدة التنفيذ «عامين على الأقل»

وأفاد «فوزي» أن أزمة التدفقات النقدية هي التي تعجل بتخارج المطور العقاري من السوق بغض النظر عن عدم تحقيق أرباح، لافتاً إلى أن أزمة التدفقات النقدية لا تمكن المطور من سداد التزاماته، وأن المطور عليه التزامات هو الآخر تتمثل في إعادة جدولة مراحل المشروع بحيث يتم تسليم المشروع على عدة مراحل، ولا يشترط أن يقوم بالتسليم على مرحلة واحدة، وذلك لإعطاء ثقة للعميل، منوهاً أن المطور عند تسليمه للمشروع على مراحل يؤكد بذلك جديته حتى لو تأخر في التسليم لأي أسباب خارجة عن إرادته.

على جانب أخر، أكد فوزي أن على المشتري أن يتعامل مع الشركات العقارية ذات السمعة الطيبة في السوق والمعروف عنها جديتها في التسليم حتى لو تأخرت الشركة نتيجة للظروف الطارئة، موضحا أن الشركات التي لم تلتزم بالتسليم من المؤكد أنها ستواجه لمشاكل قانونية كبيرة نتيجة لعدم الالتزام.

وعن رؤيته للسوق خلال عام 2023 في ظل مجموعة الأزمات الاقتصادية وارتفاع أسعار التكلفة، أكد المهندس فتح الله فوزي، أن هذا العام سيشهد تأخر في تسليم المشروعات نتيجة زيادة التكلفة وهو شيئ مؤكد لكافة الشركات سواء شركة كبيرة أو صغيرة أو متوسطة سواء في التنفيذ أو التسليم.

وتابع: من المؤكد وجود ارتفاع تدريجي للأسعار يصل إلى 100% بنهاية عام 2023 أو بداية 2024، لافتاً أن ذلك سيسبب نمو في المبيعات خلال المرحلة المقبلة قبل أن ترتفع أسعار العقارات بنسب أكبر مما عليه حاليًا.

وأفاد «فوزي»، أنه بالنسبة للمطور العقاري الذي يواجه حالة من التعثر نتيجة تسعير وحداته بشكل خاطئ، عليه أن يعيد تسعير المخزون البيعي لديه بأسعار أعلى حتى يتمكن من استكمال مشروعاته واستمراريته في السوق، ولكن إذا تم التسعير بشكل خاطئ ولا يوجد عند الشركة مخزون بيعي فلا يستطيع أن يكمل في السوق وليست لديها أي وسيلة لتدبير الأموال.

وعن المساحات المناسبة التي لابد أن ينفذها المطور العقاري في مشروعاته المقبلة، أكد فوزي، أن المساحات الصغيرة للوحدات السكنية ستكون هي الأكثر بيعا والتي تبدأ من "80، 90، 100، 150 مترًا"، أما الوحدات الإدارية فتبدأ من "40، 50 متر" كعيادات طبية وحتى أكبر من ذلك كمحلات تجارية.

وعن مبيعات الوحدات بالساحل الشمالي خاصة مع اقتراب موسم الصيف، أفاد أنه من المتوقع أن تعيد تلك المبيعات للقطاع توازنه خاصة أن عميل الساحل الشمالي لديه من السيولة ما يمكنه من شراء وحدات بالساحل، متوقعًا أن يحقق أعلى المبيعات هذا العام.

وبالنسبة للجهة التي تفصل بين المطور والعميل، أكد فتح الله فوزي أنه لا يوجد حاليا جهة فاصلة بينهم، لافتًا أن دبي لديها هيئة للفصل وتنظيم العلاقة بين المطور والعميل وبالتالي فمصر تحتاج إلى مثل هذه الهيئة لتنظيم العقار تكون مهامها تنظيم القطاع العقاري ككل.

وأوضح «فوزي»، أن الفرصة متاحة حاليًا للمستثمر العربي أو الأجنبي لشراء العقار، نظرا لانخفاض سعر الوحدة نتيجة انخفاض قيمة الجنيه المصري مقابل الدولار مقارنة بالأسعار سابقًا. مضيفًا أن العائد على الاستثمار قد ارتفع أيضا مع ارتفاع سعر الصرف، وأن المشتري الذي قام بالشراء منذ سنتين من شركة عقارية ذات سمعة طيبة يحصد حاليًا العائد من هذا الشراء.

 شريف مصطفى: ربط تسعير الوحدات بالدولار يفقد العقار ميزته كملاذ استثماري آمن

«ربط تسعير الوحدة بسعر صرف الدولار يفقد العقار ميزته كملاذ استثماري آمن».. من هذا المنطلق أوضح المهندس شريف مصطفى العضو المنتدب لـ « IGI Developments» أن تسعير الوحدات يتم بناءا على معادلات في دراسات الجدوى مرتبطة بمتغيرات سعر صرف الدولار وبالتبعية أسعار مواد البناء ولكن لا يجوز ربط سعر الدولار بسعر الوحدة مؤكدا أن العقار في الأونة الآخيرة يُعتبر ملاذًا استثماريًا أمنًا لمدخرات العملاء بالجنيه المصري، وذلك لعاملان رئيسيان الأول يتثمل فى أن الأوعية الإدخارية التي تطرحها البنوك أثبتت أنها ليست الوعاء الاستثماري الأفضل لحفظ المدخرات في ظل ارتفاع معدلات التضخم بشكل كبير والتى بلغت حدوده لنحو 40% فى الوقت الحالى، أما العامل الثاني فيتعلق بانخفاض قيمة العملة المحلية التي أثرت على مدخرات العملاء وهو ما دفع بالعقار ليكون على قمة أفضل الملاذات الآمنة للفوائض المالية سواء بالسوق المحلىي أو الإقليمى والعالمي.

وأضاف «شريف مصطفى» أن الظروف الاقتصادية الحالية قد أظهرت تغيرًا كبيرًا في طريقة تفكير العميل الذي يتمتع بقدر من الثقافة العقارية جعلت لديه عقلية استثمارية تبحث دائمًا عن استثمار آمن وذو عائد مرتفع على مدخراته، ولا شك أن هذا المنهج الذي يتبعه كثير من العملاء يساهم بشكل كبير فى رفع مستويات الإدخار بالسوق المحلى، الأمر الذى تحتاجه الدولة لمواجهة متطلبات العملية الاستثمارية والتنموية. ومن المهم أن يتجه العميل للشراء من كبرى شركات التطوير العقاري التى تتمتع بسمعة طيبة وسابقة أعمال وخبرات متميزة فى ذات المجال، لضمان وجود مدخراته فى أيادى أمينة وكذلك ضمان استلام الوحدة حتى وإن تأخر المطور بعض الشىء لأسباب خارج إرادته. وأشار أن هناك تجارب ناجحة نتج عنها خلق حالة من الشراكة الإيجابية بين العميل والمطور تستهدف تحقيق مصالح الطرفين، وقال "وأذكر هنا أن بعض الحملات الإعلانية لعدد من شركات التطوير العقارى نفذها عملاء من قاطنى مشروعات تلك الشركات نظرًا لقناعتهم بجودة الحياة التى يتمتعون بها".

وأكمل « شريف مصطفى» أن خدمات ما بعد البيع وعلاقة المطور مع العميل بعد التسليم أصبحت هي الرافد الرئيسي لتشجيع العميل على اتخاذ قرار الشراء مع شركة عقارية دون غيرها وليس التسعير أو التشطيب أو حتى التسويق والدعاية فقط.

وكشف شريف مصطفى أن المشكلة الرئيسة فى صناعة التطوير العقارى فى مصر حاليًا قد جاءت نتاج عدم وضوح الرؤية، مما تسبب في عدم قدرة الشركات العقارية على وضع خطة عمل ودراسات جدوى سليمة للمشروعات، فضلًا عن الضبابية في التسعير بناء على المتغيرات السابقة وغيرها، لافتًا إلى أن هذا الوضع جعل المطوريين العقاريين منذ الشهرين الماضيين يضعون تكاليف الإنشاءات بمشروعاتهم بناء على سعر صرف الدولار بالسوق الموازي.

وفيما يتعلق بسوق مواد البناء، أكد أنه يعانى حالة من الارتباك الناتجة عن عدم تسعير عادل لمنتجات هامة ومؤثرة في العملية الإنشائية التى تتضمن على وجه التحديد «الحديد والنحاس والاسمنت والألوميتال»، والتي تضاعفت أسعارها منذ عام 2019 وحتى اليوم، ضاربًا المثل بسعر طن الحديد كأحد المكونات الإنشائية الهامة والذي بلغ 28 ألف جنيه عندما كان سعر الدولار يتراوح بين 30 و 31 جنيهًا، وحاليًا رغم عدم زيادة سعر صرف الدولار إلا أن سعر طن الحديد قفز فوق الـ 40 ألف جنيه وهو غير متوفر بالسوق أيضا، وهذا مثال حى لعدم وضوح الرؤية، مطالبًا بضرورة فتح عمليات استيراد الحديد من الخارج والتي قد تساهم في انخفاض الأسعار.

وأكد أن المبيعات التي حققتها الشركات العقارية في أخر 3 سنوات محاطة بخطر كبير في ظل الأوضاع الاقتصادية الحالية وهو ما نتج عنها تأخر في عمليات التنفيذ وبالتالي عدم الالتزام بمواعيد التسليم، مؤكدًا أنه إذا لم يتوفر حل سريع للأوضاع الحالية ستتحول العلاقة بين المطور والعميل إلى أروقة المحاكم التي ستمتلىء بقضايا عدم التسليم قائلًا : «الشركات العقارية التي طرحت مشروعاتها في أعوام 2019 و 2020 استحققت حاليًا مواعيد تسليمها فى حين أن عدد من المطورين لم يشرع فى عمليات البناء نظرًا للمتغييرات المتلاحقة، علماً بأن الشركات العقارية قامت ببيع مراحل من مشروعاتها وقت أن كان تسعير الدولار بنحو 15 جنيهًا وحاليًا تخطى الـ 30 جنيهاً فضلاً عن أن حديد التسليح ارتفع من 15 ألفًا لـ 40 ألف جنيه للطن، وأدت هذه المتغيرات إلى تآكل هوامش الأرباح لعدد من الشركات والتى أصبحت فى موقف لا تحسد عليه، مشيرًا إلى أن «سمعة كثير من المطورين ستكون على المحك، ولابد من وجود حلول سريعة لمواقف العقود المبرمة بين الشركات العقارية والمشترين - خارج ساحات المحكمة- وذلك بسرعة تشكيل لجنة رسمية عليا تضم أعضاء من غرفة التطوير العقارى والجهات القضائية وممثلين عن الدولة وقطاع الإسكان، لوضع آليات حاكمة وعاجلة لضبظ السوق وحمايته.

أشرف بولس: ارتفاع أسعار الحديد 40% خلال 10 أيام زيادة غير مبررة

بيع الوحدات بالدولار في المعارض الخارجية وتحفيز الحصول على الجنيسة المصرية مقابل شراء عقار بالعملة الأجنبية، مقترحات طرحها المهندس أشرف بولس رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لـ « Cornerstone Development»، للخروج من أزمة توفير العملة الصعبة التي تلقي بظلالها على السوق العقاري خاصة فيما يتعلق بمدخلات الإنتاج من مواد بناء.

وأوضح «بولس» أن السوق العقاري أصبح يواجه حاليا الكثير من التحديات المتعددة والمتلاحقة والتي لم تعد الشركات العقارية قادرة على الصمود أمامها في ظل وتيرتها المتسارعة، لعل أخرها ارتفاع أسعار مواد البناء بشكل مبالغ فيه خصوصًا الحديد الذي ارتفع سعره 40% خلال 10 أيام فقط وهي زيادة تفوق كافة التوقعات.

وأضاف «بولس» أن المتتبع للوضع يجد أن الارتفاع في سعر طن الحديد أمرًا غير مبرر لأن سعر طن البليت المستخدم في صناعة الحديد في البورصة العالمية لايتخطى الـ 650 دولارًا للطن وبالتالي عندما يتم تصديره إلى مصر لن يتخطى الـ 800 دولار للطن أي ما يعادل الـ 27 ألف جنيه مصري، لذلك فتسعيره الحالي والذي تجاوز الـ 40 ألف جنيه يعد أمرًا مبالغ فيه بشكل كبير ويحتاج إلى تفسير واضح وتدخل حاسم من الدولة لضبط هذا السوق الذي يعتبر أحد العناصر الهامة في مدخلات المكون العقاري، مؤكدًا على ضرورة البيع بالدولار للمشترين – مصريين عاملين بالخارج أو عرب من خلال إقامة المعارض الخارجية على أن يتم السماح لذات المطورين المشاركين باستخدام حصيلة البيع بالدولار فى استيراد احتياجاتهم من حديد التسليح، الأمر الذى يحد دون الارتفاعات المفاجئة وغير المبررة لمواد البناء بشكل عام.

وتابع «بولس» أن هناك أمرا آخر يجب أن يوضع في اعتبار الجهات المعنية وهو ضرورة إرجاء سداد أقساط الأراضي مع النظر في الفوائد المطبقة على هذه الأقساط والتي أصبحت متزايدة بشكل يصعب على المطور تحمله، كما أن إرجاء الأقساط يساهم في توفير سيولة للشركات لضخها في العمليات الإنشائية، ومن الضروري منح مهلة إضافية تقدر بعام ونصف عام عن الفترة المحددة بالتعاقدات بين المطور والمشتري لتسليم الوحدات خاصة في ظل عدم توافر الخامات المطلوبة الأمر ينفي عن المطور مسؤوليته في التأخر بالبرنامج الزمني للتسليم .

وشدد على ضرورة طرح مبادرة داعمة للقطاع العقاري باعتباره أحد روافد الدخل القومي المصري الهامة تشبه المبادرة التي أعلن عنها البنك المركزى المصرى للشركات والمنشآت من القطاع الخاص العاملة فى الأنشطة الصناعية والزراعية لدعم القطاعات الإنتاجية بقيمة 150 مليار جنيه بسعر عائد متناقص 11%.

وعن ربط تسعير الوحدات بالدولار، قال «بولس» إن هذا الأمر سيحقق نجاح فعلي مع كبرى الشركات ذات الصيت والسمعة الطيبة وصاحبة سابقة الأعمال على أرض الواقع والتي عادت يطول تواجدها بالسوق لسنوات عديدة، فضلاً عن تمتعها بمحفظة عملاء لا يستهان بها يسهل عليها ربط أسعار البيع وفقا لأسعار صرف الدولار.

واختتم «بولس» مشددا على ضرورة أن تتخذ الدولة خطوات جادة في قضية تحفيز غير المصريين للحصول على الإقامة في مصر مقابل إقتناء عقار، مع إلزام الراغبين «في الإقامة» بشراء عقار بحد أدنى 100 ألف دولار، علما بان مصر تستضيف 10 ملايين شخص من جنسيات عربية أتصور أنهم على استعداد للحصول على الإقامة بهدف الاستقرار ومن ثم تأتي المحصلة في نهاية المطاف بجني الكثير والكثير من العملة الصعبة لمصر.

ضياء الدين فرج: ربط أسعار العقار بالدولار يحمل القطاع مزيدًا من المخاطر

كشف ضياء الدين فرج رئيس مجلس إدارة شركة هوم تاون للتطوير العقارى، أن ربط أسعار العقار المصرى بسعر صرف الدولار أمام الجنيه أمر يؤثر بالسلب على القطاع العقارى بشكل عام، موضحًا أن العقار يعتمد بشكل رئيسى على مدخلات انتاج محلية ولا يمكن ربطها بسعر الصرف، حيث إن هذه السيناريوهات قد تحول القطاع العقارى من قطاع أمن للاستثمار لقطاع محمل بالمخاطر خاصة لدى العملاء الراغبين في الشراء.

وأضاف أن تعديل بنود عقود البيع وربطها بسعر الدولار قد يؤدى إلى انخفاض القدرات الشرائية وهذا ما يؤثر على مبيعات القطاع ككل، مشيرًا إلى أن الأزمة الحالية بحاجة إلى تضافر أطراف المنظومة العقارية لوضع حلول عاجلة، لافتًا إلى أن تحرير سعر صرف الجنيه يصب بشكل كبير في مصلحة المصريين العاملين بالخارج وباب هام لتصدير العقار، لكنه في نفس التوقيت سيصحبه ارتفاعًا كبيرًا في أسعار جميع المدخلات العقارية.

وذكر فرج بأن هوم تاون ملتزمة بالقانون المصرى والدستور فى طرح مشروعاتها بالسوق، وهذا ما أكسبها ثقة كبيرة على الساحة المحلية والعربية والعالمية، مؤكدًا أن عملاء الشركة حققوا عوائد استثمارية جيدة بمشروعاتها المتنوعة فى ظل منتج مميز يتم تنفيذه بأفضل الطرق والأكواد العالمية التى تلبى رغبات العلامات التجارية الكبرى.

وتابع فرج: القطاع العقارى يتطلب تدخل الدولة من خلال إقرار تسهيلات جديدة للمرور من الأزمة الراهنة، تتضمن تسهيلات فى تسعير الأراضى وتخفيض سعر الفائدة المقررة على ما تبقى من أقساط مع دراسة جدولتها، إضافة إلى فتح خطوط تمويلية بتسهيلات محددة، مع تفعيل منظومة التمويل العقارى لتشمل الوحدات الجارى تنفيذها.

وصرح فرج بأن السوق المصرى يعد من أفضل الأسواق مقارنة بالأسواق المماثلة نظرًا لحجم الطلب على المنتجات العقارية المتنوعة بمختلف المواقع الاستثمارية، والدليل على ذلك حجم الاستثمارات الحالية فى السوق بشكل عام والقطاع العقارى بشكل خاص، مؤكدًا أن "هوم تاون" حققت مبيعات مرضية في الربع الأخير من 2022 والأول من 2023، موضحًا أن المنتجات التجارية لاقت إقبالًا مرتفعًا من عملاء الشركة.

وأكمل فرج أن وجود معدلات تشييد مرضية بأي مشروع عقاري من وجهة نظره يمثل الحصان الرابح لأي شركة لأنه يمد العميل بثقة أن أمواله لن تضيع هباءً بل سيتم وضعها في منتج قائم فعليًا على عكس الشركات المتأخرة في معدلات التشييد، أو من يبيع بنظام "OFF PLAN".

وذكر فرج أن الألية التي استخدماتها "هوم تاون" لامتصاص صدمات الواقع العقاري حاليًا وتوفير سيولة مالية للشركة هو ضغط مدد السداد فبدلًا من التقسيط على 8 سنوات أصبحت 6 سنوات أو 5 سنوات أو 4 سنوات، وأصبحنا لانفضل السداد على المدد الطويلة مع زيادة أسعار المنتجات التي تطرحها الشركة ما بين 20% إلى 25%.

وقال فرج إن السوق بحاجة لوجود منظومة تسهيلات متنوعة يتم إقرارها من الدولة لحماية هذه الصناعة، خاصة وأنها تمثل القوة الضاربة فى الناتج الإجمالى للاقتصاد المصرى بأكثر من 22% تقريبًا.

وأكمل تصريحاته أن هوم تاون تمتلك مجموعة مميزة من المشروعات العقارية متعددة الأنشطة بالعاصمة الإدارية، وتستعد لتسليم أول مشروع لها بمنطقة الـMU23، موضحًا أن الأعمال الإنشائية تسير بشكل سريع فى باقى المشروعات وهذا دليل على قوتها المالية بالسوق، فى ظل امتلاكها لدراسات جدوى واقعية مكنتها من تسعير المنتج النهائى بشكل سليم.

وأردف أن الشركة تستعد للتوسع بالسوق المصرى بإطلاقها لمجموعة من المشروعات المميزة خلال الفترة المقبلة، تتضمن طرح أول مشروع من نوعه بمنطقة الصعيد وتحديدًا فى مدينة غرب أسيوط، والذى يقام على مساحة 71 ألف متر مربع بأنشطة تجارية إدارية طبية تلبى رغبات عملاء منطقة الصعيد بالكامل.

ونوه إلى أن الشركة تدرس مجموعة من الفرص الاستثمارية خلال الفترة الحالية، ومن المقرر أن يتم الإعلان عن تفاصيل ما انتهت إليه الشركة خلال الفترة المقبلة، موضحًا أن تم التعاقد مع مجموعة من البراندات العالمية لتقديم خدماتها المتنوعة بمشروعاتها، بالتوازي مع تأسيس شركة متخصصة فى إدارة وتشغيل المشروعات.

تامر ناصر: الدولة مطالبة بالاهتمام بتسويق المنتجات العقارية خارجيا لزيادة حصيلة العملات الأجنبية

قال المهندس تامر ناصر الرئيس التنفيذي لشركة «مصر الجديدة للإسكان والتعمير» إن ربط أسعار المنتجات العقارية بالدولار سيؤثر قطعًا على المبيعات الإجمالية بالسوق، خاصة وأن هناك شريحة كبيرة من العملاء يقبل على شراء العقار بغرض الاستثمار، موضحًا أن شركة مصر الجديدة مستمرة فى بيع منتجاتها العقارية دون حدوث أى تغيير فى عقود البيع.

وأضاف أن القطاع العقارى يمر بأزمة حقيقية خلال الفترة الأخيرة، وتحديدًا منذ جائحة كورونا، وهو الأمر الذى حمل المطور أعباء مالية أضافية، مثلت ضغوطًا على التدفقات المالية وأحدثت فجوة تمويلية، موضحًا أن الفجوات التمويلية تم معالجتها من خلال القروض التى حصلت عليها الشركات أو ضخ رؤوس أموال إضافية، خاصة وأن المطور لعب فى تلك الفترة دور إضافى له وهو التمويل، ليصبح هو المطور والممول فى آن واحد.

وذكر بأن القطاع العقارى بحاجة إلى دعم رئيسى من الدولة من خلال طرح مبادرة شاملة لفترة استثنائية، تتضمن تفعيل منظومة التمويل العقارى بشكل أوسع وبفائدة مخفضة، طرح الأراضى الاستثمارية بأسعار ميسرة تتناسب مع متطلبات المرحلة الراهنة، مد فترات تنفيذ المشروعات وتأجيل أقساط الأراضى، فتح خطوط ائتمانية للشركات بفائدة منخفضة، مطالبًا المطورين بسرعة الأعمال الإنشائية بالمشروعات تفاديًا للزيادات السعرية الجديدة لمواد البناء، هذا بالإضافة إلى الاهتمام بتسويق المنتجات العقارية خارجيًا وهذا ما يزيد من حصيلة العملات الأجنبية لمصر.

عبد الله سلام: السوق العقارى بحاجة لتضافر الجميع لاستمرار نموه.. وربط البيع بسعر الدولار يربك مبيعاته

قال المهندس عبد الله سلام الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة مدينة مصر أن اتجاه الشركات العقارية لتعديل عقود البيع خطوة قد تربك السوق العقارى، خاصة فى ظل نص القانون المصرى بعدم التعامل على السلع فى السوق المحلى بالعملات الأجنبية، موضحًا أن خطوة تعديل العقود ليس بظاهرة صحية للسوق بل ستؤثر على معدلات نمو المبيعات به.

وأضاف أن الشركات التى تلجأ لتلك الحلول نتيجة للضغوط الكبيرة التى تعرضت لها نتيجة زيادة أسعار مواد البناء، ولكن تلك الخطوة ليست حلًا مثاليًا ولكن لابد من البحث على حلول أكثر ابتكارًا، موضحًا أن ربط الأسعار بالدولار قد يفتح المجال لتسعير مواد أخرى بنفس الوتيرة.

وذكر بأن هذه الخطوة قد ينتج عنها توابع سلبية للغاية ستضر السوق العقارى بشكل كامل، وقد يؤدى إلى هدوء المبيعات وليس توقفها، خاصة وأن العقار هو حياة مرتبط بحياة الإنسان، موضحًا أن العقار هو المخزن الآمن للقيمة، ولازال الطلب بالسوق المصرى أكبر من المعروض، وهو ما يؤكد أنه أهم الأدوات استثمارية القوية.

وأشار سلام إلى أن هناك فارق بين التسعير داخليًا بالدولار لارتباط التكلفة الإجمالية للمشروعات مرهونة مواد بناء مستوردة، وهناك فارق بين الأسعار المتغيرة، خاصة وأن غالبية المنتجات لعقارية يتم تسويقها بشكل آجل، مما يضع المطور والشركات العقارية فى الترتيب الأول لتحمل المخاطر الناتجة عن أى تغير.

وتابع: مدينة مصر لا تلجأ لمثل هذه الخطوات فى كل العقود الخاصة بمشروعاتها، وهذا ما يؤكد على أن الشركة مستمرة فى طرحها لمنتجاتها العقارية بالسوق دون توقف، موضحًا أن عقود الشركة منذ فترات طويلة تنص فى أحد بنودها بأنه يقوم العميل بسداد فارق التكلفة ويتم تحصيله بأثر رجعى فى حال تعرض السوق لظروف طارئة، وعلى الرغم من ذلك فلن تلجأ الشركة لهذا البند على الإطلاق طوال فترة عملها بالسوق وإلى الآن.

وصرح بأن فريق عمل مدينة مصر يجتمع بشكل دورى للوقوف على أبعاد المتغييرات اليومية للسوق سواء فى مدد السداد والتسعير ومقدمات الحجز وطبيعة المنتج سواء النماذج المطروحة فى السوق، خاصة وأن الفيلات هو المنتج الأسرع فى التنفيذ وهذا ما يوفر عامليى الوقت والمخاطرة لأى شركة.

ماجد صلاح: خفض مبيعات الراغبين في الاستثمار بنحو 50% بسبب ربط سعر الوحدات بالدولار

قال المهندس ماجد صلاح الرئيس التنفيذى لشركة مكسيم أن ربط سعر الدولار فى عقود البيع سيؤثر بالسلب على المبيعات الإجمالية للسوق، وهذا نتيجة لتأثر القدرات الشرائية للعملاء الراغبين فى الاستثمار بالأنشطة العقارية، مؤضحًا أن القدرات الشرائية قد تنخفض بنحو 50% من حجم العملاء الراغبين في الاستثمار والتى تبلغ نسبتهم فى حجم المبيعات أكثر من 60%، ولكن تلك الخطوات لن تؤثر على حجم المبيعات بالنسبة للعملء الراغبين فى السكن.

وذكر بأن المقبلين على الشراء بغرض الاستثمار قد يقوموا بالمقارنة بين العقار والأوعية الاستثمارية الأخرى، وبالتالى من الممكن الاتجاه إلى هذه الأوعية، موضحًا أن العقار يمثل للطبقات المختلفة من الشعب المصرى الأساس فى عمليات الاستثمار، خاصة وأن الأوعية الإدخارية الأخرى مطروحة على الساحة ولكن العقار يستحوذ على النسبة الأعلى من الاستثمارات.

وتابع: وتأكيدًا لذلك فإن نسبة العائد على رأس المال المدفوع بالعقار يمثل أفضلية على الأوعية الإدخارية الأخرى، خاصة وأن هذه الأوعية تحتاج لسيولة مالية كاملة على عكس ما هو متبع بالقطاع العقارى، موضحًا أن الأمتار المباعة والوحدات السكنية قد تنخفض ولكن ما يعوض ذلك هو القوة الشرائية من الخارج سواء عرب أو مصريين عاملين بالدول الأجنبية، وهذا ما سيعوض الفاقد من القوة الشرائية المحلية.

ونوه إلى أن الأسعار المتوقعة فى 2023 ما بين 50 إلى 60% كزيادة وهذه تختلف من مشروع لأخر وحسب طبيعة كل شركة، ولكن ما سيكون الـ 8 أشهر المقبلة ستشهد زيادات بمقدار 30% بخلاف ما شهدته الأسعار من زيادات خلال الربع الأول من 2023.

وأضاف أن الشركة قامت بعمل دراسة جدوى مشروعاتها حسب كل مرحلة، وبالتالى تم ربط التكلفة الإنشائية بسعر الدولار المستقبلى، وهذا وفقًا للقانون المصرى، موضحًا أن الشركة تمتلك مجموعة من المشروعات بكل من الساحل الشمالى وشرق القاهرة وتمتلك مشروعًا ببورسعيد.

إسلام خميس: تكرار ظاهرة العقود المربوطة بالدولار أو ذات سعر البيع المتغير قد يكون مؤشر جديد على توجه السوق مستقبلاً

أكد المهندس إسلام خميس الرئيس التنفيذي لشركة «صروح العقارية»، أن التغير حتى الآن لم يتم إعلانه إلا في شركة واحدة فقط وبالتالي هو غير مؤثر على كامل السوق العقاري مشيراً إلى أنه قد يكون مؤشراً على توجه جديد حال تكراره.

وأوضح «خميس» أن النقطة المحورية في هذا الملف هي أن لا يكون عقد البيع محدد القيمة، سواء عن طريق وضع بند لتغيير السعر حال زيادة التكلفة أو حين تغير سعر صرف الدولار أمام الجنيه، حيث بهذه الطريقة سيفقد العقار واحدة من أهم عوامل الجذب لديه وهي ثبات السعر التعاقدي التي تجعله وعاء ادخاري.

وأشار «خميس» إلى أن العميل بالسوق العقاري المصري سواء كان مستخدم للمنتج أو مستثمر، سيتأثر قرار شرائه حال تطبيق ربط عقود البيع بالدولار، وذلك لارتفاع أسعار المنتجات العقارية بما لا يتناسب مع القدرة الشرائية للعميل، موضحاً أن المتضرر الأكبر من هذا التطبيق هو المستثمر في السوق العقاري و الذى قد يحجم عن الشراء.

محمد خالد العسال: السوق العقارى بحاجة لمرونة لسداد أقساط الأراضي وتثبيت سعر الفائدة مطالب ضرورية لاتزان السوق العقاري

قال المهندس محمد خالد العسال الرئيس التنفيذي لـ «مصر ايطاليا»، إن العالم محاط حاليًا بالعديد من الأزمات التي أثرت على الاقتصادات الناشئة وعلى رأسها مصر، مؤكدًا أن الوضع الحالي يتطلب المزيد من التحوط للشركات العقارية وفي نفس الوقت عدم اليأس، مبينًا أن هذا يطبق عمليًا عبر دراسة الجدوى الجيدة لأي مشروع يتم تنفيذه والتي تتطلب قدرًا من التحوط، خصوصًا في ظل ارتفاع معدلات الفائدة التي بلغت 8% خلال العام الماضي.

وأضاف «العسال»، أنه رغم هذا الارتفاع بمعدلات الفائدة إلا أن ذلك لم يؤثر على مبيعات الشركات العقارية بل تضاعفت، مرجعًا السبب في ذلك إلى أن العملاء يدركون جيدًا أن معدلات التضخم تفوق معدلات الفائدة التي تم طرحها وبالتالي كان العقار ملاذًا أمن لأموالهم إذا ما تمت مقارنته بالشهادات الإدخارية التي طرحت في السوق.

وتابع «العسال» أن التأثير الأكبر حاليًا لرفع سعر الفائدة هو ارتفاع التكلفة بشكل كبير على المطوريين العقاريين، لأن أغلب الشركات تعتمد على تمويلات بنكية وبالتالي فإن رفع معدلات الفائدة يعود بالسلب في نهاية المطاف على المطور، إضافة إلى ارتفاع جميع أسعار جميع مدخلات العملية العقارية، متمنيًا أن يكون هذا الإجراء أمرًا مؤقتًا وأن تعود إلى معدلاتها الطبيعية بنهاية العام الحالي.

وأكد العسال أن أوقات الأزمات في كثير من الوقت ما تكون محطة لكثير من الفرص التي تكون مطروحة في ظل تراجع الكثير من المستثمرين عن خوض غمار تجارب جديدة حفاظًا على موقفهم الاقتصادي أو كنوع من تجنب المخاطرة حتى يستقر السوق، لافتًا إلى أن تعامل الشركات مع الوضع الاقتصادي الحالي يختلف من شركة إلى أخرى.

وأكمل العسال أن جميع الشركات رفعت أسعار منتجاتها العقارية المطروحة في السوق، في محاولة منها لمجابهة هذا الوضع القائم، ضاربًا المثل بـ "مصر ايطاليا" التي رفعت أسعارها بنسبة 100% منذ مارس 2022 ، مشددًا على أن الفترة المقبلة تتطلب رؤية واضحة للألية التي سيتم التعامل بها في ظل عدم استقرار سعر الصرف، خصوصًا وأنه مؤثر رئيسي على أسعار مدخلات العملية العقارية.

وذكر العسال أن التجربة العملية أثبتت أن تحرير سعر الصرف ليس الحل الأمثل للوضع الاقتصادي القائم، خصوصًا وأنه تم تجربته أكثر من مرة ولم يعطي النتائج المرجوة، مؤكدًا أن الشركات العقارية حاليًا لديها مطلبين أساسين من الحكومة حاليا الأول وقف تحصيل أقساط الأراضي للحكومة لمدة عامين، حيث تقوم الشركات العقارية خلال تلك الفترة بتوجيه جميع استثماراتها إلى العملية الإنشائية كي توفي بجميع التزاماتها أمام عملائها، أما المطلب الثاني تثبيت سعر الفائدة على أقساط الأراضي إلى 10% فقط، خصوصًا وأنه سعر متغير وغير ثابت مع تغيير معدلات الفائدة الحالي والذي وصل إلى 22% ، ضاربًا المثل بعقود مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة ذات الفائدة الثابتة وهو ما يحقق للمطور عنصر التركيز في العملية الإنشائية بشكل كبير.

وعن الوحدات الجاهزة للتسليم، قال العسال إن العميل يفضل دائمًا أن يقتني المنتج العقاري ذو مدة السداد الطويلة، لذلك فوجه الاستفادة من بيع الوحدات الجاهزة يتوقف في نهاية الأمر على القدرة المالية للشركة العقارية هذا بالنسبة لعملاء السوق المحلي، أما بالنسبة لعملاء الخارج فهو فرصة متميزة في ظل سياسة تحرير سعر صرف الجنيه مقابل الدولار، حيث يعتبر المنتج العقاري المصري حاليًا أرخص إذا ما بغيره.

وعلى مستوى "مصر ايطاليا"، أوضح العسال أن 25% من مبيعات مصر ايطاليا للمصريين في الخارج والعرب، لافتًا إلى أن المنتجات الإدارية والتجارية تلقى إقبالًا كبيرًا منذ عامين وهي الوجهة الاستثمارية الأولى للعملاء حاليًا، لكن هذا لا يمنع أن السكني هو الأخر يملك معدلات قوية من الحصة البيعية بالسوق العقاري، كاشفًا أن " مصر ايطاليا" حققت مبيعات تعاقدية بلغت 9 مليارات جنيه خلال 2022 وهو معدل مرضي بالنسبة لمستهدفات الشركة البيعية.

ونصح العسال العملاء بضرورة التركيز على اختيار المطور الذي تستثمر معه أموالك، خصوصًا وأن السوق العقاري شهد الفترة الماضية دخول بعض المطورين حديثي العهد بالمهنة طرحوا منتجهم العقاري بأسعار منخفضة ومدد سداد لا يقبلها عقل، وحاليًا يعانون أشد المعاناة بسبب التغيرات الاقتصادية المحيطة بالسوق، لكن السوق صحح مساره من جديد، وبدأ المشتري يعود إلى المطوريين من أصحاب الخبرة العقارية، فمنذ العام الماضي حدثت حالة من نمو المبيعات بنسبة تراوحت بين 40% إلى 50% لكبار المطورين.

نادر خزام: ربط عقود البيع بالدولار غير قانونى.. والسوق بحاجة لدعم من الدولة

أكد نادر خزام رئيس مجلس إدارة شركة «الكازار العقارية» على أن ربط عقود البيع بالدولار أمر غير قانونى، بدليل رفض السوق العقارى لتلك الآليات ومن المتوقع أن تشهد الفترة القليلة المقلبة رفضًا من الدولة والحكومة لهذه الظاهرة لما تمثله من خطورة على مستقبل القطاع العقارى وحجم نموه، موضحًا أن هذا الربط قد يكون مناسبًا فى المشروعات السياحية، ولكن بما يتوافق مع سعر الصرف الخاص بالدولار فى البنك المركزى وليس بالسوق السوداء.

وأضاف أن التعديلات الخاصة بربط العقود بسعر الصرف لابد من حصولها على موافقة قانونية، وهذا يتطلب مزيدًا من الدراسة والوقت لتفعيله مع تفعيل العديد من القوانين الأخرى والتشريعات اللازمة لذلك، بخلاف تقبل العميل لمثل هذه التعديلات ومدى جاهزية السوق لها، مشيرًا إلى أن السوق العقارى بحاجة ماسة لدعم الدولة والبنك المركزى.

وتابع: السوق العقارى بحاجة لخفض فائدة الإقراض ليتمكن المطور من تنفيذ مشروعاته فى التوقيت الزمنى المحدد، هذا بالتوازى مع تفعيل منظومة التمويل العقارى بفائدة تتناسب مع القدرات الشرائية، بالإضافة إلى مد فترات تنفيذ المشروعات بمدد مماثلة عن الفترات الصعبة التى مر بها السوق، خاصة وأنها مرهونة بتوافر المواد الخام، مع تأجيل وجدولة أقساط الأرض وخفض الفائدة المقررة عليها .

وصرح «خزام» بأن مجموعة شركاته ملتزمة ببنود البيع المقررة بالسوق وفقًا للقانون المصرى، وأنها لن تلجأ لتغيير أية بنود فى عقودها، مع تأكيده على التزام الشركات التابعة للجموعة بكل التعاقدات السابقة والحالية، مؤكدًا أن سيتم تسليم الوحدات العقارية المباعة وفقًا للعقود المبرمة مع العملاء، خاصة وأن القطاع العقارى أحد الأضلاع الرئيسة فى الناتج القومى للاقتصاد المصرى.

علاء فكرى: المبيعات الإجمالية لعقارات 2023 ستتأثر نتيجة زيادة الأسعار أو ربط المنتج بسعر الصرف

قال المهندس علاء فكرى رئيس مجلس إدارة شركة «بيتا إيجيبت» إن فكرة ربط سعر الوحدات العقارية بسعر صرف الدولار هى أحد البدائل التى أضطر لها بعض المطورين للوفاء بالتزاماته أمام العملاء والدولة، فى ظل تغير أسعار سعر صرف الدولار ومدى تأثر التكلفة الإجمالية للمشروعات بها فى ظل موجات سعرية فاقت توقعات المستثمرين لمواد البناء.

وأضاف أن الطرق البديلة أمام المستثمر العقارى فى التوقيت الحالى تتضمن رفع الأسعار بمقدار الزيادات التى طرأت على مواد البناء، وهذا لا يمكن للقدرة الشرائية تقبله فى التوقيت الحالى، موضحًا أن هذا يختلف عن مشروعات الدولة السكنية كونها تمتلك تنوعًا فى مصادر التمويل من بيع أراضى استثمارية بمناطق متعدد.

وأشار إلى أن المبيعات الإجمالية للسوق ستتأثر قطعًا فى الحالتين سواء ربط المنتج بسعر الدولار أو زيادة سعر الوحدات بمقدار الزيادات الجديدة فى سوق مواد البناء، مشيرًا إلى أن السوق العقارى لديه قابلية ليتحمل الظروف الاسثتثناية الحالية، فى ظل انخفاض قيمة الجنيه أمام العملات الأجنبية، وبالتالى من يمتلك سيولة فى التوقيت الحالى قد يتقبل بعض الشروط الصعبة لحين المرور من الأزمة.

وأوضح أن ارتفاع أسعار المنتج العقارى أو ربط سعره بالدولار قد يفقده الميزة الرئيسة له وهو الملاذ الأمن للإدخار، وهذه من الممكن حلها بالاتجاه إلى السداد على مدد قصيرة وسداد مقدم كبير من سعر الوحدة وبالتالى يتم تثبيت سعر الوحدة، موضحًا أن تخفيض سعر الأرض هو الحل الرئيسى للسوق خاصة وأنها تمثل 50% من التكلفة الإجمالية للمشروع سواء فى المشروعات التقليدية أو مشروعات الشراكة مع الدولة، بالإضافة إلى العروض التى أقرتها الشركات العقارية بما يزيد على 10 سنوات كمدد تقسيط.

وتابع: السوق العقارى بحاجة لمنظومة حاكمة له، سواء فى تصنيف المطورين وآليات التسويق الخاصة بالمشروعات بشتى المناطق، وهذا يقع على عاتق الدولة، مبررًا ذلك بأنه فى حال حدوث تصنيفات للمطورين قد يؤثر بالسلب على مبيعات الدولة للأراضى الاستثمارية، خاصة بعد إتمام عملية الفلترة الخاصة بالشركات وتحديد حجم كل شركة.

وذكر بأن السوق قد يشهد سيناريوهات قد تحدث لأول مرة سواء فى تخارج الشركات أو اندامجات واستحواذات حسب طبيعة كل مشروع، وهذا ما يعود بالضرر على السوق ككل ورؤية المستثمرين الأجانب للقطاع العقارى قد تتغيرخاصة فى شركات العاصمة الإدارية، نظرًا لسوء تقدير العديد منها لمجريات الأمور منذ الوهلة الأولى، فى ظل غياب لمنظومة التمويل العقارى والتى تصل فائدتها فى التوقيت الحالي بما يقرب من 25%.

«مدار»: ربط الوحدات بالدولار يؤثر على مبيعات السوق بنحو 30% .. وسعر الأرض أكبر أعباء المطورين

قال المهندس أحمد أهاب الرئيس التنفيذى لشركة مدار للتطوير العقارى والسياحى، إن السوق العقارى بحاجة لخفض سعر الأرض والفوائد المقررة على الأقساط الخاصة بها، بالإضافة إلى إلغاء الرسوم الخاصة بالفترات الإضافية لتطوير المشروعات، وكذلك توفير المواد الخام من خلال دعم الصناعة المحلية، مشيرًا إلى أنه بالنسبة للقطاع المصرفى فيتطلب تسهيل الموافقة على منح الشركات العقارية تمويلات بفائدة ميسرة لفترات محددة لحين المرور من الأزمة الحالية بالإضافة إلى تفعيل منظومة التمويل العقارى للوحدات الجارى تنفيذها وهذا ما سينتج عنه حراك فى السوق العقارى وحجم المبيعات.

وأضاف أن ربط سعر العقار بالدولار فلسفة جديدة بالسوق العقارى وقد لا يقبلها، خاصة وأن مثل هذه الخطوة ستحول العقار من ملاذ أمن إلى وعاء يحمل مخاطر كالقطاعات الأخرى، موضحًا أن التحوط الحقيقى يعني تحديد التكاليف الإنشائية للوحدات المستهدف بيعها والبدء فى تنفيذها مباشرة.

وتابع: من الممكن الاتجاه للحصول على قروض بنكية لسرعة تنفيذ المشروعات مع توزيع فائدة تلك الأموال على إجمالى وحدات المشروع، وهذه أحد الطرق التى تشجع على الاستثمار فى السوق العقارى خاصة وأن التكلفة قد تكون محددة بتوفير سيولة مالية تتمكن من شراء المنتجات الخاصة بمواد البناء.

من جانبه قال محمد توفيق رئيس القطاع التجارى بشركة مدار للتطوير العقارى إن ربط سعر بيع الوحدات العقارية بسعر الدولار قد يؤثر بالسلب على حجم المبيعات الإجمالية بنحو 30% عن العام الماضى، خاصة وأن هذه الخطوات قد تحول العقار من قطاع ملاذ أمن للاستثمار لقطاع مثل القطاعات الأخرى، موضحًا أن الشريحة التى تستهدف الاستثمار فى القطاع العقارى ستتجه إلى قطاعات استثمارية أخرى بديلة، حيث تمثل هذه الشريحة ما بين 50 إلى 70% من مبيعات السوق.

وأضاف أن القطاع العقارى يشترط من يزاولة بيع منتجاته بالسوق المحلية بالجنيه المصرى، وأن عملية تسعير الوحدات بالدولار وسداد قيمتها بالجنيه المصرى بما يعادل القيمة الدولارية مرهونة بالمشروعات السياحية فقط، موضحًا أن السوق يتطلب تضافر كل أطرافه للخروج من الأزمة الحالية مع وجود تسعير مناسب للتكلفة وبما لا يحمل أعباء كبيرة على القدرات الشرائية للعملاء.

وأشار إلى أن التأخر فى تنفيذ المشروعات العقارية يمثل أعباءً مالية على الشركات فى التوقيت الحالى، وهذا ما يؤكد على ضرورة الإسراع فى تنفيذ المشروعات وتوجيه السيولة المالية للأعمال الإنشائية، مشيرًا إلى أن العقار هو الوعاء الأمن فى السوق المصىر فى التوقيت الحالى.

ونوه إلى أن الشركات العقارية الكبرى تهدف لبيع وحدات بمقدار الأعمال الإنشائية الخاصة بكل مرحلة وهذا أحد الطرق والبدائل للحد من المخاطر الخاصة بمواد البناء وضبابية التسعير، مشيرًا إلى أن السوق العقارى يفقد الشفافية فى المعلومات والبيانات التى تساعد السوق على بناء استراتيجيات قصيرة ومتوسطة المدى بما يتوافق مع مدة تطوير المشروع.

محمد العتال: تثبيت أسعار مواد البناء الضمان الرئيسى لاستقرار العقارات

قال المهندس محمد العتال، الرئيس التنفيذي لشركة «العتال هولدينج»، إن لجوء بعض الشركات العقارية لفكرة ربط أسعار العقار المصرى بسعر صرف الدولار أمام الجنيه أمر نابعًا في الأساس من عدم استقرار أسعار المدخلات العقارية التي أصبحت ترتفع بشكل جنوني وهذا ما أثر بالطبع على دراسة الجدوى لأي مشروع والتي أصبحت عرضة للتغير يوميًا تزامنا مع الأسعار الجديدة.

وأضاف «العتال» أن هذا الأمر وإن طرح فعليًا إلا أنه من الصعب تطبيقه خصوصًا من جانب الشركات العقارية المصرية التي تقدم منتج محلى بالجنيه المصري، مؤكدًا أن الحل الأمثل لذلك هو وضع سعر استرشادي مرتفع للجنيه مقابل الدولار تجنبًا لأي تحركات في سعر الصرف طوال مدة تنفيذ المشروع بدلًا من الألية المطروحة حاليا.

وتابع العتال أن السوق العقاري في المرحلة الراهنة يتطلب أليات عملية تساهم في تيسير عملية تصدير العقار إلى الخارج وهو ما سيكون له أكبر الأثر في توفير عملة صبعة للبلاد، لافتًا إلى أن ذلك يتطلب ضرورة تدخل الدولة بشكل أو بأخر بتوفير دعايا خارجية ضخمة للمنتجات العقارية المصرية خارجيًا تحت رعايتها وهو ما سيخلق حالة من الثقة مع العملاء المستهدفين بالخارج، مبينًا أن مشاركتنا في المعارض العقارية خارجيًا وإن كانت خطوة جيدة في طريق تصدير العقار إلا أنها تحتاج المزيد من الخطوات الاخرى التي تتبعها.

وواصل العتال أن الدولة يقع عليها عبء كبير حاليًا مرتبط بشكل أساسي بتثبيت أسعار المدخلات العقارية حتى لو كان سعرها مرتفعًا، لأنها عاملًا رئيسيًا في تغيير دراسات جدوى أي مشروع بشكل يومي، لافتًا إلى أن السوق العقاري يشهد حاليًا حالة من الحراك البيعي بحكم انه مخزن مهم للقيمة مقارنة بغيره من الأوعية الاستثمارية الاخرى.

وعن الوحدات جاهزة التسليم، قال العتال إن سلوك العملاء حاليًا يتجه إلى تقسيط أسعار الوحدات على مداد سداد طويلة وعدم شراء الوحدات جاهزة التسليم، خصوصًا وأن العميل أصبح يدرك جيدًا أن سعر العملة ينخفض بشكل متواصل وبالتالي فالتقسيط الأفضل وهو أميز الوسائل لمجابهة التضخم.

ولفت العتال إلى أن مبيعات العرب والمصريين بالخارج ارتفعت بشكل لافت في الأونة الأخيرة، في ظل تحرير سعر صرف الجنيه، كاشفًا أن سعر المتر السكني يعادل حاليًا ما يقرب من 800 دولار وهو سعر منخفض ومغري جدًا للشراء.

وذكر العتال أن الشركة لمست إقبال العرب بشكل كبير في أحدث مشروعاتها بغرب القاهرة "West Leaves" والمقام على مساحة 38 فدانًا، حيث انتهت الشركة من تسويق المرحلة الأولى والثانية من المشروع خلال الربع الأول من 2023، والمشروع سكني فندقي باستثمارات تتراوح بين 6 و7 مليارات جنيه، ويتم تنفيذه خلال 5 سنوات، ويتم طرحه على 4 مراحل تسويقية بعائدات مستهدفة تبلغ نحو 11 مليار جنيه.

وتابع العتال أن المشروع يضم 700 وحدة سكنية وجزء فندقي يضم 350 شقة فندقية و300 غرفة فندقية تقريباً، وسيتم طرح الجزء السكني بالمشروع في المرحلة الاولى، ثم السكني الفندقي ثم التجاري الاداري ثم الشقق الفندقية مع الفندق.

محمد البستاني: ربط سعر بيع الوحدات بالدولار يحمي المطورين من التعثر

قال المهندس محمد البستاني رئيس مجلس إدارة جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، إن القطاع العقاري واجه العديد من التحديات منذ أن اندلعت الحرب الروسية الأوكرانية وتأثيرها على الاقتصاد العالمي، وصولاً إلى ارتفاع معدل التضخم، بالإضافة إلى رفع الفيدرالي الأمريكي لسعر الفائدة، الأمر الذي يؤثر على تغير سعر الصرف من وقت لأخر.

وأضاف «البستاني» خلال تصريحات خاصة لـ «العقارية»، أن الجمعية كانت تحمل عدد من المطالب التي تخص مطوري العاصمة الإدارية الجديدة ومن أهمها ضرورة منح مهلة جديدة قدرت بـ6 أشهر كفرصة لاستكمال المشاريع المتعلقة والتي قد توقفت نتيجة الظروف الاقتصادية الراهنة.

وأشار إلى أن المطورين طالبوا كذلك بإلغاء الرسوم الخاصة بالجراجات والتي تقدر قيمتها بـ 900 جنيه للمتر، لافتًا إلى أن شركة العاصمة الإدارية وعدت بحل هذه الأزمة وإلغاء الرسوم طالما أن عدد الجراجات هو المطلوب في المواصفات.

وأفاد البستاني، أنه بالنسبة لمسألة ربط سعر بيع الوحدات بسعر الدولار، فالعقد شريعة المتعاقدين، لافتًا أن توجه بعض الشركات نحو ربط البيع بسعر الدولار خلال التعاقد يعتبر أمر طبيعي نتيجة لتغير سعر الصرف وكذلك بسبب الارتفاعات المتتالية لأسعار مواد البناء وارتفاع تكلفة المواد الخام، مضيفًا أن هذا الاتجاه لا يضر في شيئ مشيرًا إلى أنه يعتبر أحد أساليب الحماية من التعثر في ظل الظروف والأوضاع الاقتصادية الراهنة والتي يشهدها القطاع العقاري حاليًا.

وتابع البستاني، أن الأمر في كل الأحوال مرتبط بتجاوز سعر صرف الدولار إلى 35 جنيهًا ، لافتًا أنه في هذه الحالة يحق للمطور أن يشارك العميل في فروق الأسعار الناتجة عن هذا التجاوز الخاصة بالأقساط المستحقة للوحدة.

وتوقع «البستاني» أن تشهد أسعار العقارات زيادات جديدة خلال الفترة المقبلة، وذلك في ظل الزيادات المتتالية لأسعار مواد البناء وكذلك فروق سعر صرف الجنيه، مشيددًا على ضرورة أن يتجه البنك المركزي إلى خفض أسعار الفائدة والتي شهدت زيادات متلاحقة في الأونة الأخيرة نتيجة قرارات "الفيدرالي الأمريكي" المستمرة برفع سعر الفائدة الأمر الذي يؤدي إلى اتخاذ قرارات مماثلة برفع أسعار الفائدة.

محمد عامر : الكيانات الصغيرة أكثر المتضررين من التغيرات السعرية

قال محمد عامر رئيس القطاع التجاري بشركة «إي أر جي للتطوير العقاري»، إن ربط سعر بيع الوحدات العقاري بالدولار تحمي المطور من الخسائر التي تنتج عن فروقات الأسعار، في حين أن العميل من حقه ألا يتحمل فروق الأسعار خاصة في ظل وجود عقود مبرمة تنص على ذلك.

وأضاف «عامر» خلال تصريحات خاصة لـ «العقارية»، أن العقد هو شريعة المتعاقدين فعلا الطرفين –(مطور- عميل)- الإلتزام بما ينص عليه العقد دون تغيير، مشيرا إلى أن المطور قد يتعرض لمخاطر عدم الالتزام بتسليم الوحدات في موعدها في ظل التغيرات السعرية وهو ما قد يدفعه لتحميل العميل جزء من تلك الفروق حتى لا يتحمل الخسارة منفردًا.

وأفاد «عامر» أن هناك مشكلة أخرى وهي دخول كيانات صغيرة للسوق العقاري وتقوم بتسعير الوحدات بأقل من سعرها الحقيقي وهو ما يجعلها تواجه وهنا يواجه مشكلة في ظل القفزات السعرية التي يشهدها السوق في الأونة الأخيرة، الأمر الذي سيؤدي في النهاية إلى تخارج هذه الشركات لعدم الوفاء بالتزاماتها نتيجة التسعير الخاطئ، مشيرًا إلى أن أحد حلول الخروج من مأزق فروق الأسعار وإعادة تسعير الوحدات هو تكوين تحالفات أو إندماج بين عدد من الشركات، مؤكدًا على أن أسعار مواد وعدم توافرها في كثير من الأحيان تعد من المشكلات التي تواجه القطاع أيضا.

وطالب «عامر» بمنح المطور مدد أكثر للبناء وتسهيلات في سداد أقساط الأراضي، خاصة أن قيمة الأراضي زادت 4 أضعاف عن سعرها وقت الشراء، بالإضافة إلى منح مهلة لتسليم الوحدات، هذا بخلاف قيام البنوك بدورها في منح تمويلات على مدى طويل للشركات وتسهيلات فى السداد لتمكين المطور من إنجاز وتنفيذ مشروعاته المتوقفة، وكذلك لابد من النظر في منح للتمويل العقاري للوحدات تحت الإنشاء لأنها ستعطى دفعة كبيرة للقطاع العقاري.

محمد منير: ضرورة بعقد موحد بين المطور والعميل لتنظيم العلاقة بينهما

قال المهندس محمد منير رئيس مجلس إدارة شركة «فيوتشر هومز للاستثمار العقاري»، أن ربط سعر بيع الوحدات بالدولار مرتبط أكثر بالقفزات الكبيرة التي يشهدها طن الحديد والتي أثرت بالتبعية على تسعير الوحدات بالكامل،

وأكد «منير» خلال تصريحات خاصة لـ «العقارية»، على ضرورة وضع تشريعات لحماية المطور والعميل وإحداث توازن بين التكلفة وسعر البيع، لافتا إلى أن المطور لا يستطيع تحمل الزيادة في التكلف حال تخطيها 40% دون أن يتشارك فيها مع العميل، مشيرًا إلى أن العميل سيتحمل فروق الأسعار في الأقساط الجديدة دون المساس بالأقساط القديمة.

وطالب أن يكون هناك عقد موحد البنود وملزم بين المطور والعميل لتنظيم العلاقة بينهما على أن يتم ربط بيع الوحدات بسعر الحديد، مشددًا على ضرورة وجود جهة رسمية مثل شعبة مواد البناء تكون منوطة بتحديد السعر الرسمي للحديد شهريا.

على جانب آخر، طالب «منير» البنك المركزي المصري بضرورة تمويل الوحدات تحت الإنشاء، خاصة أن المطور ليس جهة تمويلية، وهو ما يحقق مكاسب لجميع الأطراف سواء البنوك أو المطور أو العميل.

وعن الآليات التي تتبعها الشركة من حيث المبيعات في ظل التغيرات الاقتصادية الراهنة، أكد المهندس محمد منير أن قرار زيادة أسعار الوحدات يأتي تدريجيًا بحسب متغيرات السوق وهي زيادة تتراوح بين 5 و 10% كل شهر، مشيرا إلى أهمية أن يتجه المطور لتنفيذ الوحدات ذات المساحات الصغيرة مع زيادة فترة السداد حتى يتمكن العميل من سداد المستحقات.

وتوقع «منير» أن تستمر الأسعار في الارتفاع بعد أن تراوحت نسب الارتفاع بين 30 : 60% تدريجيا في الأونة الأخيرة بسبب ارتفاع تكلفة مواد البناء، ورغم ذلك تمكن المطورين من تحقيق مبيعات كبيرة نظرًا لتخوف العملاء من أن ترتفع الأسعار بشكل أكبر المرحلة المقبلة.

ورد رئيس مجلس إدارة شركة «فيوتشر هومز» عن الاتهامات التي تطول بعض المطورين العقاريين بأنهم سبب أزمات القطاع نتيجة التسعيير الخاطئ وعروض السداد الطويلة، قائلا، إن السبب في ذلك هي الشركات الصغيرة التي دخلن القطاع دون سابق خبرة، وبالتالي تقوم بتسعير الوحدات دون حسابات، ورغم وضع خطة تسعير للوحدات من قبل كبار المطورين العقاريين إلا أنهم تكبدوا خسائر أيضا بسبب التغيرات الاقتصادية التي طالت الجميع.

ممثلى الشركات الكبرى

على جانب آخر صرح عدد من قيادات كبرى الشركات العقارية أن السوق العقارى شهد على مدار الـ 7 سنوات الماضية مجموعة من التحديات المتواترة، بدأت بقرار تحرير سعر الصرف فى نوفمبر 2016 وهذا ما أعقبه زيادات سعرية فاقت الـ 100%، إلا أن سرعان ما استطاع السوق امتصاصها ليحقق مبيعات مميزة فى نهاية 2017 وعام 2018، لتكتمل خطة النمو المتكاملة للسوق فى عامى 2019 و2020، إلا أنه ارتطم بجائحة كورونا وما نتج عنها من تحديات وإجراءات احترازية، وهذا ما أثر على حركة نموه ومبيعاته وعمليات التنفيذ بالمواقع، حيث استمرت تلك الأزمة قرابة العامين، موضحين أن الضغوط جاءت بالتوازى مع سلسلة القرارات المحلية التى تتضمن استكمال منظومة الإصلاح الاقتصادى، وما نتج عنها من زيادات فى أسعار مدخلات البناء بالتوازى مع ارتفاع أسعار الأرض، هذا وصولًا بالحرب الاقتصادية العالمية وتاثيراتها على أسواق الدول الناشئة، لتكون المحطة الأهم والفاصلة هى الحرب الروسية الأوكرانية وما ترتب عليها من أزمات اقتصادية، مما جعل البنوك المركزية العالمية تقوم برفع أسعار الفائدة لحماية العملات، أعقب ذلك تحريرين لسعر صرف الجنية المصرى أمام الدولار، لتصبح الضغوط التى طالت السوق العقارى هى الأول من نوعها بشكل سريع.

وأكدوا أن سعر الأرض فى التوقيت الحالى هو المعوق الرئيسى وكذلك سداد الأقساط، بخلاف الفائدة المقررة من وزارة المالية على سعر الأرض، وكذلك فائدة تكلفة التمويلات البنكية التى تفوق سياسة واستراتيجيات الشركات، مما يحمل الشركات أعباءً مالية إضافية، وهذا ما يؤكد أن الضغوط التى يتعرض لها السوق صعبة وحادة والتعامل معها بكل دقة.

وذكروا السوق العقارى لن يشهد تخارج شركات فى 2023 بل من المتوقع حدوثه فى 2024 مع بداية التسليمات وعدم تنفيذ المشروعات نظرًا لعدم توافر السيولة المالية الكافية وتقدم نسب المبيعات بالمشروع وهذا وفقًا لما أدلى به المهندس فتح الله فوزى.

وأضافوا أن الشركات العقارية التى تواجه مجموعة من التحديات فى مسيرة عملها بالسوق العقارى عليها البحث عن بدائل كدخول شركاء جدد لاستكمال المشروع، وهذا يتوقف على حجم المبيعات فى المشروع ونسب تنفيذه، وأيضا محفظة الأراضى التى تمتلكها الشركة ولن يتم البدء فى تنفيذها.

وصرحوا أن أروقة الشركات العقارية تشهد مباحثات لتعديل بنود العقود المبرة بين الشركات والعملاء، وذلك نظرًا لزيادة تكلفة الإنشاء بما لا يتناسب مع عمليات البيع، إلا أن هذه الخطوة قد تؤثر على مبيعات ومصداقية الشركات وتلحق الضرر بالسوق ككل، حيث يتجه السوق لهذا الفكر فى العقود الجديدة للعملاء وقامت أحدى الشركات الكبرى بتعديل عقود التعاقد على مشروعاتها بتحميل العملاء فارق السعر الخاص بسعر الصرف، بحيث يقوم العميل بسداد فارق الأسعار لحين وضوح الرؤية، ولكن يبقى السؤال هل تتجه هذه الشركة لتعديل العقد فى حال انخفاض سعر الدولار عن 30 جنيهًا؟

وأوضحوا أن الخروج من الأزمة الراهنة يتطلب تضافر أطراف المنظومة ككل، سواء دولة بتأجيل أقساط الأراضى ومد فترات تنفيذ المشروعات وتفعيل دور التمويل العقارى ومنح القروض للشركات بفائدة ميسرة، بينما يقع على عاتق الشركات ان تقوم بترشيد نفقاتها وتوجيه السيولة المالية فى الأعمال الإنشائية، هذا بالإضافة إلى ابتكار خدمات تكون بمثابة قيمة مضافة فى المشروعات، مع وضع سياسية تسعيرية تتناسب مع المتغييرات الحالية وهذا ما يقلل من مخاطر الشركات الناتجة من الأزمة الحالية.

وأسردوا أنه يقع على الشركات التى تضررت من الأزمات الأخيرة وفقًا لسياسة تسعيرية خاطئة، وهذا ما يؤكد أنها تعانى من أزمة حقيقية خاصة فى السيولة النقدية لاستكمال تنفيذ المشروعات، وبالتالى فإن المخرج الوحيد أمامها هو البحث على شركاء لتتمكن من تنفيذ المشروعات فى التوقيتات الزمنية المحددة، حيث تتوقف تلك الشراكات على نسب المبيعات فى المشروع حجم الأعمال الإنشائية، وكذلك محفظة الأراضى التى تمتلكها كل شركة، كما يكون المخرج الأخير أمام هذه الشركات أيضا هو الدخول فى مشروعات جديدة لتعويض ما سبق.

الشركات المدرجة بالبورصة المصرية

33.2 مليار جنيه مبيعات «طلعت مصطفى» في 2022

حققت مجموعة طلعت مصطفى القابضة مبيعات ضخمة وغير مسبوقة خلال عام 2022 بلغت 33.2 مليار جنيها محطمة بذلك رقم مبيعاتها في العام الماضي والبالغ 32.36 مليار جنيه، ومحافظة بذلك على ريادتها في مجال التطوير العقارى، ويأتي ذلك على الرغم من استمرار التداعيات الناجمة عن الصراع في أوروبا والذي أدى إلى تفاقم آثار التحديات التي يواجهها الاقتصاد الكلي بفعل أزمة الوباء العالمي .

ويؤكد هذا الأداء التشغيلي القوي للمجموعة على قدرة الإدارة التنفيذية على اقتناص الفرص المتميزة بالسوق والاستفادة منها بدقة والتخفيف من آثار أي تحديات عامة، وذلك من خلال انتهاج الإدارة لإستراتيجية مصممة بعناية وتبنيها لرؤية طويلة الأجل يتم تنفيذها بنجاح، مما أدى لتحقيق نتائج مبيعات سنوية غير عادية على مدار الخمس سنوات الماضية.

وجاءت مبيعات العام الماضي مدفوعة بشكل حصري بالطلب النابع بشكل مباشر من الطلب القوي على المساحات التجارية والمحلات من المؤسسات والشركات في المشروعات التي تم إطلاقها بالفعل، ودون إطلاق أي مشروعات جديدة كبيرة على غرار تلك التي تم إطلاقها في مدينة نور.

«إعمار- مصر» تسلم 2119 وحدة سكنية خلال 2022

فيما بلغت إيرادات شركة «إعمار- مصر» المحققة خلال عام 2022، 14.736 مليار جنيه، كما حققت الشركة مجمل ربح 6.617 مليار جنيه ، واستقر صافي الربح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإستهلاك ليحقق 5.55 مليار جنيه ، وحققت الشركة صافي ربح للعام 6.5 مليار جنيه ، وبلغت إجمالي قيمة المبيعات خلال عام 2022 – 18.06 مليار جنيه مصري، وتم تسليم 2.119 وحدة سكنية خلال عام 2022

3.9 مليار جنيه مخزون بيعي تمتلكه «بالم هيلز» بمشروعاتها المختلفة

واصل مشروع "باديا" التابع لشركة «بالم هيلز» في تحقيق مبيعات قوية خلال العام الماضي، حيث سجل نموا بنسبة 54% على أساس سنوي لتصل المبيعات الجديدة بالمشروع إلى 6.1 مليار جنيه، وذلك نتيجة لبيع 1,267 وحدة بزيادة سنوية في عدد الوحدات المباعة بنسبة 21%.

وحقق مشروع بالم هيلز القاهرة الجديدة نمو يعادل 107% على أساس سنوي في حجم المبيعات الجديدة بقيمة تخطت 4.7 مليار جنيه من خلال بيع 712 وحدة بزيادة سنوية في عدد الوحدات المباعة بنسبة 106%.

وبلغت قيمة الوحدات الجاهزة للتسليم وغير المباعة 3.9 مليار جنيه وذلك في العديد من مشروعات الشركة بنهاية سنه 2022، وقامت الشركة بإتمام أعمال التشييد والبناء لإجمالي 1787 وحدة سكنية وتجارية في مناطق قابله للمعيشة بالعديد من مشروعاتها، بما يشمل 1281 وحدة سكنية وتجارية تم تسليمها للعملاء خلال السنة المالية المنتهية في 31 ديسمبر 2022.

2.19 مليار جنيه أرباح حققتها «سوديك» بنهاية 2022

فيما وصل مجمل ارباح شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار «سوديك» إلى 2.19 مليار جنيه، وبهامش مجمل ربح 28 ٪ ، متأثرًا برصيد المخصصات الذي بلغ 542 مليون جنيه للتحوط من الآثار المستقبلية المحتملة لتعويم العملة المحلية الذي تم مؤخراً والذي أثر على تكاليف التطوير في القطاع العقاري وعلى إيرادات الشركة المستقبلية.

وهذه المخصصات تستبق التأثيرات المحتملة للموجة التضخمية على الوحدات المباعة والتي سيتم تسليمها خلال العامين إلى الثلاث أعوام القادمة، كما أنها تعد جزءاً من المنهج الإداري المنضبط لشركة سوديك وبما يتماشى مع التزام الشركة بقواعد الشفافية تجاه مساهميها وتلبية وعودها لعملائها، وسنواصل العمل لتخفيف آثار التضخم خلال الفترة المتبقية لحين استكمال تطوير الوحدات السكنية، مع المحافظة في الوقت نفسه على مصالح عملائنا، وتسليم الوحدات طبقًا لأعلى معايير الجودة التي نفخر بها دائما .

ومع استبعاد تأثير هذه المخصصات سجل مجمل الربح نموا بنسبة 17% مقارنة بعام 2021 ليصبح رصيده بعد استبعاد المخصصات 2.73 مليار جنيه وبهامش مجمل ربح 35% مع زيادة بمعدل 120 نقطة أساس عن العام الماضي.

2.5 مليار جنيه أرباح حققتها «المطورون العرب» من بيع 1363 وحدة

شهدت شركة المطورون العرب معدلات نمو جيدة خلال الربع الاخير من عام 2022 حيث حققت ارتفاعا ملحوظا في مستوي المبيعات والايرادات مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، وقد تمكنت الشركة من بيع عدد 520 وحدة بإجمالي مساحة حوالي 61 ألف متر مقابل عدد 220 وحدة بإجمالي مساحة حوالي 20 ألف متر في نفس الفترة من العام الماضي.

كما قامت الشركة بتسليم عدد 120 وحدة بإجمالي مساحة حوالي 13 ألف متر مقارنة بعدد 82 وحدة بإجمالي مساحة حوالي 8 الاف متر في ذات الفترة العام الماضي.

وبصفة إجمالية أظهرت نتائج أعمال العام تطور معدلات الزيادة في المبيعات، وانخفاض الإيرادات ومجمل الربح وكذلك الأرباح التشغيلية مقارنة بالعام السابق وذلك نتيجة لارتفاع معدلات التضخم وزيادة كافة عناصر تكاليف النشاط.

وبلغت اجمالي المبيعات 2.59 مليار جنيه مصري متمثلة في عدد 1,363 وحدة بإجمالي مساحة حوالي 150 ألف متر مقابل مبلغ 1.47 مليار جنيه مصري تمثل عدد 808 وحدة بإجمالي مساحة حوالي 99 ألف متر في العام السابق وذلك بزيادة قدرها 76%

وقد نجحت الشركة في تسليم عدد 658 وحدة بإجمالي مساحة حوالي 73.3 ألف متر مقارنة بعدد 585 وحدة بإجمالي مساحة حوالي 85 ألف متر في العام 2021.

3.7 مبيعات تعاقدية حققتها «مدينة مصر» بنهاية 2022

فيما نجحت شركة "مدينة مصر" في تحقيق مبيعات تعاقدية قياسية بقيمة 12مليار جنيه خلال عام 2022، وهو نمو سنوي بمعدل 224.4% مدفوعة بإطلاق مشروعات جديدة في «تاج سيتي» و«سراي» خلال الربع الأخير من عام 2022 منفردًا.

وارتفعت المبيعات التعاقدية بنسبة سنوية 325.1% لتسجل 3.7 مليار جنيه تقريبًا بالإضافة إلى ذلك، كما ارتفع معدل تسليم الوحدات بنسبة سنوية 101% ليبلغ 2,070 وحدة خلال عام 2022 مقابل 1.030 وحدة خلال عام 2021، وخلال الربع الأخير من عام 2022 تمكنت الشركة من تسليم 957 وحدة، وهو نمو سنوي بمعدل 108% .

كما نمت الإيرادات بمعدل سنوي 145.8% لتسجل 5.2 مليار جنيه تقريبا خلال عام 2022، بفضل نمو المبيعات التعاقدية وتضاعف معدل تسليم الوحدات خلال العام، وخلال الربع الأخير من عام 2022 منفردًا، بلغت الإيرادات 2.2 مليار جنيه تقريبا، بزيادة سنوية نسبتها 173.4% .

"O west" قتنص نصيب الأسد من مبيعات «أوراسكوم للتنمية» بـ 52%

بلغت المبيعات العقارية لشركة « أوراسكوم للتنمية» خلال عام 2022 حوالي 11.1 مليار جنية مصري وبزيادة قدرها 20.7% عن عام 2021 وهي أعلى مبيعات في تاريخ الشركة، حيث جاءت زيادة المبيعات العقارية في جميع المشاريع التي تمتلكها الشركة متزامنة مع قدرتها على رفع متوسط سعر البيع بجميع المشاريع.

وكان لمشروع "O west" بغرب القاهرة النصيب الأكبر من إجمالي المبيعات المتعاقد عليها خلال عام 2022 بنسبة 52% من المبيعات، تليها الجونة بنسبة 40% من المبيعات ثم مكادي هايتس بنسبة 8% من المبيعات.

وقد ارتفعت الإيرادات العقارات بنسبة 41.5% لتصل إلى 7.3 مليار جنيه مقابل 5.2 مليار جنيها عام 2021 ، كما ارتفعت الإيرادات المؤجلة من العقارات التي لم يتم الاعتراف بها ضمن القوائم المالية للمجموعة للفترات المالية الممتدة حتى عام 2027 بنسبة 24.7 لتصل إلى 152 مليار جنيه مقابل 12.2 مليار جنيه عام 2021.

6.1 مليون جنيه مبيعات حققتها «عامر جروب» في 2022

بلغت مبيعات مجموعة «عامر جروب» خلال عام 2022، مبلغ 6,105 مليون جنيه مقارنة بمبلغ 2,623 مليون جنيه خلال نفس الفترة من عام 2021 بزيادة قدرها 133 % مدعومة من مبيعات القطاع العقاري والذي حقق طفرة تخططت 198% ليبلغ 5,061 مليون جنيه خلال 2022 مقارنة بمبلغ 1,701 مليون جنيه. خلال نفس الفترة من عام 2021.

وساهمت الزيادة المطردة في المبيعات العقارية خلال سنة 2022 إلى ارتفاع ارصدة الحاجزين لتصل 6,321 مليون جنيه مقارنة بمبلغ 4,874 خلال نفس الفترة من عام 2021 بزيادة قدرها 1,447 مليون جنيه.

The Address: الوحدات الجاهزة للتسليم الأكثر طلبًا في ظل مخاوف التغيرات السعرية

قال عبدالرحمن بدر عضو مجلس الإدراة ورئيس القطاع التجاري لـ« The Address »، إن الربع الأول من العام الجاري شهد تحقيق مبيعات أكثر مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي2022، موضحًا أن الشركة حققت مبيعات في عام 2022 بـ 33 مليار منهم 6 مليارات جنيه خلال الربع الأول، في حين حققت الشركة مبيعات بقيمة 10 مليارات جنيه خلال الشهور الأولى من العام الجاري، وهذا ينطبق على باقي شركات القطاع فعلى سبيل المثال شركة أورا حققت مبيعات بالربع الأول بـ 12 مليار جنيه.

وأوضح «بدر» في تصريح خاص لـ «العقارية» أن البعض بدأ يلجأ إلى العقار لحفظ القيمة المالية خوفا من تراجع قيمة الجنية المصري، وأضاف أن النشاط السكني هو الأكثر طلبًا ومبيعًا حتى الآن لأنه يناسب السيولة لدى الأفراد، لافتًا إلى أن سعر المتر التجاري في التجمع تحديدًا شارع التسعين يتراوح ما بين 200 و250 ألف للمتر الواحد، وهو ما تسبب في تراجع القوة الشرائية إلى حد ما.

وتابع أن « The Address » لديها بالفعل وحدات جاهزة للتسليم وتعد الأكثر طلبا خلال الفترة الحالية، في ظل مخاوف العميل من عدم قدرة المطور على البناء والالتزام بالجدول الزمني المحدد، وتجنب المتغيرات السعرية للوحدات بين الحين والاخر.

وتابع أن ارتفاع سعر صرف الدولار وما تبعه من زيادة في الأسعار أثر بالتبعية على السوق العقاري، خاصة أنه مع كل ارتفاع للدولار يعاود المطور حساب التكلفة مع وضع هامش للربح، مشيرًا إلى أن ارتفاع الوحدات لا يأتي دفعة واحدة بل على مراحل وهو ما شوهد خلال الـ5 أشهر الماضية، كاشفًا أن بعض المطورين طبقوا رفع الأسعار بنسبة 70% وآخرين بنسبة 80% وهناك من رفع الأسعار 100% دفعة واحدة.

وأضاف أن التوقيت الحالي يعد الأنسب للشراء في سوق «الريسيل»- (إعادة بيع العقار)، خاصة أن سوق الريسل يحتاج إلى عام ليرفع الأسعار بنسبة 100% ليصل إلى السعر الطبيعي المستحق.

وأشار إلى أن العام الماضي شهدت مبيعات "ذا آدرس" إقبال من العرب الأجانب والمصريين المقيمين بالخارج بنسبة 15%، وارتفعت النسبة بنسبة 33% خلال الربع الأول من العام الجاري فيما وصلت النسبة عند باقي المطورين إلى 40% ولكن للمصريين المقيمين بالخارج وليس أجانب.

وأكد على انتعاش السوق العقاري حال حدوث تحرير صرف جديد للجنيه، مشيرًا إلى أن تعديل عقود البيع وربطها بالدولار غير قانوني.

أيمن سامى: حركة مبيعات ملحوظة بداية العام الجاري.. والفندقي الأكثر طلبًا

أكد أيمن سامي رئيس مكتب GLL مصر، على أن السوق العقاري يشهد حالة من الهدوء في المبيعات رغم تحقيقها أرباح معقولة، وهذا بسبب المتغيرات السعرية التي طرأت على التكلفة، مشيرا إلى أن شهر يناير شهد حركة في المبيعات بشكل ملحوظ.

وأضاف أن القطاع الفندفي جاء في المرتبة الأولى للقطاعات الأكثر طلبًا ثم القطاع التجاري والإداري، مضيفًا أن الطلب موجود ومتوفر ولكن المشكلة الرئيسية تكمن في المطور وضبط أسعار التكلفة بالإضافة إلى ضغط القوى الشرائية بعد تحرير سعر الصرف الأخير.

وأضاف أن سعر التكلفة ارتفع للغاية في حين أن أسعار البيع لم ترتفع حتى الآن بما يتوافق مع سعر التكلفة، موضحًا أن مدى إقبال العرب والمصريين بالخارج تتضح لهم الصورة كاملة في الصيف، مشيرًا إلى طرح مشروع واحد للبيع هو «إعمار» منذ أسبوع، وشهد إقبالاً من العرب والأجانب والمصريين المقيمين بالخارج، كاشفًا أن تحرير سعر الصرف مرة أخرى سيحدث انتعاشة في السوق العقاري خاصة للعملاء العرب والاجانب، خاصة أن العملاء المحليين غير قادرين على مواكبة التأقلم مع ارتفاع الأسعار، موضحًا أن الشركات العقارية العاملة بالسوق المصري لم تعدل عقود البيع بخلاف شركة إعمار التي أقدمت على هذه الخطوة وربطت أسعار الوحدات بالدولار.

محمد سامي: 20% نموًا في المبيعات خلال الربع الأول من العام الحالي مقارنة بـ2022

أكد محمد سامي نائب الرئيس التنفيذي لشركة «كولدوير بانكر»، على نمو حركة المبيعات خلال الربع الأول من العام الجاري بنسبة تتراوح ما بين 15 و20% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، مشيرا إلى ارتفاع الأسعار بنسبة 25% بسبب ارتفاع التكلفة.

وأوضح أن الأنشطة الأكثر طلبًا تمثلت في الوحدات السكنية كاملة التشطيب والجاهزة للاستلام، موضحًا أن الشركة لديها وحدات جاهزة للتسليم وسيتم الإعلان عنها خلال مؤتمر في شهر مايو القادم بأرض المعارض.

وأشار إلى أن أسعار الوحدات الجاهزة لدى الشركة تبدأ من مليون و600 ألف، مشيرًا إلى أن إقبال العرب والمصريين بالخارج ثابت دون تغيير، مؤكدا على أن كل تعويم يعود بالانتعاش على السوق العقاري خاصة أنه مخزن آمن للسيولة وهو ما يؤكد على أن المستفيد الأول من التعويم هو القطاع العقاري.

وأوضح أن ما تردد مؤخرًا بشأن ربط عقود البيع بالدولار ليس في صالح السوق العقاري، وهو ما إلا محاولة من المطور لتفادي مشكلة انخفاض العملة، ودعا المسؤولين للوقوف عند هذه النقطة ووضع حدود لها . 

كتيبة المطورين

كتيبة المطورين

الجريدة العقارية العدد 525